# 서울 강북지역에 살고 있는 A씨는 최근 살고 있던 집 주인이 전세에서 월세로 전환하는 통에 주변에 전세로 나온 물건이 있는지 알아보았지만, 전세물건을 구하기가 쉽지 않았다. 그런데 마침 집에서 멀리 떨어져 있지 않은 곳에 3.3㎡당 600만원선에 아파트를 분양한다는 플래카드가 걸려 있어 찾아보았다.

●올해 초 분양한 수도권의 아파트로 2017년 입주예정이었다. 전용면적 84㎡이면서도 분양가가 3억원도 채 되지 않았고, 중도금은 건설업체에서 무이자로 지원해주는 조건이었다. A씨는 이참에 집을 사는 것도 괜찮겠다 싶어 모델하우스를 찾아보고 계약했다. 대신 입주때까지는 살고 있는 집 근처의 빌라에 전세를 얻었다.

 # 수도권에 살고 있는 B씨는 전세계약기간이 다 돼 오면서 집을 구입해야겠다는 생각을 갖고 있었다. 집주인이 전셋값을 올리거나 월세로 전환할지 모른다는 생각때문이었다. 수도권이지만 전셋값이 이미 상당히 올라 집값과의 격차도 그리 크지 않아 조금만 돈을 더 보태면 집을 사기가 어렵지 않을 것이라는 점도 구입쪽으로 마음이 기울게 만든 요인이었다.

B씨는 마침 몇 년전부터 경매에도 관심을 갖고 경매로 나오는 물건들을 틈틈이 살펴보았다. 그러다가 마음에 드는 집이 있어 경매에 응찰했는데, 예상보다는 다소 높은 가격이었지만 다행히 낙찰을 받았다. 집에 세든 사람이 있었지만, 전문가의 도움을 받아 원만히 문제를 해결하고 입주를 기다리고 있다.

A씨나 B씨의 사례처럼 최근들어 주택을 구입하려는 수요자들이 늘고 있다. 이미 앞에서도 언급한 것처럼 전셋값이 계속 오르면서 전세가율이 80%를 넘는 아파트들이 생겨나고 있다. 이 경우 현재 살고 있는 전셋값에 조금만 더 보태면 집을 살 수 있다는 점 때문에 아예 집을 사는 쪽으로 마음을 굳히게 되는 것이다.

제값을 주고 집을 구입하는 것은 어렵지 않다. 그러나 적은 비용으로 집을 구하려면 다소의 전략과 노력이 필요하다. 특히 미분양주택의 경우에는 건설업체에서 미분양 물량을 빨리 소화하기 위해 계약금이나 중도금, 옵션 등 여러 가지 혜택을 주는 경우가 많기 때문에 수요자 입장에서는 유리한 점이 적지 않다.

집값과 전셋값의 차이가 크지 않다는 점을 이용해 전세를 안고 집을 사두는 경우도 있다. 자신의 집 전세가 만료되기를 기다려 입주하기 위한 포석이다. 재테크 측면으로 활용되기도 한다. 그러나 재테크 차원이라면 조심해야 할 필요가 있다. 주택시장 침체로 집값이 떨어질 수 있기 때문이다. 따라서 주택시장의 동향도 유심히 살펴야 한다.

미분양주택 고르기

‘전세금으로 즉시 입주가 가능한 준공후 미분양 아파트, 대형 업체 유명브랜드의 7000여 가구 아파트가 들어서는 초대형 아파트, 특화된 디자인 및 평면설계’

최근 수원 권선동에서 특별분양중인 수원 아이파크시티의 홍보문구 내용이다. 부동산114 등에 따르면 수원지역도 전세가율이 거의 80%에 육박하고 있다. 권선동 아이파크시티 아파트도 전용면적 84㎡의 매매가격이 4억1000만원대이고, 전세가격은 3억2000만원 선이다. 전세가격에 8000~9000만원만 보태면 집을 살 수 있는 것이다.

아이파크시티가 들어선 곳은 지하철1호선이 가깝고 국도 등과도 인접해 다른 지역으로 이동이 편리하다. 초등학교는 이미 개교했고, 고등학교도 곧 개교할 예정이며, 단지 주변에 10여개 학교가 있어 교육환경도 좋다. 백화점을 비롯해 이마트, 농산물시장, 버스터미널 등 생활편의시설도 쉽게 이용할 수 있다.

