재개발·재건축 사업추진절차

구역지정→재개발(재건축)조합설립인가→사업시행인가→조합원 분양신청→관리처분계획인가 →조합원분양(동호수추첨) 일반분양→착공→준공검사입주→이전고시 관리확정 및 등기→청산

관리처분계획

종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 절차를 말하며, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장·군수인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있다.

재개발 · 재건축 사업과 세금

1 주택의 보유기간 계산

보유하던 주택이 「도시및주거환경정비법」에 의한 재개발·재건축으로 완공된 경우 보유기간은 종전주택의 보유기간, 재개발·재건축 공사기간, 완공주택의 보유기간을 통산한다.

2 양도소득세 과세여부 

재개발구역내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고, 그 대가로 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 ‘환지’로 봄으로 양도소득세 과세대상이 아니다. 다만, 환지청산금을 교부받은 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 양도소득세가 과세된다. 재건축조합에게 토지 등을 양도하고 환지청산금을 교부받는 경우에는 양도에 해당되어 양도소득세 과세대상이 된다.

3 조합원입주권의 양도

●입주권의 취득시기

당해입주권의 취득시기는 부동산 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날인 관리처분계획인가일을 말한다. 다만 주택 재건축사업의 경우 2005년 5월 31일 전에 사업시행인가를 받은 경우에는 사업시행인가일이 취득시기가 된다.

● 비과세되는 입주권

1세대 1주택인 재개발·재건축 조합의 조합원이 재개발·재건축 조합을 통하여 취득한 입주권을 양도하는 경우로서 종전주택이 관리처분계획 인가일과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 비과세 요건을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 비과세 된다.

① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

② 양도일 현재 당해 조합원입주권 외의 1주택을 소유한 경우로서 주택을 취득한 날로부터 3년이내에 조합원입주권을 양도하는 경우

4 조합원입주권의 주택의제

2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가로 입주권으로 전환되거나 취득하는 입주권부터는 1주택과 1조합원입주권을 소유하다가 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 적용이 배제된다. 

다만, 1세대 1주택자가 입주권을 취득하여 주택을 양도하는 경우 다음의 각 양도시기에 따른 요건 충족 시 실수요 목적으로 입주권을 취득한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

5 조합원 입주권을 양도하는 경우 양도소득세

‘종전부동산의 양도소득’과 ‘권리부분 양도소득(분양권 프리미엄)’으로 구분하여 양도소득세를 계산한다. 일반적으로 재개발·재건축 사업 진행시 청산금을 납부하는 경우가 많으므로 청산금을 납부하는 것을 가정한다.

남상현

고려대대학원을 졸업하고 국세청에서 24년간 근무하며 조사업무를 주로 해왔다. 현재는 세무법인 호람 대표이사를 비롯, 여러 상장법인의 사외이사, 고문, 감사로 활동하고 있으며 호원대부동산경영학과에 세법 강의를 나가고 있다. 저서로 ‘부동산관련세금 이런 것은 알아두자!’가 있다. 02-525-0621