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[가을철 주택시장 동향 & 내집마련 전략 ② 임대 vs 주택구입]
임대든 구입이든 자신의 형편에 맞춰 선택 필요

최근 전셋값이 오르면서 수도권에서 전세가율이 80%를 넘는 곳이 나타나기 시작했다. 주택 수요자들 중에는 전셋값 상승에 못이겨 서울 거주자는 수도권으로, 아파트 거주자는 연립이나 다세대주택 등으로 발길을 돌리는 경우도 늘고 있다. 그런 한편으로 집값이 떨어질 것이라는 우려 때문에 여전히 전세를 고집하는 수요자들도 있다. 임대와 주택구입, 어느 것이 유리할까.

취재 주택저널 편집팀  사진 주택저널 사진팀

 

주택저널 기사 레이아웃

 

 

● ‘보증금 최고 1000만원, 모집가구 10가구, 입주자격 생활수급자, 임대기간 최장 10년’

최근 서울 금천구에 홀몸 노인들이 함께 거주하며 외로움을 이기고 주거비도 아낄 수 있는, 노인 전용의 이른바 공공실버주택이 처음 선보인다. 서울시에 따르면 ‘두레주택’으로 명명된 이 주택은 서울시 금천구 시흥3동 박미사랑마을에 들어서 11월에 입주를 시작한다.

 

이곳에 입주한 노인들은 한집에서 침실과 화장실을 제외한 주방과 거실을 이웃과 함께 사용하게 된다. 서울시는 이에 앞서 2013년 도봉구 방학동에 1인 가구를 위한 셰어하우스형 공공임대주택 두레주택 1호를 선보인 바 있다. 홀몸 노인만을 위한 노인 전용의 맞춤형 주택은 이번 2호가 처음이다.

 

연면적 621.27㎡으로 지상 4층 규모인 두레주택은 1~2층에 경로당이 들어서고, 3~4층에는 거주 공간이 마련된다. 각 층은 17.48~18.63㎡ 크기의 방 5개와 공동 거실 및 주방으로 구성돼 있다. 각 방에는 붙박이장과 간이 싱크대, 화장실을 설치했다.

 

임대료도 시세보다 훨씬 저렴하다. 주변 시세의 30% 내외인 보증금 900만∼1000만 원에 월세 10만 원 수준이다. 2년마다 재계약을 통해 입주 자격을 유지하면 최대 10년까지 살 수 있다. 입주자는 금천구 조례에 따라 최대 1000만원까지 보증금 융자지원과 함께 웃음치료 등 지원 프로그램도 이용할 수 있다.

 

 

 

 

 

맞춤형 주택 늘어 다양한 선택 가능

최근들어 두레주택처럼 수요자의 여건을 고려한 맞춤형 주택공급이 늘고 있다. SH 등에서 공급하는 장기전세주택도 신혼부부 등 당장 내집을 마련하기 어려운 사람들을 위한 임대주택이다. 이외에도 다양한 공공임대주택이 있다. 그런가하면 인천 도화에서는 기업형 민간임대주택인 ‘뉴스테이’가 첫 선을 보였다. 

   

따라서 이제는 주택수요자들의 입장에서 과거에 비해 선택의 폭이 넓어졌다. 굳이 내집을 마련하지 않더라도 비교적 저렴한 임대료를 내고 장기간 거주할 수도 있기 때문이다. 또 임대주택에 입주해 살다가 분양전환을 통해 내집을 마련할 수도 있다. 따라서 수요자들의 입장에서는 자신의 형편에 맞춰 임대나 주택구입을 선택할 수 있다.

 

다만 민간임대의 경우 전셋값 상승에 대한 부담이 여전히 존재하고, 또 계약기간이 지난 후 집을 옮겨야 한다는 불편함도 있다. 정부에서 서민들을 위한 민간임대주택으로 도입한 뉴스테이도 시범사업으로 건설된 인천 도화지구의 경우 임대료 부담이 비교적 적지만, 후속으로 건설되는 서울 도심지역의 뉴스테이는 임대료가 꽤 높게 책정돼 있다.

 

서울 신당동이나 대림동 등에서 건설되는 민간제안 뉴스테이의 경우 월 임대료 수준이 100만원이 넘는 곳도 있어 과연 중산층을 위한 임대주택이 맞느냐는 지적도 나오고 있는 상황이다. 중산층으로서도 부담스러울 수밖에 없는 임대료 수준이기 때문이다. 이 때문에 수요자가 몰렸던 인천 도화지구만큼 청약이 이루어질 수 있느냐에 관심이 모아지고 있다.

