● 국토교통부에서 매월 발표하는 주택매매거래량은 지난 8월 한달동안 9만4110건으로 지난해 같은 기간에 비해 23.2% 증가한 것으로 나타났다. 그러나 7월에 비해서는 15% 줄어들었다. 올해 들어 누적 거래량은 81만5581건으로 지난해보다 30% 이상 늘었다. 이는 통계를 작성한 2006년 이후 최대치다.

8월 거래량을 지역별로 보면 수도권은 전년동월 대비 43% 늘어났고, 지방은 6.4% 늘어 수도권의 주택매매거래가 상대적으로 활발함을 보여주고 있다. 주택매매거래량은 올해 3월 이후 매월 10만건 이상을 기록하다가 8월에 이보다 다소 줄어들었는데, 이는 비수기라는 영향때문으로 풀이된다. 

한편 주택인허가도 지난해에 비해 크게 늘어나는 추세를 보이고 있다. 올해 7월 인허가는 8만3000호로 지난해 4만5000호 대비 85% 이상 늘었다. 7월까지 인허가물량 누계는 38만2916호로 역시 지난해보다 45% 늘어났다. 인허가 물량 또한 수도권이 지난해 같은 기간보다 배 이상 늘어났고, 지방은 70% 늘어 수도권의 주택건설이 활발함을 보여주고 있다.

주택시장 각종 지표들 대부분 호조

미분양주택도 지속적인 감소세를 나타내고 있다. 올해 7월말 현재 전국의 미분양주택은 3만3177호로 6월보다 900호 가량 줄어들었다. 5월 2만8000여호에서 6월에 늘어났다가 7월 들어 다시 줄어든 것이다. 준공후 미분양도 6월에 비해 500여호 줄어든 1만2062호로 집계됐다.

이를 지역별로 보면, 수도권의 미분양은 1만5936호로, 6월의 1만6094호보다 158호 줄었고, 지방은 1만7241호로 733호가 줄어 지방의 감소폭이 더 컸다. 기존 미분양 또한 6월의 3848호에 비해 7월에는 5988호로 더 많이 감소했다. 규모별로는 85㎡ 초과 중대형 미분양 및 85㎡ 이하 중소형 미분양 모두 줄어든 것으로 나타났다.

반면 전월세 거래는 8월중 다소 줄어들었다. 8월 전월세 거래량은 11만7280건으로, 7월보다 4.3% 감소했다. 그러나 전년 동월의 11만2301건에 비해서는 4.4% 늘어났다. 8월까지 누적거래량도 101만1164건으로 지난해 같은 기간보다 1.6% 증가했다. 매매거래량 증가폭보다는 다소 낮다.

지역별로 살펴보면 수도권은 7만8478건이 거래돼 7월보다는 2.7% 줄어들었다. 그러나 전년 동월에 비해서는 4.4% 늘었다. 지방은 3만8802건으로 7월보다 7.4% 감소했고, 전년 동월보다 4.6% 증가한 것으로 나타났다. 임차유형별로는 전세는 전월 대비 4.5% 감소했고, 월세는 전월 대비 4.1% 줄어들었다. 그러나 지난해보다는 모두 늘었다.

8월 전월세 거래량 중 월세(확정일자를 신고하지 않은 순수월세 제외)가 차지하는 비중은 45.6%로, 전년 동월의 40.1%와 비교해 5.5%p 증가했다. 8월까지의 누계를 기준으로 아파트의 월세비중은 37.8%로 전년동기 대비 3.6%p 늘었고, 아파트 외는 48.9%로 전년동기 대비 0.8%p 늘었다. 아파트의 월세증가율이 높은 셈이다.

주택산업연구원이 매월 조사해 발표하는 주택경기실사지수(HSBI)도 3개월 연속 하락세를 보이다 9월 소폭 반등했다. 주택산업연구원은 9월 HBSI 전망치가 8월보다 3.2포인트 상승한 104.2로 나타났다고 밝혔다. 서울과 수도권의 전망치는 각각 전달보다 3.5포인트와 1.7포인트 상승한 112.5와 107.4였다. 지방은 전달보다 1.1포인트 떨어진 111.1이다.

