설계가 마무리단계에 접어들면 시공사 선정에 들어가야 한다. 가장 먼저 설계를 토대로 예측한 시공비 견적서를 받아보고 견적의 내용이 타당한지에 대한 검토가 이루어져야 한다.

견적서는 공종별로 구분이 되며 각 공종별 세부항목들로 세분화되어 정리된다. 그 세부항목은 단위수량에 대한 재료비, 인건비, 경비로 나누어 합산되어진다.

항목에 대한 내용은 이해한다 하더라도 전문가가 아니라면 그 단가가 적정한지는 판단하기 어렵다. 이 또한 견적을 2군데 이상 받아보고 비교분석하는 과정에서 어느 정도는 확인가능하다. 물론 동일한 조건의 도면과 동일한 공종이라도 시공사마다 공사비내역이 다르게 책정될 수 있다. 재료수급과 기술력의 차이 때문이다. 

견적서의 주된 검토내용을 요약해 보면 다음과 같다.

첫째, 설계의 내용과 상이한 부분과 누락된 부분을 찾아내고, 예상되는 추가항목을 체크하는 것이다. 둘째, 각 공종별 시공비가 적정하게 책정되어 있는지를 검토하는 것이다.

견적의 내용에 포함되어 있는가 없는가에 따라 시공사는 추가공사비를 요구할 수 있다. 공사내용에 따른 시공사와의 분쟁을 방지하는 예방책은 견적서와 계약서에 있음을 명심하자.

견적에 대한 조절 절차를 끝낸 후 막상 계약서 작성에 들어가면 사소한 내용으로 미묘한 신경전이 생기기 마련이다. 간혹 계약서 외에 과도한 특약조건을 내세우는 건축주가 있는데, 시공사입장에서는 거부감을 갖게 되고 오히려 자율적인 역량 발휘를 막는다.

그러므로 다음에 소개되는 모든 내용을 요구할 필요는 없으며 시공사와의 협의를 거쳐 현명하게 결정하길 바란다. 무엇보다 신뢰할 수 있는 시공사를 결정했다면 서로를 존중하는 것이 계약서만큼 중요하다.

견적서 검토요령

견적은 각 공종별 재료의 수량을 구한 적산을 근거로 산출된다. 단위 공종은 여러 가지 세부 항목으로 나뉘고 그 세부항목 또한 재료비와 인건비, 경비로 분류되어 합산된다.

일반인들에게 견적서의 내용과 견적비용이 타당한가를 판단하기는 어려우므로 전문가의 자문을 구하든지 아니면 비교견적을 통해 학습을 하는 등의 검증 과정이 필요하다.

견적서는 공사원가계산서, 공종별집계표, 세부내역, 산출근거(적산)로 구성된다.

<표1> 원가계산서는 공사에 소요되는 재료비와 인건비, 경비를 포함하는 순공사비 외에 일반관리비, 기업이윤, 부가가치세를 포함한 총괄 공사비를 나타낸다.

고용 산재보험료는 의무적으로 신고 납부해야하며 허가 면적에 따라 산정식이 정해져 있다. 이때 내역서에 누락되어 별도의 건축주 부담금으로 산정하기도 하므로 확인이 필요한 부분이다. 원가계산서는 건축공사 총액을 확인할 수 있는 자료가 된다.

<표2> 공종별 집계표는 각 공종별 재료비, 노무비, 경비로 구분되어 합산한 내용을 보여준다.

공종이 세분화된 내역서를 요구하라 

시공사에게 견적서를 요청할 때 가능하면 공종을 세분화하여 작성할 것을 요구해야한다. 상기 항목은 가설공사에서 조명공사까지 총 20개의 항목으로 분류했지만 더 세분화할 필요가 있다.

세분화된 내역서는 시공사 입장에서는 공사의 투명성을 담보하는 자료가 되며, 건축주 입장에서는 건축분쟁을 방지하는 안전장치가 된다.

동일한 도면(동일한 견적조건)으로 2군데 이상의 견적을 받아 보았을 때 상이한 부분을 가려야한다. 이 때 항목의 차이와 단가의 차이가 있는지 확인해야 한다. 공종의 품질수준이 일정하다고 가정했을 때 공사비의 차이가 발생하였다면 의문을 제기할 수 있다.