또 삼성디스플레이와 삼성디지털시티, 수원의 일반산업단지 등과도 차량으로 30분 거리에 위치해 이곳에 근무하는 사람들에게 인기가 많다고 한다. 전세가율이 높은 것도 이 때문이다. 이곳 인근의 중개업소에 따르면 즉시 입주가 가능하고 새 아파트라는 장점으로 인해 문의가 많다고 한다. 특별분양에 따른 금융혜택도 많다.

준공후 미분양, 혜택 많고 즉시 입주 가능

적은 비용으로 집을 구할 때 가장 먼저 떠오르는 방법이 미분양주택을 고르는 일이다. 대부분의 수요자들이 실제로 내집을 마련할 때 미분양주택을 찾는다. 수요자들에게는 그만큼 유리한 조건이 많기 때문이다. 게다가 준공후 미분양주택은 새집에 곧바로 입주할 수 있다는 이점이 있다. 

국토교통부에 따르면 7월말 기준 미분양주택은 전국적으로 3만3000여 가구이며, 이중 준공후 미분양이 1만2000여호에 이른다. 이중 서울을 비롯한 수도권이 7800여호이고, 지방이 4100여호이다. 수도권에서는 대부분 인천과 경기지역에 몰려 있다. 따라서 이들 미분양주택을 찾아보면 수도권에서도 의외로 알짜 물량을 건질 수 있다(표 참조).

준공후 미분양은 수원 권선동 아이파크시티의 예에서도 알 수 있듯 즉시 입주가 가능하다는 점이 매력이다. 또한 새 아파트로 기존 아파트에 비해 최신 트렌드가 반영된다는 점도 장점으로 꼽힌다. 혁신평면과 효율적인 공간구성, 거기에다 홈오토메이션 등 최신 첨단설비가 갖춰지는 것이다.

청약통장이 필요없다는 점도 미분양 아파트를 찾게 만드는 요인이다. 미분양 아파트를 구입하면 청약통장을 아껴뒀다가 더욱 요긴하게 쓸 수 있는 셈이다. 또 실제로 들어가 살 집을 꼼꼼히 살펴볼 수 있는 이점도 있다. 입지에 따라 다르기는 하겠지만 유명 브랜드 아파트의 경우 시세차익을 기대할 수도 있다.

실제 지난해 8월 입주를 한 서울 동대문구의 ‘답십리 래미안위브’는 입주 직전까지도 빈 집이 있었지만, 지금은 모두 분양이 끝났고 시세도 분양가보다 높아졌다. 전용면적 84㎡ 기준 분양가가 5억4500만원이었던 것이 지금은 5억8000~6억2000만원으로 3000∼8000만원 가량 프리미엄이 형성돼 있다.

3885세대로 대단지를 이루고 있는 ‘마포래미안푸르지오’ 역시 2012년 분양할 당시에는 대거 미분양이 났던 아파트다. 이곳은 지난해 9월 입주 후에도 미분양 물량이 남아 있었지만, 올해 들어 모두 계약이 이루어졌다. 분양가가 4억9000만원인 전용면적 59㎡의 경우 웃돈이 1억5000만원 이상 붙어 있을 만큼 인기 단지가 됐다.

유명 브랜드 미분양 구입시 시세차익도 기대

롯데건설은 경기 용인시 기흥구 중동 일대에 2770가구의 대단지로 이루어진 ‘신동백 롯데캐슬 에코’의 잔여세대를 분양하고 있다. 전용면적 99~134㎡의 중대형이며, 중도금 대출 이자 지원, 잔금 일부 3년까지 유예 등 파격적인 혜택을 내세우고 있다. 이에 따라 1억4000만원대면 바로 입주할 수 있다.

현대건설은 서울 강서구에서 전용면적 128㎡와 152㎡의 대형규모 아파트 일부 가구를 분양중이다. ‘강서 힐스테이트’ 또한 2603가구의 대단지로, 지하철 5호선 우장산역의 인근에 위치해 역세권이란 장점이 있다. 역시 준공후 미분양 아파트로 바로 입주가 가능하다.

