대출, 얼마나 받을 수 있나요?

LTV

LTV(Loan To Value ratio)는 주택담보인정비율을 말한다. 금융기관에서 주택을 담보로 대출을 받을 때 주택 가격 대비 최대 얼마까지 돈을 빌릴지 정해놓은 비율이다. 주택가격은 시장에서 자주 변동되기 때문에 무턱대고 주택가격만큼 대출을 지게 되면 값이 떨어지면 상환능력을 잃게 될 우려가 높다. LTV는 금융권에게는 채권 회수가능성을 높이기 위한 수단이고, 대출자에게는 상환 가능한 대출금액을 제한하는 기준이 되는 셈.

LTV 규제에 따라 대출 한도가 달라진다. 기준이 높을수록 주택시세에 근접하게 돈을 빌릴 수 있다. 예컨대 LTV가 50%일 때, A씨가 1억원짜리 집을 담보로 돈을 빌린다면 최대 5000만원(1억×0.5)까지 빌릴 수 있다. 만약 1년 후 A씨의 집값이 8000만원으로 떨어진다면 대출금 한도는 8000만원의 50%인 4000만원으로 낮아진다.

대출, 갚을 능력이 얼마나 되나요?

DTI

DTI(Dept To Income ratio)은 총부채상환비율을 말한다. 대출을 하려는 사람이 앞으로 대출금을 잘 상환할 수 있는지를 대출자의 연소득을 고려해 평가한다. 대출 원리금 상환금액을 소득으로 나눠 산출한다.

‘DTI = 40%’는 연 소득의 40% 한도 내에서 대출 원리금을 상환할 수 있다는 뜻. 수치가 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정된다.

연소득 5000만원을 버는 B씨의 사례를 보자. 일반 신용대출 1000만원(연이율 12%)이 있는 B씨가 주택담보대출 2억원(연이율 6.5%, 20년 원리금균등상환)을 받을 때 DTI는 얼마일까?

우선 일반 신용대출의 연간 이자상환액이 120만원, 주택담보대출의 연간 원리금상환액이 약 1650만원이다. B씨가 매년 갚아야 할 총 부채액 1770만원을 연소득 5000만원으로 나누면 B씨의 DTI는 35.4%가 된다.

탄력적인 LTV & DTI 규제

우리나라는 주택가격 안정화 정책의 일환으로 2002년 LTV를 먼저 도입했다. 이후 주택가격이 계속 오르자 2005년 추가적으로 DTI를 마련해 가계대출금액 한도를 제한했다.

그동안 LTV와 DTI는 시장상황에 따라 탄력적으로 운영해왔다. 주택가격이 상승할 때는 규제를 강화하고, 주택가격이 하락할 때는 완화했다. 부동산활황기 때 상승한 주택가격을 기준으로 큰 대출을 받으면 이후 집값이 하락했을 때 대출상환 능력을 잃게 되기 때문이다. 비슷한 이유로 부동산 투자가 과열되는 도시지역의 규제는 강하고 거래가 드문 농촌지역은 규제가 약하다.

2014년 8월 1일 기준으로 우리나라의 LTV와 DTI 규제는 기존의 지역별, 금융권별 차별을 없앴다. 현재 전 지역·금융권이 LTV 70%, DTI 60%를 적용받는다.

LTV & DTI 규제완화의 빛과 그림자

경기활성화를 위해 완화해야!

LTV와 DTI 규제완화 정책의 첫 번째 목표는 경기 부양이다. 주택을 비롯한 부동산은 한국 가계의 중요한 자산이다. LTV규제 완화로 대출한도가 커지면, 이를 바탕으로 집을 사기 쉬워진다. 주택거래가 활발히 이뤄져 가격상승에 대한 기대 심리가 높아지면 시장의 소비심리도 덩달아 높아져 장기적으로 경기가 활성화될 여지가 있다.

업계에 따르면, 지난해 8월 규제가 완화된 후 서울 아파트 거래량이 8월 6800건에서 9월 8800건, 10월 1만900건으로 크게 늘었다.LTV, DTI 규제완화가 주택거래를 촉진했다는 풀이가 가능하다. 특히, 대출을 끼고 집을 산 후 집값이 하락해 대출금을 갚지 못하는 이른바 ‘하우스푸어’에게 이번 조치는 집값을 회복할 수 있는 기회다.

두 번째는 저소득층이 진 대출의 질을 개선하는 것이다. 그동안은 은행·보험권에 대한 기준이 더 강하고 기타 비은행권은 비교적 약했다. 소득이 낮거나 신용도가 불량한 저소득층은 금리가 높은 비은행권이나 제2금융권을 찾을 수밖에 없었다. 전금융권 동일하게 규제를 완화해 저소득층이 제1금융권 대출혜택을 받도록 한다는 것이 정부의 계획이다.

가계부채심각해 규제해야!

반면, LTV와 DTI 규제완화는 결국 더 많은 빚을 지게 한다는 지적도 만만치 않다. 부동산시장의 장기침체로 주택자산의 가치가 급락했고 가계부채는 이미 심각한 수준이라는 것이다. 대출을 받는다해도 집을 사는 데 쓰기보다 생계자금으로 사용하는 이들이 더 많다.

한국금융연구원에 따르면 규제완화 이후 추가대출자 중 자영업자가 차지하는 비중이 크게 증가했다. 늘어난 대출금을 생활자금이나 사업자금으로 활용한 것으로 분석된다. LTV·DTI 규완화가 주택거래를 이끌지 못한다는 것이다.

가계의 부채는 계속 늘어나는데, 주택거래 침체로 담보인 주택가치가 하락하면 가계의 대출상환능력은 악화된다. 전문가들은 ‘주택담보대출 증가 → 생활자금사용 → 주택가격하락 → 가계부채 증가’라는 악순환이 반복되면서 부채의 질이 크게 나빠지고, 이는 결국 장기적인 경기불황으로 이어진다고 지적한다.

특히 올해 미국의 금리 인상이 예고돼 있는데, 이에 맞춰 한국 금리도 상승한다면 가계의 이자부담은 더욱 심각해질 우려가 크다.