분양전환 임대아파트의 경우 발생하는 문제들

현재 소송실무는 분양전환 임대아파트에 관해서도 일반 분양아파트와 같이 최초 인도시점으로부터 10년의 제척기간 범위 내에서 각 연차별 하자에 대한 하자담보책임기간을 부여한다. 더 나아가 개정 집합건물법에 따르면, 전유부분의 하자담보책임기간은 구분소유자에게 인도된 때로부터 10년이다. 그렇다면 준공 5년 후에 분양전환된 임대주택의 경우에는, 분양전환으로 인해 비로소 구분소유자가 나타나게 되었으므로, 단순 법문 해석만으로는 15년이라는 담보책임기간이 인정될 여지도 있게 된다.

●분양전환 임대아파트에 대한 사용검사 전 하자인정의 문제점

임대아파트 분양전환은 분양이라기보다는 사실상 매매에 가깝고, 특히 기존 임차인이 아닌 일반분양자는 건물의 잔여가치를 구입하는 것이다. 그럼에도 불구하고 이러한 분양전환 임대아파트에 대해서까지 일반분양 아파트와 마찬가지로 사용검사 전 하자 부분에 대한 공사비 차액을 하자보수비로서 인정하는 것은 불합리하다.

임대아파트의 사용검사 전 하자 부분에 대한 공사비 차액을 하자보수비로서 인정하는 것이 문제라는 점은 다른 시각에서도 확인할 수 있다. 2009다97079 대법원 전원합의체 판결은, 임대아파트를 분양전환하는 경우 그 분양전환 가격은 모집공고 당시의 표준건축비가 아니라 당해 아파트건설에 소요된 실제 건설원가임을 분명하게 하고 있고, 이와 관련해 현재 임대주택 우선분양자들을 원고로 한 부당이득 반환의 기획소송도 많이 진행되고 있다.

이러한 대법원 전원합의체 판결의 취지에 따라 실제 소요된 건설원가가 분양전환 가격이라면, 미시공·변경시공의 사용검사 전 하자는 그 하자판정의 기준이 없어 애초부터 존재할 수 없는 것이다. 왜냐하면, 미시공·변경시공의 사용검사 전 하자는 특정 설계도면을 기준으로 하여 그에 실시공이 미달하는 경우 공사비 차액을 하자로 인정하는 것인데, 애초에 분양전환 가격 자체가 실제 소요된 건설원가에 한정된다면 결국 특정 설계도면을 기준으로 한 공사비 차액을 우선분양자들이 청구할 수는 없기 때문이다.

임차인대표회의와의 하자보수종결 합의 불인정의 문제점

분양전환 전 임대아파트에 관해, 임차인들의 단체인 임차인대표회의와의 하자보수종결 합의의 효력이 인정되지 않는 것도 문제이다. 물론 임차인은 구분소유자가 아니고, 임차인대표회의 역시 구분소유자가 갖는 하자담보추급권을 행사할 수는 없다. 그렇지만, 현실적으로 임대아파트 분양전환 전에도 시공사는 하자보수를 시행하는 경우가 대부분인 데다가, 설령 시공사가 하자보수를 적극적으로 하고 하자보수종결의 합의를 시도하려고 하더라도, 소송실무가 그 합의의 효력을 인정하지 아니하기 때문에 하자보수를 망설이는 경우가 많다. 이는 결과적으로 하자보수를 적절하게 받지 못하는 임차인들에게도 손해가 된다.

전문 국가기관의 의견을 존중하고 실권부여 요함

법원이 다른 건설관련 전문 국가기관(하자에 관련된 전문 국가기관인 국토해양부 하자분쟁조정위원회 등)의 하자판정 기준, 유권해석을 존중할 필요가 있다.

감정결과에 의해 판결하기 보다는, 소송 당사자 주장이 대립해 의문이 있는 경우, 쟁점이 되는 내용이 과연 어떠한 의미가 있는지, 그것이 과연 하자에 해당하는지, 감정인이 산출한 하자보수비는 과연 적절한지 여부에 관해 건설관련 전문 국가기관의 견해를 묻는 것도 재판부의 전문성 제고를 위한 방법 중의 하나이다.

또한 시공사의 하자보수를 독려하기 위해서라도, 하자보수 완료 및 하자보수 종결을 공식적으로 확인하게 하는 절차를 마련하면 주택법 등 하자보수 관련법령의 취지를 살릴 수 있을 것이다. 현재는 폐지되었지만, 1998년 12월 31일 대통령령 제16590호로 개정되기 이전 구 공동주택관리령에는 사업주체의 하자보수 완료사실에 대한 사용검사권자의 하자보수 종결 권한이 있었다.

하자보수 종결을 입주자대표회의와의 합의에만 맡기는 것이 아니라 객관적인 국가기관의 종결 승인을 받으면 해당 연차별 하자보수가 종결된다는 것이다. 이러한 하자보수 종결승인 제도는 시공사가 하자보수를 했음에도 불구하고 입주자대표회의가 합의에 응하지 아니하는 경우에 대한 우려를 불식시킬 수 있기 때문에, 시공사의 자발적인 하자보수를 활성화하고 현재 금전지급 청구로 변질된 집합건물 하자소송의 문제점을 시정하는 데에 이바지 할 것으로 본다.

물론 모든 하자에 관해 국가기관의 하자보수 종결승인권을 인정하기는 어려울 수도 있다. 예컨대 내력구조부의 중요한 하자와 같은 5, 10년차 하자인 구조체 안정성에 관한 하자는 추후 엄격한 판단을 요하므로 이에 대해서까지 하자보수 종결승인의 권한을 일괄적으로 부여할 수는 없다. 그렇지만, 전문 국가기관에 적어도 1, 2, 3년차 하자에 대한 하자종결 확인 권한을 부여하는 것은 긍정적인 효과가 있을 것이다.

정홍식

필자는 고려대학교를 졸업하고 제26회 사법시험에 합격해 사법연수원 16기를 수료한 후 변호사의 길로 들어섰다. 현재 법무법인 화인의 대표변호사를 맡고 있으며, 국토해양부 하자심사·분쟁조정위원회 위원장, 공정거래위원회 하도급 분쟁조정위원회 조정위원, 대한상사중재원 중재인 및 이사 등으로 활동하고 있다. LH공사와 SH공사 등의 고문변호사 및 건설사 직원교육을 위한 강의도 하고 있다.