별내신도시에서는 전철역을 도보로 이용할 수 있는 동익미라벨 아파트가 분양중이다. 전용면적 101~111㎡의 중대형으로 총 802세대로 이뤄져 있다. ‘별내 동익미라벨’은 4년전 분양가 그대로 잔금 50%에 대한 연 3% 적용 2년 이자를 지원한다. 이는 주변시세와 비교해 3.3㎡당 70~100만원 이상 낮은 가격이다.

고양시 덕이지구 ‘일산 아이파크’는 최대 36%의 파격적인 할인효과와 더불어 발코니 확장, 시스템에어컨, 빌트인 냉장고 등을 무상 제공하고 있어 전세가격으로 부담 없이 중대형 평형대의 내집 마련이 가능하다. 특히 전용면적 146~175㎡는 로얄층 선착순 동, 호수 지정이 가능하다.

경공매를 활용한 집 구하기

지난 7월 감정가 26억원인 서울 강남구 압구정동 현대아파트 전용면적 196㎡는 25억3589만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 98%다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰된 금액의 비율을 말한다. 거의 감정가 수준에 근접했다는 얘기다. 대치동 대치아이파크 매물은 15억380만원에 낙찰돼 102%에 달했다. 감정가를 뛰어넘은 것이다.

올 7~8월의 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 92.2%로 역대 비수기 최고치를 넘어 새로운 기록을 만들었다. 종전 비수기 최고치는 2002년의 91.89%였다. 올해 건당 평균 응찰자 수도 8.67명으로 직전 최고기록인 2009년의 7.85명보다 많았다. 낙찰률 역시 55.2%로 2001년의 54.76%를 넘어 최고기록을 경신했다.

자신에게 맞는 물건 세심하게 골라야

요즘 주택시장의 훈풍과 함께 부동산경매시장도 달아오르고 있다. 부동산경매 전문업체들에 따르면 올 7~8월 경매시장에 나온 부동산매물의 낙찰률과 아파트 낙찰가율 등이 2000년대 들어 가장 높은 것으로 나타났다고 한다. 비수기임에도 그만큼 많은 사람들이 경매시장으로 몰려 들었다는 것을 의미한다. 

낙찰가율이나 낙찰률이 높아지는 것은 경매시장에 사람들이 몰리면서 실제보다 부풀려 낙찰가액을 적어내는 경우들이 있기 때문이다. 얼마전 인천 계양구의 전용면적 60㎡의 한 아파트 경매에서는 유찰로 인해 입찰시작가격이 크게 내려갔는데도 정작 낙찰가격은 오히려 감정가보다 더 높았다.

내집마련에 경매를 활용하려는 것은 시세보다 싸게 주택을 구입하기 위한 것이다. 따라서 유찰 등으로 감정가보다 내려간 물건에 대해서는 적절한 가격으로 응찰해 낙찰을 받는 것이 정상이다. 그렇지 않다면 굳이 경매를 활용할 필요가 없다. 그런데 이처럼 경매에 사람들이 몰리다보니 비정상적인 현상도 생기고 있다.

그러나 아직도 경매물건을 잘 살펴보면 활용할 수 있는 가치가 있는 물건들이 있다. 다만 사람들이 몰리고 비정상적인 응찰이 이루어질 수 있다는 점을 염두에 두고 차분하게 임하는 것이 좋다. 또 몇 번 유찰이 된 물건들에 대해서는 왜 유찰이 됐는지 그 내용을 꼼꼼하게 따져볼 필요도 있다.

공매의 경우는 한국자산관리공사에서 취급하는 것으로, 정부기관 등에서 의뢰한 물건을 일반인에게 팔기 위해서 내놓는 것을 말한다. 신탁회사 등에서 자신들이 보유한 물건을 매각할 때도 공매라고 부른다. 공매 또한 입찰에 의해 이루어지는 것이어서 일반적으로 싸게 구입할 수 있는 이점이 있다.

경매는 법원의 경매사이트에 들어가면 어떤 물건이 나와 있는지 확인할 수 있다. 여기에 나온 물건들을 찬찬히 훑어보면 자신에게 맞는 물건이 있는지 알 수 있다. 특히 권리분석 등에 대해 세심한 주의가 필요하다는 점을 염두에 두어야 한다. 공매물건은 자산관리공사에서 확인할 수 있다.

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