지역별로 보면 9월 HSBI 최고치는 전달보다 11.5포인트 오른 세종(128.1)으로 전달 대비 상승폭도 가장 컸다. 최고 하락지역은 19.4포인트 떨어진 광주(106.5)다. 9월 분양계획지수는 전달보다 11.8포인트 오른 125.8, 분양실적지수는 9.7포인트 오른 118.8로 4개월 연속 하락세에서 반등했다.

그러나 일반적으로 분양계획지수와 분양실적지수의 상승세가 미분양지수의 감소로 연결되는 것과 달리 9월 미분양지수는 전달보다 16.6포인트 증가한 80.9로 5개월 연속 상승세를 보이며 지난해 7월 이후 최고치를 기록했다. 재개발지수는 전달보다 1.2포인트 떨어져 102.3, 재건축지수는 전달보다 4.4포인트 올라 109.1, 공공택지지수는 전달보다 2.5포인트 오른 118.9를 기록했다.

주택매매 및 전세가격 동반상승, 전세가율 높아져

주택가격도 매매와 전세 모두 상승세를 지속하고 있으며, 특히 전세가율이 높아지고 있다. KB국민은행이 매월 발표하는 전국 주택매매 및 전세시장 동향에 따르면 비수기임에도 8월에 전세가격 상승이 이어지면서 서울의 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 70.9%로 조사됐으며, 7월보다 0.6%포인트 상승한 것으로 나타났다.

서울 성북구의 경우 2013년 4월 최초 조사(63.2%) 이후 2014년 3월에는 70.4%를 기록했고, 이번 조사에서는 80.1%에 이르러 가파른 상승세를 나타냈다. 서울 25개구 중 전세가율 80%를 돌파한 구는 성북구가 처음이다. 이외에 강서구 77.8%, 동작구 77.4%, 중구 75.2%, 서대문구 75.2%, 관악구 75.0% 등으로 높았다.

서울지역 연립(66.2%), 단독(43.9%)의 전세가율도 2011년 6월 최초 조사 이후 계속 상승하고 있는 것으로 나타났다. 올해 들어 서울의 아파트 전세가격은 6.46% 올랐다. 전월 대비로는 0.75% 상승했으나 상승률은 7월의 0.78%보다 다소 둔화됐다. 같은 기간 전국은 4.09%, 지방 5대 광역시는 3.10% 상승했다.

전셋값이 오르면서 서울지역 아파트 매매가격 또한 계속 상승하고 있는 것으로 나타났다. 8월중 0.55% 올랐으며 상승폭도 확대된 것으로 조사됐다. 서울 아파트 매매가격은 올해 들어 3.25% 상승했으며, 이는지난 해의 연간 상승률 1.09%의 거의 3배에 이르는 수치다. 8월에는 비수기임에도 12년만에 최고 상승률을 기록했다.

전국적으로도 올해 8월까지 3.35% 상승하며 지난 해의 연간 상승률 2.43%를 이미 훨씬 넘어섰다. 특히 지방 5대 광역시의 상승률이 4.48%로, 전국적인 상승세를 이끌고 있는 것으로 나타났다. 연립, 단독 등의 매매가격도 아파트와 더불어 전국적으로 계속 상승하고 있는 것으로 나타났다.

수도권 일부 지역의 평균 아파트값도 역대 최고치를 기록하고 있다. 부동산114가 수도권 지역별 3.3㎡당 시세를 분석한 결과 서울과 경기, 인천지역 61개 시·구(군 단위 제외) 가운데 12개 시·구의 9월 아파트 가격이 역대 최고가를 넘어선 것으로 나타났다.

서울은 4개 구가 9월 현재 역대 최고가를 경신했다. 동대문구는 8월에 3.3㎡당 1283만원을 기록, 최고가를 넘어섰다. 마포구는 1737만원, 서대문구 1234만원, 성동구 1693만원 등으로 9월 들어 역대 최고가를 기록했다.

경기지역은 최근 KTX 역세권 개발과 교통여건 개선 등으로 아파트값 상승세가 가파른 광명시와 김포시가 9월 현재 각각 3.3㎡당 1321만 원과 844만 원을 기록, 사상 최고가를 넘어섰다. 수원 광교와 위례, 동탄2신도시 개발영향을 받은 수원과 하남, 화성 등이 각각 985만원과 1147만원, 847만원으로 역대 최고를 기록했다.