공종별 세부내역에는 해당 공종에 대한 세부항목들이 단위면적 및 단위수량에 재료비와 노무비, 경비를 합산하여 산출된 내역이 나열되어 있다. 수량에 대해서는 비교 견적 시 절대비교가 가능하다. 도면상의 물량은 동일하기 때문에 물량이 과다하게 책정되어 있는지는 비교하면 알 수 있다.

시공물량과 단가, 공종별 합계금액을 비교하라

수량산출에 의한 견적서는 추후 수량의 증가나 감소가 있을 때 공사비 증감의 자료가 되므로 수량산출이 있는 견적 내역서를 받아야한다.

세부내역의 재료비와 인건비는 매년 상승분을 반영한 물가정보를 기준으로 산출되어야하나 시공사마다 실물경기를 반영하여 서로 다르게 적용되는 것이 일반적이다. 이는 동일한 재료를 가지고도 품질의 차이를 만들어낼 수 있듯이 시공사마다 기술력의 차이가 내역서에 반영된다고 볼 수 있다.

<표2>에 열거된 공종들은 점포주택규모의 건설공사에 있어서 일반적인 항목들이다. 전체공종이 크게 변하지 않고 세부항목에서 물량의 증감이 있는 정도다. 추후 설계변경으로 인한 내용의 변화에 따라 공사비 증감의 기준이 되며, 세부항목과 물량의 변화만큼만 공사비에 반영을 하면 된다. 이 또한 건축분쟁을 방지하기 위한 절차라고 할 수 있다.

공종별세부내역의 재료비 노무비 경비의 합계는 원가계산서의 간접비용의 산출근거가 되는 직접공사비에 해당된다.

예상되는 추가비용을 찾아내라

견적서 검토 후 예상 추가비용을 찾아야 한다. 그러나 견적서에 누락된 부분이 무엇인지 알기 전에는 추가비용을 인지하기 어렵다.

방법을 제안하자면, 견적서 요구시 도면에 제한하지 않고 시공사의 창의적이고 자율적인 내용이 반영되도록 유도하는 것도 예상하지 못한 공사의 범위를 찾아내는 방법이다.

예상되는 추가비용과 옵션사항에 대해서도 질문하고 정확한 답변을 들어야만 한다. 옥상에 데크가 필요한 부분이나 CCTV 및 홈네트워크시스템, 보일러 개별온도조절장치, 다락의 붙박이장 등 미처 생각하지 못한 내용들을 살펴야 한다. 추가될 항목들이 모두 점검되었다면 최종적으로 내역에 포함시켜 견적금액을 다시 확인함으로써, 추후 추가 공사를 최소화하는 것이 유리하다.

시공계약서 작성요령

건축분쟁 방지하는 시공계약의 시작은 설계에 있다

설계단계에서 분쟁의 소지가 많은 포괄적인 마감 재료를 구체적으로 기입해야 한다. 지정 화강석마감이라고 정의하면 화강석의 성상과 색상에 따라 3배 이상 가격 차이가 발생하기도 하다.

시공사에서 선정한 재료가 건축주의 맘에 든다면 다행이지만 생각과는 다른 재료가 입고되고 시공되면서 문제가 시작된다. 시공사 입장에선 도면에 표기되어있는 모호한 마감재를 따랐다고 할 것이다.

또한 숨어있는 마감재료들을 정의해야 한다. 최종마감까지는 표기되지만 최종마감을 지탱하는 하지 마감은 생략하기 쉽다.

모든 것이 설계도면에 표기되기에는 무리가 있으므로 명확한 마감표기가 누락되었다면 재료 마감자재리스트와 기구(위생기구 조명기구) 등을 리스트로 만들면 된다. 견적을 위한 준비내용은 11월호에 소개한 바 있으므로 참고하기 바란다. 기타 건축주의 요구조건을 명시하여 계약서에 별첨하도록한다.

표준도급계약서를 이용한다

계약서의 양식은 민간건설공사 표준도급계약서 양식을 기본으로 시공사와 건축주 양자 합의하여 그 내용이 추가되거나 삭제된 양식을 따르게 된다.

