추락하는 것은 날개가 있다. 1990년대 초반 부동산 버블이 터지고 ‘잃어버린 20년’이라는 암흑기를 체험한 일본. 아직 제 궤도까지 오르지는 못했지만 적어도 다시 날아오르는 데는 성공했다. 그러기까지 20여년의 시간이 필요했다.

버블. 거품이란 뜻을 지닌 이 영어 단어는 일본 사람들에게는 매우 특별하다. 어쩌면 발 딛고 사는 세상을 환상의 세계에서 현실로 바꾸는 흑마법의 주술이었을지도 모른다. 경제뿐 아니라 일본이라는 나라와 국민 모두를 들었다 놓은 버블. 일본, 그리고 일본 사람들의 모든 것은 버블 붕괴 전과 후로 나뉜다. 그 중심에 있었던 것이 주택산업이다.

버블 붕괴, 그리고 주택산업

2차세계대전이라는 침략전쟁이 패배로 끝난 후 전범국 일본은 잿더미 속에서 살아남기 위해 발버둥쳤다. 아이러니하게도 그 일본을 도와준 것이 2차대전의 가장 큰 피해국이었던 한국이었다. 1950년 한국전쟁은 전범국 일본의 부흥을 결정적으로 돕는 계기가 됐다. 일본은 미국의 군수기지 구실을 하면서 전쟁특수를 누렸고, 그 힘으로 도약을 시작했다. 한반도가 잿더미가 되는 동안 일본은 새로운 꿈을 꾸기 시작했던 것이다. 역사는 그렇게 한국과 일본의 격차를 만들었다.

그 후의 일본은 모두들 아는대로 승승장구했다. 그러나 경제발전과 함께, 국민들의 삶이 나아지는 것과 함께, 모두의 욕심도 부풀어 올라 부동산 거품이 부풀어 오르기 시작했다. 누구나 내 집을 가지고 평생고용을 보장하는 직장에서 걱정없이 생활할 수 있을 것이라는 국가와 기업의 약속, 그리고 국민들의 믿음이 커지는 것과 비례해 부동산 거품도 더욱 더 크게 부풀어 올랐다.

그리고 어느 순간 꿈과 함께 할 수 없는 거품이란 걸 알아차렸지만 때는 늦었다. 그리고는 거품이 터져버렸다. 그것은 신데렐라에게 평민으로 돌아갈 시간, 자정을 알리는 종소리였다. 이제 일본과, 일본인들은 꿈을 내려놓고 냉혹한 현실로 돌아와야 했다.

연쇄 부도와 폐업, 그리고 실직자의 행렬, 파산자들의 자살이 줄을 이었다. 버블 경제를 이룬 주역이었던 주택산업은 완전히 망가졌다. 한 마디로 패닉이었다. 금융기관 구조조정과 대규모 재정 지원 등의 수단을 통해 부실채권을 처리하는 데만 무려 10년이란 시간이 걸렸다. 거기다 저출산 기조와 고령화가 함께 빠르게 진행되면서 주택산업은 더욱 더 곤경에 삐졌다.

엎친데덮친 격이랄까, 부동산 소유의식 변화도 뚜렷하게 나타났다. 버블 시대에는 부동산 가격이 계속 오르면서 부동산 신화가 선망의 대상이었다. 주택과 같은 부동산은 재산증식을 위한 가장 확실하면서도 탁월한 선택이었다. 버블 붕괴는 토지나 주택과 같은 부동산이 이젠 치명적으로 위험한 자산이라는 사실을 가장 충격적인, 그리고 가장 비극적인 방법으로 알려주었다. 그리고 변화가 시작되었다.

일본 정부는 제7차 주택건설5개년계획(1997~2002)을 통해 주택산업을 재정비하기 위한 노력을 시작했다. 이 계획의 캐치 프레이즈는 ‘21세기를 지향한다’. 국민들의 요구에 적극 부응하고 주거의 질적 수준을 높이는 한편 주택산업의 육성을 위한 제도의 정비 등을 주요 내용으로 담았다.

주택정책의 가장 큰 변화는 시장 기능과 주택 재고를 중시하는 쪽으로 방향을 틀었다는 점이다. 국가권력의 주도 아래 계층별 주택수요와 공급목표를 정하고 그에 맞는 물량을 건설하는 형태의 ‘관 주도형’ 주택정책을 포기한 것이다.

이를 위해 시장 활성화에 불필요하다고 여겨지는 여러 부동산 규제들은 풀었다. 또 주택보급률이 100%를 웃돌게 되면서 신규 주택 공급을 늘리는 것 보다는 전체 주택재고를 관리하는 쪽으로 주택정책의 방향 자체를 틀었다.