역대 최고가 경신을 눈앞에 둔 곳도 속출했다. 서울은 전체 25개 구 가운데 17개 구의 3.3㎡당 아파트 시세가 기존 최고가의 90%를 넘었다. 동작구는 1501만원으로 직전 최고가인 2008년 8월의 1503만원과 비슷한 수준이고, 금천구도 1034만원으로 역대 최고가인 1035만원과 거의 같은 수준이다.

반면 2007년 말∼2008년 초 집값이 크게 올랐던 옛 ‘버블세븐’(강남·서초·송파·목동·분당·평촌·용인) 지역은 상대적으로 집값 회복이 더딘 것으로 나타났다. 서초구만 3.3㎡당 가격이 2815만원으로 역대 최고인 2011년 3월의 2868만원의 98%에 이르렀을 뿐이다. 강남구와 송파구 등은 기존 시세를 회복하지 못했다.

단독·다세대·연립 등에도 수요자 발길 늘어

매매가격과 전세가격이 함께 오르면서 전세 세입자들은 보다 저렴한 다세대·연립주택으로 발길을 옮기는 현상도 나타나고 있으며, 이중 일부는 월세로 전환하고 있다. 서울시 부동산정보광장 조사 내용을 살펴보면 지난 7월 다세대·연립의 거래량은 5900건으로 지난해 같은 기간의 3021건보다 약 95% 증가했다.

이에 앞서 3월에도 5420건이 거래돼 전달의 2999건보다 크게 늘어났으며 이후에도 4월 6511건, 5월 5929건, 6월 5933건이 각각 거래돼 예년 대비 크게 증가한 모습을 보였다. 단독·다가구도 7월 2705건이 거래되면서 지난해 동기보다 2배 이상 거래량이 늘었다. 수요자들이 다세대·연립·다가구 주택으로 이동을 시작하면서 공급량도 급격히 증가하는 추세다.

다세대·연립주택에 대한 수요가 늘어난 것은 기존 아파트 전셋값 정도면 집을 마련할 수 있다는 점 때문이다. 전세난에 지친 세입자들이 다세대나 연립주택으로 발길을 돌리고 있다는 얘기다. 특히 수요가 많은 2~3인 가구가 살기에 적합하고 매매가격이 싸다는 점 등이 인기를 끄는 요인으로 분석된다.

이와함께 수익형부동산의 대표격인 오피스텔을 실거주 용도로 구매하려는 수요자들도 나타나기 시작했다. 임대업 개념이 대부분이었던 오피스텔이 주거용으로 바뀐 것이다. 건설업체들도 수요자들의 이러한 추세에 맞춰 ‘아파텔’이란 신흥 개념의 주거용 오피스텔을 선보이고 있다.

이들 아파텔의 인기는 웬만한 아파트 분양 단지를 넘어서기까지 한다. 높은 청약성적은 물론이고 아파트 못지 않은 웃돈이 붙기도 했다. 지난 6월 경기 용인시 기흥역세권에서 분양한 ‘기흥역 센트럴 푸르지오’ 전용 59㎡는 500만~1000만원 가량의 웃돈이 붙었다. 또 고양시 ‘킨텍스 꿈에그린’ 전용 84㎡도 2000만원 안팎의 프리미엄이 형성된 것으로 알려졌다.

전반적으로 올 가을 주택시장은 호조세를 유지하고 있다. 주택거래량도 많고 분양시장에서도 물량이 풍성하게 나오고 있다. 오히려 공급과잉을 걱정해야 할 정도다. 시장의 호조와 함께 매매나 전세가격 모두 오름세를 보이고 있다. 전셋값의 상승세로 아파트뿐 아니라 단독이나 다세대, 연립 등으로 몰리는 수요자도 적지 않다.

그러나 한편으로 수요자들의 입장에서는 이같은 분위기에 휩쓸리기보다 보다 면밀한 시장분석이 필요하다. 시장의 호조세가 언제까지 이어질지 알 수 없기 때문이다. 특히 미국의 금리인상 등 부동산시장에 영향을 미칠 변수도 여전히 남아 있다. 이 기회에 내집을 마련하는 것이 좋을지 보다 저렴한 임대를 선택하는 것이 좋을지 선택이 필요한 시점이다.

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