 

한편으로 전셋값 상승과 함께 매매가격도 계속 오르고 있는 추세를 감안할 때 지금이 주택구입의 적기라는 의견도 적지 않다. 앞으로 주택시장이 하강국면에 들어서면 집값이 떨어질 가능성이 없는 것은 아니지만, 내집을 마련하려는 수요자들에게는 금리도 낮고 주택구입에 따른 혜택도 많은 지금이 좋다는 것이다.

 

 

주택임대

국토부는 지난 9월22일 9·2 서민주거안정 강화방안의 후속조치로 공공주택특별법 시행령 및 시행규칙 개정안을 입법예고했다. 이에따르면 앞에서 언급한 공공실버주택은 65세 이상 국가유공자가 먼저 들어갈 수 있게 된다. 또 결혼계획이 있는 예비 신혼부부에게는 행복주택 청약기회가 주어진다. 

 

이와함께 LH 등 리모델링 매입임대의 근거 규정도 신설한다. 리모델링 매입임대의 경우에는 매입가구수를 기준으로 지원하는 기존 매입임대주택과 달리 매입 후 리모델링·재건축해 공급하는 가구수를 기준으로 지원할 수 있는 근거를 마련했다.

 

공공임대주택에 입주한 입주자의 소득이나 자산이 일정 기준을 초과할 경우 계약기간 만료 후 재계약을 거절할 수 있는 근거도 마련된다. 이를 통해 영구임대주택 입주대기자 등 공공임대주택이 보다 필요한 사람에게 공급될 수 있도록 한다는 방침이다.

 

이외에 공공임대주택으로 공급이 가능한 준공공주택의 범위에 기숙사, 고시원, 오피스텔, 노인복지주택으로 주택법령에서 정한 모든 준주택을 포함하기로 했다. 다만 공공주택법에서 정한 최저주거기준 면적(14㎡)은 만족해야 한다.

 

 

 

 

임대시 주택 종류와 자격 등 알아야

주택을 구입하지 않고 임대를 하려는 경우에는 임대주택의 종류와 입주자격 등을 잘 알고 있어야 한다. 특히 최근에는 임대주택의 종류도 다양해져서 더욱 그렇다. 아직 주택을 구입하기 어려운 젊은 층이나 소득이 적은 무주택 세대주의 경우 임대로 생활하다가 주택구입을 하는 것도 방법이 될 수 있기 때문에 임대주택에 대한 상식이 필요하다.

 

임대주택은 크게 공공임대와 민간임대로 나뉜다. 공공임대의 경우 최장 50년까지 임대가 가능하지만, 민간임대는 보통 5년의 단기임대가 대부분이다. 공공임대의 경우 유형에 따라 공급대상이나 입주자격에도 다소간 차이가 있으므로 이를 잘 살펴야 한다. 주택의 면적에도 차이가 있다.

 

민간임대는 임대기간이 짧지만 내집을 마련하기에는 오히려 수월한 부분이 있다. 임대기간이 끝난 후 분양으로 전환할 수 있기 때문이다. 분양전환을 할 때는 기존 입주자에게 우선권이 주어진다. 분양전환시 분양가격을 두고 더러 업체와 임차인사이에 마찰이 일기도 하지만, 일반 분양주택에 비해 유리한 것만큼은 분명하다.

 

공공임대의 경우 민간임대에 비해 임대료가 저렴하고 임대기간이 길다는 점이 수요자들에게 매력으로 작용하는 부분이다. 특히 장기전세주택의 경우 20년동안 이사에 따른 걱정없이 살 수 있다는 점 때문에 수요자들로부터 큰 인기를 끌었다. 더욱이 도심에 근접한 곳에 위치한 장기전세주택은 경쟁이 치열하다.

 

최근 젊은 층을 중심으로 주거의식이 바뀌면서 임대주택에 대한 선호도도 높아지고 있다. 굳이 주택을 구입하지 않고 아예 임대로 살겠다는 수요자들도 적지 않다. 그러나 아직은 이들 수요자들을 모두 만족시켜줄 만큼 임대주택이 다양하지 못하다는 점이 문제로 지적된다. 앞서도 지적했지만, 뉴스테이가 나왔지만 높은 임대료가 부담스럽다.

 

따라서 임대주택을 찾는 수요자들의 경우 전세로 얻을 것인지, 월세로 얻을 것인지를 먼저 결정해야 할 것이다. 공공임대의 경우에는 장기전세주택을 제외하고 모두 임대보증금에 월 임대료를 지급하는 형태로 운영된다. 민간임대의 경우에는 월세전환율이 높아지고 있기는 하지만, 아직 전세로 임대하는 경우도 절반 정도에 이른다.