이런 기본방침의 변화는 필연적으로 민간주택산업의 부흥을 촉진하는 기폭제가 됐다. 그 중 가장 임팩트가 큰 변화가 2000년 장기차지권 제도를 신설한 것이다. 이를 계기로 민간임대시장 활성화 여건이 확실하게 조성되었다.

이 제도 도입 이전에는 정당한 사유가 없는 한 임대사업자에 의한 임차인 퇴거 및 임대료 인상 등은 불가능했다. 그러나 장기차지권 도입과 함께 임대사업자가 정당한 사유 제시 없이도 계약 갱신을 거부하거나 임대료 변경도 가능하게 됐다. 물론 그 상한선 등은 정해두었지만 그 제한은 최소한에 그쳤다. 민간임대주택 투자를 확대하기 위한 확실한 지원이었다.

관 주도에서 시장 중심 체제로

일본 정부는 2003년엔 도시재생특별조치법을 제정했다. 민간과 지자체가 참여하는 도시재생사업을 촉진하기 위한 것이다. 용도지역 및 용적률 규제 적용 배제, 민간사업자 채무보증, 저리대출 및 세제지원 등을 통해 민간의 도시재생사업을 촉진하고 지자체에는 마을만들기 교부금 등 예산을 보조해 주었다. 전국 도시의 지자체나 NGO 등을 대상으로 도시재생 제안사업 공모전을 여는 등의 지원도 아끼지 않았다.

신규주택의 공급이 줄어들면서 곤란한 처지에 몰렸던 민간 주택산업계가 숨통을 틀 수 있게 됐다. 도심재개발을 통한 오피스빌딩 등 상업용 부동산 시장에 진출할 수 있게 됐기 때문이다.

2006년 주생활기본법 제정은 매우 큰 의미를 지닌다. 1966년부터 40년간 시행돼온 주택건설계획법의 대체법률로 제정된 이 법으로 일본의 주택정책은 양적 건설공급 위주에서 국민 주거생활의 질적 수준 향상으로 완전하게 방향을 틀었다.

우선 중앙정부의 공공 및 민간주택 공급목표 제시가 중단됐다. 대신 5년 단위로 전국 지자체의 주생활기본계획 수립, 주택성능 및 거주환경, 유도거주면적, 최저거주면적 등 주거의 질적 향상을 위한 정책 목표를 설정하기로 했다.

국가 주도 아래 관리되던 주택시장이 온전히 그 기능을 되찾게 됐고 주택산업계는 국민 주거의 질적 향상이라는 목표를 향해 모든 기업이 전력투구하는 치열한 경쟁체계로 들어가게 됐다.

정책의 변화는 주택산업계의 극적인 변화를 가져왔는데 물량공급시대에 주택산업계를 제패하던 그룹이었던 종합건설회사들의 실패가 그 첫번째였다. 정책 목표에 따라 많은 주택을 대규모로 공급할 수 있는 업체가 시장을 주도했던 시절이 가버린 것이다. 생태계의 변화는 그 대신 종합부동산회사라는 거대 공룡을 셋이나 출현시켰다. 그리고 주택산업계의 암묵적인 합의 아래 자연스럽게 새로운 질서가 생겼다.

종전 가장 큰 세력이었던 종합건설업체는 개발부문이 축소됐고 핵심 역량인 도급사업도 크게 위축됐다. 건축 기술력을 강화하면서 건설업 본연의 기능을 되찾아 가는 쪽으로 생존전략의 방향을 잡았다. 주택전문건설회사들은 주택생산기술과 생산방식을 다양화하면서 원가절감과 주거모델 다양화를 시도했다. 또한 임대, 관리, 중개 부문으로의 진출도 이루어냈다.

주택산업의 새로운 지배자가 된 종합부동산회사들은 주택산업뿐 아니라 부동산산업 전반으로 사업영역을 확대했다. 주택산업계의 가장 큰 손이 된 것이다. 이들이 일본의 부동산업 전체를 사실상 주도하고 있다고 해도 크게 틀린 말은 아니다.

주택산업의 새로운 질서

종합부동산회사는 종합건설회사와는 완전히 다르다. 종합부동산회사가 자본력과 개발역량을 바탕으로 부동산 전 영역에 걸친 문화를 통해 부가가치와 수익을 창출한다고 하면 종합건설업체는 토목, 플랜트 등 건설기술과 고층빌딩 등의 건축기술을 보유하고 건설을 통해 수익을 낸다.

