“부동산 투자로 부자가 되고 싶다면 남들이 꺼리는 부동산에도 투자할 수 있어야합니다. 진짜 부동산 부자들은 입맛에 맞는 부동산만 고집하기보다는 요리되지 않은 부동산에도 투자해 큰 수익 내는 것을 즐겨합니다.”

비교적 젊은 나이인 30대 중반부터 미개발된 토지, 유치권이 설정된 경매빌딩 등에 투자해 ‘부동산 갑부’로 거듭난 B씨(남·67세). 그가 필자에게 들려준 부동산 투자 노하우는 다름 아닌 ‘남들이 꺼리는 부동산에 투자하기’였다.

남이 꺼려하지만 돈이 되는 부동산이 있다

B씨의 명함상 직업은 실내인테리어업체 대표이지만 지인들은 그를 ‘부동산 고수’라고 부른다. 물론, B씨의 경우 인테리어업자라는 직업의 특성상 남들보다는 전국 방방곡곡을 누비고 돌아다닐 일이 많은 편인지라 땅이나 건물 등 다양한 부동산을 직접 접해볼 수 있는 날이 많은 게 사실이다.

또한 B씨는 평소 부동산 재테크관련 서적이나 주요 경제신문의 부동산 취재기사를 꼼꼼히 챙겨 보아왔기에 부동산 투자 및 관리에 대한 지식수준도 준전문가의 수준에 도달한 것도 사실이다. 당연히 B씨의 부동산 투자도 승승장구 그 자체였다.

우선, B씨가 선호하는 투자대상은 이른바 ‘남들은 꺼려하지만 돈이 되는 부동산’이었다. 이러한 이유로 B씨는 향후 가치상승의 가능성이 큰 미개발된 토지 등에 투자하기를 즐겨했다.

예를 들면, 종중 소유의 토지를 저렴한 가격에 매입하기, 경사도가 완만하고 평지와 연결된 임야를 개별공시지가 수준에서 매입하기, 법원경매로 나온 일단의 토지를 싼 값에 낙찰받기, 해당 지방자치단체가 공원용지로 수용할 계획을 가지고 있는 보존산지(임야)를 개별공시지가 수준보다 낮은 가격에 매입하기 등이 있다.

헐값에 매입하기 좋은 부동산도 대상이다. 상속 이후 세금부담을 우려해 급매로 내놓은 부동산을 헐값에 매입하거나 맹지이지만 이웃한 땅을 이용하면 통행이 가능한 토지를 저렴하게 매입하기도 했다. 그린벨트로 장기간 묶여있었지만 정부가 해제를 적극 고려중인 토지도 매입하면 훗날 돈이 되기 쉽다.

고급정보 접하고 인근 땅 개발공시지가로 매입

실제로 5년 전, B씨는 평소 알고 지내던 공인중개사로부터 상속재원의 마련을 위해 매물로 나온 경기도 용인시 기흥구 일대 임야 3000여 평을 서둘러 매수할 것을 권유받았고 이를 개별공시지가 수준에서 사들였다.

물론, 그 당시 B씨의 가족과 대부분의 친구들은 경기불황 및 부동산시장의 장기침체 등을 이유로 절대로 투자하지 말 것을 조언했다.

하지만 B씨의 생각은 달랐다. 비록 지목은 임야이지만 경사도가 완만하여 향후 개발의 가능성이 높다고 보았으며, 무엇보다 특정 대기업이 해당 토지와 인접한 토지 위에 임직원용 연수원을 지을 것이라는 고급정보를 접한 상태였기에 빠르게 매입을 결정할 수 있었다.

결과적으로 B씨의 판단이 옳았다. 해당 토지 주변으로 대단지 아파트와 대기업 연수원 등이 순차적으로 들어서면서 건설업자들이 선호하는 개발유망지역 중 한 곳으로 급부상하였기 때문이다. 이에 따라 대지는 물론, 개발행위가 가능한 완경사지 임야의 경우에도 개별공시지가의 5배 수준 이상을 호가하고 있다.

부실매물, 기업구조조정매물도 투자 대상

서울 강남에 수백억 원대 빌딩을 가지고 있는 대학교수 J씨(남·58세) 역시 이른바 ‘남들은 꺼려하지만 돈이 되는 부동산에 투자하기’를 즐겨한다. J씨가 말하는 최고의 부동산 투자 노하우는 ‘남들이 꺼리는 부동산을 값싸게 매입하는 것’이다.

이에 따라 J씨는 다소 복잡한 권리관계나 매입절차를 거치더라도 피치 못할 사정상 시장에 매물로 나온 경·공매물, 부실채권(NPL)매물, 대물변제매물, 기업구조조정매물 등에 주로 투자한다. 또 이러한 J씨의 독특한 투자방식은 대부분 성공투자로 이어지면서 지금도 부동산업계의 모범투자사례로 회자되고 있을 정도이다. 

수년 전, J씨는 서울 강남구 논현동 먹자골목 내에 소재한 대지 170㎡, 연면적 343㎡ 규모의 4층짜리 근린상가건물을 법원경매절차에 따라 매수했다.

경매법원을 통해 감정평가된 금액은 11억7000만원이었지만 배당받지 못하는 상가임차인의 존재로 완강한 명도저항이 우려되는 까닭에 2회 유찰되어 감정평가금액의 64%선에 다시 입찰될 물건이었다.

입찰당일 J씨는 감정평가금액의 70%선인 8억1900만원에 응찰하여 경쟁 입찰자들을 모두 물리치고 최고낙찰자로 선정되었으며, 이 후 상가임차인에 대한 까다로운 명도절차까지 무사히 마치게 되면서 온전한 소유권을 가지게 되었다.

시세대비 65%선에서 원하는 근린상가건물을 매입한 셈이었다. 더욱이 시간이 흘러 J씨가 낙찰받은 경매물건은 주변이 원룸주택 및 상가 밀집지역으로 빠르게 변모하였고, 지하철 9호선이 신규로 개통되면서 경매로 매입한지 만 5년이 지난 지금은 최초투자금액대비 무려 3배 이상 상승한 우량부동산으로 탈바꿈했다.

따라서 리모델링공사를 통해 개보수까지 마친다면 35~40억원선에서도 매수자가 어렵지 않게 나타날 것으로 보인다.

요컨대 현명한 부자라면 이른바 ‘남들이 꺼리는 부동산’에도 과감히 투자할 수 있어야한다. 또한 현명한 부자라면 입맛에 맞는 부동산만 고집하기보다는 요리되지 않은, 가공되지 않은 부동산에 투자해 큰 수익 내는 것을 즐겨야한다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 MBA를 졸업하고 단국대 부동산학 박사과정을 수료했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며 현재 하나은행 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연을 하고 있다.