특히 공사비 지불시기와 금액에 대해서는 세분화된 항목이 필요하다. 건축주지급자재 및 지정공사 등이 있다면 별도의 항목을 추가하게 된다. 또한 계약서에 첨부된 도급계약일반조건과 별도의 도급계약 특수조건을 활용하여 명확한 근거를 남기도록 한다.

점포주택의 공사기간(공기)은 3층주택 4개월, 4층주택 5개월 정도가 일반적이다. 여름철의 우기와 겨울철 영하의 온도와 눈으로 인한 공사지연이 있다. 천재지변은 공사에 직간접영향을 끼치게 되며 공사기간은 최대 1개월 정도 연장 될 수 있다. 그 외 공기지연의 사유에는 자재의 수급 문제나 미숙한 공정관리도 포함된다.

공기지연의 가장 큰 요인 중 하나로 공사비 문제도 꼽힌다. 기성지급의 지연이나 이미 지급된 공사비의 부적절한 사용이 원인이다. 간혹 건설사에서 선지급 받은 공사비를 오용하고 최종 작업자에게 전달하지 않아서 공사가 중단되기도 한다.

세심한 발주자라면 이에 대한 대비까지 하게 된다. 기성 청구 시 전월 하도급업체 기성지급 확인 서류를 제출할 것을 요구하는 방법도 있다. 여하튼 시공기간은 이런 불안 요소까지도 감안하여 여유있게 잡는 것이 좋다.

기성금은 공사 과정에서 현재까지 완성된 정도에 따라 지급하는 공사금액을 말한다. 기성금이 지급되는 시기에 계획한 목표치를 만족하여 시공되었는지에 대해 관리가 가능하다. 따라서 기성금 관리 혹은 확인 작업을 통해 부족한지 아니면 충분한지 등을 점검해볼 수 있게 된다.

■기성금

기성금은 금액 지불의 기준이 되기도 한다. 규모가 큰 건설공사에서는 한 달에 한번 기성을 지급하는 것이 일반적이지만 점포주택공사를 포함한 소규모 단기간 공사일 경우는 공사의 진행정도에 따라 기성을 지급하는 것이 적합하다.

계약시 10% 지급, 1층 골조 완료시 10%, 골조완료시 10%, 외장공사완료시20%, 인테리어공사완료시20% 등 공정률에 따른 기성지급방법이 건축주와 시공사 모두에게 시기적절하고 타당한 조건이 된다. 계약서 작성시 건축주 입장에서는 기성금의 시기와 금액이 적절한지를 판단하는 것이 중요하다. 공사에 원활한 진행을 위해 부족하지 않아야 하며, 과다하게 지급되면 공사와 무관하게 공사대금이 악용될 수 있다.

시공사로부터 견적서와 함께 공정표를 제출할 것을 요구하고 기성금 지불 시기에 따른 공사 진행률을 확인한다.

■지체상금율

시공사가 약속된 공사기일(준공일)을 초과하였을 경우 이에 대한 책임으로 지체상금율을 규정한다. 공사마감일은 시공자와 건축주 뿐만이 아니라 계약된 세입자와 의 약속이기 때문에 준공일은 반드시 지키도록 해야한다. 1일기준 총 공사비의 0.1%를 계약서에 명기한다. 총 공사비가 5억이라면 1일 지체상금율은 50만원이 되는 셈이다.

■대가지급 지연 이자율

지체상금율이 시공사의 책임을 규정한다면 대가지급 지연이자율은 공사비 지급의 지연에 따른 발주자의 책임에 대한 규정이다. 그 이자율은 통상 은행의 신용대출 이자 기준으로 정하는 경우가 많다. 대략 지급해야할 공사대금의 10% 이자율을 적용한다.

건축주 지급자재 및 지정공사를 명확히 하라

공사 후반부에 접어들면서 다양한 마감자재 선정으로 잦은 협의를 하게 된다. 위생도기, 타일, 싱크대, 마루, 도배지, 조명기구 등 수십에서 수백가지 제품과 색상, 재질 중에서 하나를 선택해야한다. 이 과정에서 간혹 시공사가 임의 선정한 품목에 불만이 있을 수 있다. 