사업구조도 다르다. 종합부동산회사의 업역은 부동산의 개발, 분양, 임대, 중개, 관리, 주거서비스 등 부동산사업과 관련된 모든 영역을 아우른다. 그리고 자사가 개발한 부동산의 일정 비율을 보유 또는 임대하면서 안정적이고 지속적인 수익 모델을 만들어낸다. 소수의 종목에 집중하기 보다는 여러 가지 종류의 부동산 개발사업을 일으키고 다양한 부가가치를 창출하기 위해 노력한다.

지금 일본 주택산업의 키워드는 더 이상 건설과 분양이 아니다. 건설과 분양, 임대, 관리까지 부동산의 모든 영역을 아우르는 종합부동산회사의 시대가 된 것은 지극히 당연한 일이다. 그리고 종합부동산회사가 만들어내는 새로운 사업들이 종합건설회사나 주택전문건설회사들의 도급영역이 되고 있다.

주택시장에서 종합부동산회사의 위치는 확고하다. 2010년 업계 1위 미쓰이부동산의 매출액은 1조4052억엔이었다. 경상이익률은 무려 6.8%에 달했다. 같은 해 종합건설업체 1위인 카지마 건설의 경상수익률은 1.3%, 주택전문건설회사 세키스이하우스는 3.8%에 그쳤다. 이 같은 추세는 그후로도 변함없이 이어지고 있다.

종합부동산회사들의 약진에 따른 종합건설회사와 주택전문건설사들의 변화도 뚜렷하다. 종합건설회사들은 자체 개발사업에서 철수하고 고품질 도급사업 위주로 바꾸어가고 있다. 기술 개발을 통한 품질 향상과 원가 절감으로 수익률을 높이자는 전략이다. 종합부동산회사와의 역할분담이 이루어지고 있는 셈이다.

주택전문건설회사들은 사업의 다변화를 추구하기 시작했다. 주택생산기술과 생산방식을 다양화하고 연령과 계층에 따른 주거모델 차별화가 시도되고 있다. 또한 임대·관리 및 중개부문으로의 진출도 늘어나는 추세이다.

주택전문건설회사들이 주목하고 있는 시장은 임대주택시장이다. 종합부동산회사들이 주택 임대 및 관리업의 체계화를 이룬 후 주택전문건설회사들도 속속 이 시장에 진출하고 있다. 주택임대전문기업들의 성장세도 뚜렷하다. 일본 주택시장에서 가장 의미있는 변화는 임대주택시장이라는게 전문가들의 일관된 시각이다.

장기차지법 제정 이후 주택임대시장은 시장경쟁체제가 됐다. 이 법 제정 당시 임대사업자의 유치를 위해 임차인에게 불리한 제도를 만들었다는 지적도 많았으나 결과적으로는 시장기능이 균형을 잡아주었다. 자유시장에 많은 임대사업자가 뛰어들어 경쟁하면서 적정한 수준에서 임대인과 임차인의 이익이 타협점을 찾았고 그것이 관행으로 자리잡았다. 경제학원론에 나오는 수요 공급의 원칙이 적용된 셈이다.

부동산펀드나 부동산투자회사가 늘어나고 있는 것도 임대관리업이 중요해지는 이유 가운데 하나다. 부동산 경영에 뜻이 없는 금융회사들이 부동산을 소유하는 비중이 커지면서 실제로 관리를 맡을 전문회사가 필요해지고 있는 것이다.

주택산업의 키워드 임대시장

전문가들은 앞으로 주택산업계에서 주택건설이나 분양, 중개업 보다는 종합개발, 임대 및 관리업의 중요도가 더 높아질 것으로 내다본다. 주택재고가 이미 포화상태인 데다 신규 수요의 증가가 크지 않기 때문이다.

부동산의 종합개발이나 대규모 도시재생사업 등의 분야는 종합부동산회사의 몫이 될 수밖에 없다. 막대한 자금과 조직이 필요한 사업이기 때문이다. 그 개발사업의 건설기능은 종합건설회사들이 맡는다.

주택전문건설회사들은 그들의 특기와 주택시장 본연의 역할에 충실할 수밖에 없다. 새로운 주택모델의 개발을 통한 존재 가치의 확인과 임대 관리 등의 업역으로의 진출 시도 등이 그것이다. 종합부동산회사라는 거대 공룡이 주도하는 일본 주택산업계에서 주택전문건설회사들에게 임대주택 건설과 임대관리는 가장 중요한 시장이 될 것이다.

현재 일본의 임대주택은 모두 1780만 세대 이상이다. 그 75%인 1350만 세대 정도가 민간임대주택이다. 그리고 그 중의 45%를 임대 전문 관리회사가 관리하고 있다. 임대주택 공급물량도 꾸준하게 늘고 있다. 2005년 이후 일본의 신규 공급물량의 50% 이상을 차지하고 있다.

