부동산과 더불어 주요한 투자상품으로 주식과 채권이 있다. 주식과 채권은 금융시장에서 통용되는 금융상품이다. 이들 금융상품은 만기나 특징, 거래단계 및 거래장소 등을 기준으로 다양하게 분류된다. 가장 크게 전통적 금융시장과 외환시장, 파생금융상품시장으로 구분할 수 있다. 전통적 금융시장은 금융자산의 만기에 따라 크게 단기금융시장과 자본시장으로 구분된다. 단기금융시장은 보통 만기 1년 이내의 금융상품이 거래되는 시장으로 콜, 환매조건부채권매매, 양도성예금증서, 기업어음, 표지어음, 통화안정증권시장 등이 포함된다. 자본시장은 만기 1년 이상의 채권과 주식이 거래되는 시장이다(그림1 참조).

주식과 채권, 부동산의 서로 다른 장단점

다양한 금융상품 중 주식과 채권은 부동산과 더불어 주요한 투자상품이다. 채권은 기업이 자금을 조달하기 위해 사채를 발행하는 것이다. 기업이 발행하면 회사채, 금융기관이 발행하면 금융채, 국가가 발행하면 국채, 지방자치단체가 발행하면 지방채이다. 발행일마다 만기와 표면이자율이 다를 경우 서로 다른 채권으로 취급하게 되며, 채권을 발행하는 기관은 정기적으로 채권자에게 이자를 지급해야 한다.

반면에 주식은 기업이 자금을 조달하기 위해 주식시장에 기업공개를 하고 주식을 상장하여 주주(주식투자자)로부터 자금을 조달하는 방식이다(주식회사). 주식에 투자한 주주에게는 연말에 주주총회를 통하여 배당금을 지급하는데 주주총회와 이사회의 의결에 따라 각 회사의 사업성과에 따라 다를 수 있다. 그러나 주식은 발행 후 배당시점(1년)만 넘어가면 신주와 기존에 발행한 주식은 동일하게 취급된다.

주식시장과 채권시장은 새로운 상품이 발행되는 발행시장과 이미 발행된 주식이나 채권이 거래되는 유통시장으로 구분된다. 투자자들은 채권을 발행시장에서 직접 살 수 없고 유통시장에서 거래되는 물건을 사야 한다.

금융기관간에 형성되는 유통시장의 기본 거래단위가 100억원으로 개인 투자자가 참여하는 것이 어렵기 때문이다. 따라서 일반적으로 채권투자자들은 증권회사나 자산운용사 등이 도매유통시장에서 매입한 채권을 분할하여 개인투자자들에게 판매하는 몫을 사게 된다. 그러나 주식은 기업공개에 따른 공모주 청약절차, 유·무상 증자 등은 주식투자에 중요하기 때문에 유통시장에 대한 이해와 더불어 발행시장에 대한 이해도 중요하다. 또 주식은 장내시장인 증권거래소에서 거래되지만, 채권은 대부분 장외시장에서 거래된다. 

특히, 채권, 주식, 부동산은 다른 장단점을 가지고 있다. 부동산은 실물투자 상품으로 현금화가 어렵고 거래비용이 높지만 인플레이션에 대응할 수 있다는 장점이 있다. 주식은 기대수익률이 높으며 인플레이션에 대한 대응이 가능하지만 원금보장이 안 된다는 한계가 있다. 반면에 채권은 예금과 성격이 유사하며 기대수익률은 예금보다 높고 주식보다 낮다고 할 수 있다. 따라서 투자자들은 시장상황에 따라 유리한 투자상품을 선택한다. 채권, 주식 그리고 부동산은 모두 금리와 밀접한 관련이 있다.

금융통화위원회는 11월에도 기준금리를 2.0%로 동결했다. 금리인상 시점에 대한 의견이 다양하지만 당분간 현 상태의 금리가 유지될 것으로 예견되면서 여유자금을 가지고 있는 투자자들은 투자상품 선택에 많은 고민을 하게 된다.

지금처럼 기준금리가 내리면서 예금금리가 내리면 투자자들은 예금보다는 주식 등을 통해 수익을 내려고 하기 때문에 주식가격은 상승하고, 채권수익률이 떨어지면서 채권수요가 줄어들게 된다.

코스콜라니의 달걀모형을 알면 투자시기를 안다

?금리와 예금, 주식, 채권, 그리고 부동산의 관계를 고려해 최적의 투자시기를 설명한 코스톨라니의 달걀모형이 있다. 앙드레 코스톨라니는 헝가리의 투자 귀재로 금리변화를 <그림 2>에서 보는 바와 같이 달걀모형으로 설명한다.

금리가 정점인 A국면에 이르면 통화 당국은 경기 연착륙을 위해 금리 인하를 고려하기 시작한다. 이 때 이자수익을 내던 예금 투자자들은 예금이자 수익감소를 대체할 수 있는 투자처를 찾게 된다. 결국 금리가 인하되어 B국면에 이르면 예금투자자들은 예금보다 약간 불안하지만 금리인하에 영향을 받지 않으면서도 비교적 안전한 확정금리형 채권으로 투자처를 바꾸게 된다. 즉, 시장에서 금리인하에 대한 시그널이 감지되면 은행금리보다 이자율이 높은 채권에 투자하게 된다. 그러나 금리하락이 가속화되어 균형금리를 지나 C국면에 이르게 되면 채권투자자들은 더 이상 채권투자의 매력을 갖기 어렵다.

금리가 더 내려가 바닥에 근접해있다고 생각되면 투자자들은 부동산에 투자를 한다. 굳이 시세차익이 아니더라도 임대수익이 이자수익보다 높기 때문이다. 또 낮은 금리에 예금을 맡기는 것도 세금이나 인플레를 감안하면 이익보다는 오히려 손해를 볼 수 있기 때문이다. 이시기쯤 되면 여유자금이 있는 투자자들은 임대수익을 목적으로 저평가 되어 있는 부동산에 투자를 하면서 부동산 가격이 상승할 수 있는 모멘텀을 제공하게 된다.

금리가 저점인 D국면을 지나게 되면서 금리가 상승하는 E국면이 되면 투자자들은 다시 부동산을 처분하고 주식에 투자하다가 균형금리를 지나 F국면에 이르면 주식을 처분하고 안전한 이자수익을 위해 예금을 시작하게 된다.

코스톨라니의 달걀모형이 현재의 모든 경제상황을 설명할 수는 없다. 그렇지만 적어도 지금의 금리상황을 진단하고 향후 투자결정을 위한 보조자료로 활용할 수는 있어 보인다. 수도권 주택시장의 불확실성이 장기화되면서 수도권에는 주택구입에 유보적인 입장을 취하고 있는 잠재적 유효수요가 많다.

당분간 현재의 저금리가 유지되거나 한 번 정도 금리가 더 인하될 가능성도 이야기되고 있다. 이러한 상황에서 주택구입의사가 있는 잠재적 유효수요자들이 의사결정을 하는데 코스톨라니의 달걀모형이 도움이 될 수 있어 보인다.

김덕례

현재 주택산업연구원 연구위원. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 국토연구원, 한국건설산업연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원을 지냈다.