 

 

주택구입

최근 주택거래가 늘어나는 요인중 하나가 높은 전셋값 때문이라는 분석이 적지 않다. 전셋값이 높아지면서 집값 수준에 거의 근접한 만큼 전세를 얻느니 아예 집을 사자는 쪽으로 돌아선다는 것이다. 실제로 일부 보도를 보면 전셋값이 오히려 집값을 앞지른 경우도 있는 것으로 나타나고 있다.

 

주택구입을 망설이는 경우는 대개 앞으로 주택시장이 침체되면 집값도 떨어질 수 있다는 점을 우려하기 때문이다. 실제로 2008년 이후 장기간 주택시장이 침체에 허덕이면서 하우스푸어가 생기는 등 집값 하락으로 어려움을 겪는 사람들이 적지 않은 게 현실이다. 대출을 안고 집을 샀다가 낭패를 본 것이다.

 

특히 지금은 금리가 낮아 대출을 받아 집을 구입해도 이자부담이 크지 않지만, 미국의 금리가 인상되고 이에따라 우리나라 금리도 오르게 되면 대출에 대한 이자부담과 상환부담이 커질 수도 있다. 9월에는 다행히 미국에서 금리를 동결했지만, 시기가 문제일 뿐 금리를 인상하는 것만큼은 분명하기 때문이다.

 

그러나 그런 우려가 있음에도 상당수의 전문가들은 지금이 집을 구입하기에는 적기라고 조언한다. 주택시장 호황세가 내년까지는 이어질 가능성이 높고, 아직은 수도권 등에 싸게 구입할 수 있는 주택이 많기 때문이다. 대출금리의 경우에도 변동금리로 하지 않고 고정금리로 하면 부담이 늘어나지 않는다는 것이다. 임대의 경우 월세로 전환되면 오히려 대출 이자보다 더 큰 부담을 떠안을 수 있다는 점도 지적된다.

 

 

자산가치 상승, 모기지론 등 기대 가능

최근들어 미분양 물량이 많이 줄어들고 있다고는 하지만, 실제로 수도권에는 아직도 미분양으로 남아 있는 물량이 적지 않은 것으로 알려져 있다. 이들 물량을 잘 살펴보면 의외로 싼 값에 알짜 주택을 잡을 수도 있다. 미분양뿐 아니라 분양으로 나오는 물량도 풍성해 자신에게 맞는 주택을 고를 수 있는 여지가 그만큼 넓어졌다.

 

수도권에서는 민간주택뿐만 아니라 공공주택 물량중에서도 분양으로 나오거나 미분양으로 남아 있는 물량을 찾을 수 있다. 공공주택 분양물량은 민간주택에 비해 분양가도 저렴하고 평형도 민간주택과 크게 다르지 않기 때문에 수요자들로서는 관심을 가져볼 만하다. 또 1∼2인 가구를 위한 소형물량도 적지 않다.

 

아파트가 부담스러우면 빌라나 다세대주택 등으로 눈을 돌려보는 것도 괜찮다. 최근 빌라나 다세대주택 등의 거래가 늘어나고 있는데 이역시 아파트에서 눈을 돌린 수요자들이 늘어나고 있기 때문으로 풀이된다. 빌라나 다세대주택 등의 경우 가격은 저렴하면서도 최근에는 아파트에 못지 않은 공간구성을 보여준다.

 

주택구입의 가장 큰 장점은 주인의 눈치보지 않고 자신의 집에서 마음 편하게 살 수 있다는 점이다. 여기에 더해 집값이 오를 경우 재산을 불릴 수 있다는 점도 작용한다. 과거 내집마련이 대세를 이룬 것은 바로 집을 사면 값이 오르고 이에따라 자신의 재산도 덩달아 올랐기 때문이다. 내집마련을 당연시 여겼던 베이비부머들의 경우 대부분 집 한 채가 재산의 전부인 경우가 많다.

 

그러나 이제는 집을 산다고 해서 과거처럼 집값이 크게 오르기를 기대하기는 어려운 게 사실이다. 주택부족이 해소됐기 때문이다. 그러나 주택시장이 정상적으로 돌아간다면 물가상승률 정도의 자산가치 상승은 기대할 수 있다. 또한 노후에는 모기지론 등을 통해 노후자금을 보장받을 수도 있다.

 

 

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