임대주택관리 시장은 크게 개인형과 기업형 두 가지로 나뉜다. 개인형은 주택매입을 통한 직접관리나 지역 중개사 또는 중개 법인을 통해 운영되는 방식이다. 최근 들어 급격히 사라져가고 있다. 기업형은 말 그대로 기업이 직접 지어서 관리하거나 또는 집 주인으로부터 위임받아 관리하는 방식이다. 미쓰이부동산, 모리빌딩 등이 대표적인 예이다.

전문회사도 적지 않다. 최근 한 단체에서 실시했던 일본 임대주택산업 견학행사의 초청자인 주식회사 에이블이 대표적인 회사이다. 이 회사는 부동산중개 및 임대 전문회사이다. 올해로 설립 44년을 맞았는데 사업분야별 매출구성은 중개업 비중이 41.8%, 중개관련이 33.5%, 임대관리가 19.5%를 차지하고 있다.

주택임대업에서 빼놓을 수 없는 것이 쉐어하우스 시장의 확대이다. 해외 관광객들을 대상으로 하던 게스트 하우스가 발전된 형태인 이 독특한 주거방식은 도심을 떠나지 않으려는 젊은이들을 중심으로 확산되기 시작해 지금은 전 연령대에 걸쳐 광범위하게 수요층을 넓혀 가고 있다.

쉐어하우스는 주방, 화장실, 거실 등을 함께 사용하면서 각자의 방만 개인공간으로 사용하는 주거형태이다. 집을 공간적으로, 기능적으로 나눠 사용함으로써 개인의 프라이버시를 지키면서 주거비용도 낮출 수 있다. 또한 보증금 없이 월세만으로 단기간 생활할 수 있다는 점도 메리트다. 대도시이 도심, 또는 도심과 가까운 거리에 건축되고 있는 점도 매력적이다.

쉐어하우스의 건축 및 공급 시스템도 발전했다. 초기의 쉐어하우스는 대부분 개인의 가정집을 개조한 것이었다. 그러다 베이비붐 세대가 은퇴기에 접어들면서 부동산 투자의 한 방식으로 쉐어하우스를 겨냥한 주택을 짓기 시작했고 주택전문건설회사들이 이 시장에 참여하면서 규모가 커지기 시작했다. 지금은 전문건설회사와 유통회사까지 등장했다.

쉐어하우스 전문업체들은 전국적으로 수천개의 쉐어하우스를 임대 관리한다. 일부 직영도 있지만 대부분 집 주인으로부터 관리를 위임받아 관리하는 방식이다. 직접 소규모 건물들을 매입해 쉐어하우스로 개조하거나, 전문 쉐어하우스를 건축해 체인형식으로 관리하는 업체들도 있다.

종합부동산회사와 주택전문건설회사들이 주목하고 있는 또 하나의 시장은 도시재생사업과 노후주택 리모델링업이다. 도시재생사업에는 3대 종합부동산회사들이 심혈을 기울이고 있다. 매년 일본 주요지역의 대규모 도시재생사업을 종합건설회사들이 수행한다. 주택전문건설회사들은 노후주택 리모델링업에 적극 진출하고 있다. 신규 주택 건설 보다는 재고 주택 관리가 보다 중요해 지고 있는 것이다.

일본의 주택산업은 버블 붕괴를 계기로 관 주도에서 시장 중심으로 완벽한 변화를 이루고 있다. 이에 따라 시장에서 필요로 하는 주택이 적정하게 공급되고 있으며 기술 또한 발전하는 중이다. 국가가 나서지 않고 시장에 맡겨 놓은 결과 일본의 주택산업계는 종합부동산회사라는 거대 공룡을 세곳 만들어냈다. 종합건설회사는 기술수준이 높은 전문 건설사가 됐으며 주택전문건설회사들은 주거서비스를 창출하는 기업으로 변신했다.

이런 결과가 그대로 우리 나라에 적용될 지는 미지수다. 그리고 그것이 바람직한 것인지 또한 알 수 없다. 많은 전문가들이 종합부동산회사의 육성이 우리나라의 부동산시장이나 주택시장, 주택산업계를 되살리는 방법의 하나라고 주장하지만 과연 그럴 것인지 누구도 정답을 내놓을 수 없다.

확실한 것은 주택시장이 바뀔 것이라는 점이다. 국가 주도에서 시장 기능 중심으로, 신규 건설에서 재고 관리 중심으로, 양적 공급 보다는 질적 향상 위주로 갈 것만큼은 분명하다. 한국의 주택산업계도 변화할 것이다. 변화는 이미 시작되고 있으며 주택전문건설회사들도 이 같은 흐름에서 자유로울 수 없다. 한 발 빠른 변신이 새로운 미래를 보장할지도 모른다.