설계부터 인테리어디자인까지 마무리하고 모든 세부자재들을 디테일하게 정의하였다면 이를 토대로 내역에 포함시키면 되겠지만 거의 대부분은 최종 인테리어마감까지는 정확히 지정하지 못한 상태에서 시공계약을 하게 된다.

시공사의 품질을 신뢰한다면 시공사의 양심에 맡길 수 있지만 그렇지 못하다면 건축주가 지정하여 내역서를 별도로 규정하는 것도 방법이다. 건축주 지급자재나 지정공사는 기능의 문제라기보다는 건축주 기호에 따라 다양한 선택을 할수 있는 품목 및 공종이 될 것이다.

건축주 지급자재나 지정공사는 본 계약서에 포함시키거나 계약 특수조건 등에 첨부내용으로 한다.

견적서에 누락되었는지 확인하라

일부 시공사에서는 공사계약을 우선적으로 하기 위해 숨어있는 공사비를 노출시키지 않는 경우도 있다. 대다수의 건축주들이 공종별 항목을 자세하게 검토하지 않거나 무지한 점을 이용 할 수도 있다. 비교 견적시 총액으로 판단되어지기 때문이다.

양심적인 시공사라면 시공견적서에 누락되거나 건축주 부담하는 비용에 대해 언급이 있어야한다. 즉 예상되는 추가 비용을 건축주에게 인지시켜야 한다.

각종 인입비, 고용 및 산재보험료, 경계측량비, 기타 인허가비용 등은 대부분 건축주가 직접 처리하는 것이 원칙이지만 시공사에서 포괄적으로 대행하는 것이 일반적이다. 따라서 이 내용이 내역서에 포함되어 있는지를 확인해야한다.

인입비의 항목에는 상수도인입비, 도시가스인입비, 전기인입비 등이 있으며, 그 비용은 지자체마다 약간 상이하게 책정되고 있지만 대개 1000만원 전후에 해당되는 적지 않은 비용이다.

■도급계약 일반조건

도금계약 일반조건은 기본계약서에 첨부된 내용으로 계약자 상호간의 용어 정의부터, 현장책임자, 공사현장근로자, 공정보고, 공사기간,자재의 검사, 지금자재와 대여품, 안전관리 및 재해보상, 공사기간의 연장, 설계변경으로 인한 계약금액의 조정, 손해부담, 계약해지, 손해배상책임 등에 관한 내용을 규정하고 있다.

■도급계약 특수조건

도급계약의 특수조건은 특약사항이라 할 것이다. 도급계약 일반조건에서 제외된 다소 구체적인 내용과 표준시공계약서에 명기되지 않은 모호하거나 오해의 소지가 있는 것을 재차 확인하는 문서이기도 하다. 

■특수조건사례

- 본 공사는 직접공사비 외에 인입비를 포함한다.

- 건축허가서에 명기되어 있는 건축공사에 관한 내용은 시공비에 포함한다.

- 착공에 관한 내용과 준공에 관한 비용과 행정업무를 포함한다.

- 현장대리인(소장)의 경력을 사전 보고한다.

- 현장대리인은 현장에 상주하여 관리 감독하여야한다.

- 설계도서에 누락된 주요 시공부위에 대해서 발주자 요구 시 현장도면을 시공전 작성하여 제출한다.

- 현장에 입고되는 모든 공종에 대한 자재는 성능을 확인할수 있으며 발주자 요구시 성능평가서를 제출한다.

특히 철근과 콘크리트의 품질 확인을 위한 성능 평가서를 제출한다.

- 공사로 인한 민원은 시공사에서 책임진다.

- 지급된 공사비는 본 공사와 무관하게 사용되는 것을 허용하지 않는다.

- 기성이 지급되면 하도급업체에 공사비를 공정률과 비례하여 지체 없이 지불한다.

- 기성 청구시 전월 하도급업체 기성지급 확인 서류를 제출한다.

- 외부마감 외에 위생도기 타일 등 실내마감재 선정 시 실물 협의를 원칙으로 하며 시공사 임의로 선정하지 않는다.

- 공사잔금은 10%로 하며 사용승인 후 15일 이후 지급한다.