대박집 요식업자 특유의 부지런함으로 현장답사

젊은 시절 L씨의 직업은 요식업자였다. 서울 마포구 공덕시장 인근에서 돼지갈비식당을 운영했다. 당시 L씨의 식당은 항상 손님들로 문전성시를 이루면서 서울은 물론, 지방까지도 소문이 자자할 정도로 유명했다. 평소 부지런하기로는 둘째가라면 서러운 L씨였지만 장사가 너무 잘 되다보니 돈을 세는 시간조차 부족할 정도였다. 이른바 그의 식당은 요즘 흔히들 말하는 ‘대박집’이었다.

L씨는 매우 부지런한 사람이었다. 자신의 식당을 운영하면서 언제나 새벽에 일어나 하루일과를 시작했고, 또 그런 반복적인 일상을 기꺼이 받아들였던 그였다. 칠순을 넘긴 고령의 나이임에도 그는 아직까지 부동산투자에 많은 관심을 가지고 있고, 또한 현장답사를 몸소 즐기고 있을 만큼 열정도 살아있다.

결국 그런 부지런한 습관덕분에 게으른 사람들로서는 상상조차 하지 못할, 남들이 귀찮아하는 현장답사를 수차례 반복하기를 즐겨하면서 부동산투자로 큰돈을 벌수 있었다.

L씨의 반복적인 현장답사 습관은 특히 토지투자에서 빛이 났다. 일례로, 지금으로부터 27년 전 어느 날, L씨는 한 친목모임에서 우연히 알게 된 토지전문 중개업자 P씨로부터 상속이슈 때문에 급매물로 나온 충청남도 당진군에 소재한 땅(지목: 전, 임야) 4개 필지, 7600평을 총 9120만원(평당 1만2000원)에 매입할 것을 권유받았다.

문제는 평소 부동산투자에 관심이 많았던 L씨였지만 그 땅에 관한 사전정보가 전혀 없었던 관계로 쉽게 결정할 수 있는 사안이 아니라는데 있었다. 하지만 L씨는 중개업자 P씨로부터 제안을 받은 지 보름 만에 매입을 결정했고, 이를 실행에 옮겼다.

비록 상속이슈로 나온 급매물의 성격상 검토할 수 있는 시간적 여유가 그다지 많지 않았지만, 부지런한 습관덕분에 수차례에 걸쳐 반복적으로 현장답사를 했음은 물론이었다. 사실 L씨는 반복적인 현장답사를 통해 토지의 물리적 특성(모양, 형세, 경사도 등) 및 시세(호가 및 거래시세)파악은 물론, 도로개설, 공장입주계획 등과 같은 해당 지역의 개발정보 등을 얻어왔는데, 반복적인 현장답사는 매번 좋은 결과를 가져다주었다. 

결과적으로, L씨의 투자결정은 옳았다. 그가 토지를 매입한 지 얼마 되지 않은 1992년 우리나라는 중국과 국교수립을 이루면서 본격적으로 서해안시대를 선언했다. 그 뒤 L씨가 투자한 충청남도 당진군 일대는 2005년을 전후로 공장 및 물류창고 설립, 아파트 개발붐 등이 크게 일었고, 2015년 지금까지도 우리나라 서해안 개발붐의 한 축으로 각광받고 있다.

그런 만큼 가격도 큰 폭으로 올랐다. 2015년 1월 현재, 그 땅의 시세는 평당 1백2십만 원을 호가하고 있으니, 토지에 투자한 지 정확히 27년 만에 100배 상승한 것이다. 총액으로 계산해보면, 91억 원에 이른다. L씨의 부지런함이 초대박을 가져온 셈이다.

필자가 생각하기에는 게으른 사람은 적어도 부동산투자로는 부자 되기가 쉽지 않아 보인다. 그 이유는 부동산투자의 경우, 반드시 현장답사가 선행되어야 하고, 또 반복적으로 실행되어야 하기 때문이다. 일반적으로 게으른 사람은 부동산투자에 앞서 현장답사를 소홀히 하거나 외면하기 쉽다.

물론, 아파트에 투자하는 경우에도 현장답사가 필요하겠지만, 토지에 투자하는 경우라면 현장답사의 중요성은 비교할 수 없을 만큼 크다. 그런데 문제는 현장답사에는 발품과 시간이 소요된다는데 있다. 게으른 사람은 현장답사, 즉 땅을 알아보는 과정 그 자체를 귀찮게 여긴다.

이러한 까닭에 게으른 사람은 기획부동산업체로부터 땅 사기를 당하는 경우가 비일비재하다. 기획부동산업체의 입장에서는 부지런한 사람은 기피대상이 되고, 게으른 사람은 이른바 ‘호갱님’으로 대접받는다.

현장답사 없이 토지 매입했다가 ‘호갱님’ 된 사례

현장답사 없이 토지를 매입해 낭패 본 유명 의사 K씨의 사례를 살펴보자. 10년 전, 어느 날 환자와 의사관계로 알게 된 기획부동산업체 직원 M씨에게서 토지개발정보를 듣게 된 K씨.

중개업자 M씨는 K씨에게 파주시 출판단지 인근 토지(지목 임야) 300평을 당시의 시세(평당 250만원) 수준에서 매입해두면 향후 5년 안에 3배 이상의 큰 차익을 남길 수 있다는 말과 함께 확정되지도 않은 그럴듯한 개발정보를 흘려주었다.

부동산에 문외한이었지만 M씨의 거듭된 권유로 계산기를 두드려 본 K씨는 결국 M씨의 제안을 받아들이기로 결정했다. 그 후 K씨는 바쁘고 귀찮다는 이유로 현장답사조차 하지 않은 채, 계약금 10%와 중도금 없는 잔금 90% 지불조건으로 총 7억5000만원에 M씨가 권유한 토지를 매입하고 말았다. 게으름으로 현장답사를 하지 않았던 K씨가 스스로를 M씨의 ‘호갱님’으로 등록했던 셈이다.

안타깝지만, K씨가 투자한 토지는 매입 당시 적정가격(평당 50만원)의 5배 이상을 주고 매입했던 것이었고, 그 뒤 2008년 하반기 글로벌 금융위기가 닥치면서 경기침체 여파로 개발취소까지 겹치는 등 줄곧 커다란 악재에 시달려왔다. 결국, K씨가 M씨의 권유로 매입한 토지는 시세하락을 거듭한 끝에 2015년 1월, 지금은 평당 30만 원에도 사겠다고 나서는 사람이 없을 정도로 골칫거리로 전락했다. 

요컨대, 게으른 사람은 부동산투자로 부자가 될 수가 없다. 만일 부동산투자로 큰돈을 벌고 싶다면 평소 부지런한 생활에 길들여져 있어야 한다. 부동산투자의 성패가 반복적인 현장답사 여부에 달려있기 때문이다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 MBA를 졸업하고 단국대 부동산학 박사과정을 수료했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며 현재 하나은행 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연을 하고 있다.