“주택금융 바라보는 사회적 인식 바뀌어야”

김승배 피데스개발 대표이사

주택사업을 하면서 가장 크게 느껴지는 문제는 주택금융에 대한 사회적 인식이다. 국내에서는 주택금융을 대출문제로만 한정해서 보는 경향이 강한데, 사실 사업자에게 가장 필요한 것은 주택사업에 대한 투자다.

부동산의 초기개발 단계에서 투자와 지원이 이뤄져야 창의적이고 장기적인 개발이 가능한데, 지금 부동산시장에 투입되는 투자금융은 매우 적은 것이 현실이다. 우리도 어서 부동산개발이 곧 벤처비즈니스라는 사회적 인식을 키울 필요가 있다.

미국의 경우, 기업신용도에 관계없이 개발프로젝트에 따라 자금을 지급하는 에쿼티파이낸스(Equity finance)가 활발하다. 대한주택보증이 주력하는 프로젝트파이낸싱의 경우 기업의 신용도를 우선적으로 고려하다보니, 신생 부동산개발 관련 벤처기업이 성장하기 어렵다. 기업신용도보다는 개발프로젝트 리스크에 따라 지급하는 제도 도입이 필요하다.

“소액투자자에게 기회 주는 리츠 필요”

고재만 매일경제 부동산기자

리츠는 2001년 소액투자자들에게 부동산투자 기회를 나눠준다는 취지로 도입됐다. 전세계적으로도 부동산투자기회를 열어주는 리츠의 공익적 성격을 인정해 더 많은 이들이 리츠에 참여할 수 있도록 세제혜택 등 다양한 유인정책을 펼치고 있다.

그런데 우리는 내년부터 리츠 세제혜택이 종료될 예정이다. 대부분 기관투자중심의 리츠를 운영하면서 민간 소액투자자들을 끌어들이지 못한 업계의 잘못도 크다.

한편, 업계는 리츠규제의 핵심으로 복잡한 상장규제를 지적한다. 리츠가 상장되려면 예비심사, 질적심사 등을 거쳐야하고 코스닥의 경우 상장조항이 삭제된 상태다. 현재 활동 중인 86개 리츠 중 상장기업은 8개로 4.5%에 불과하다.

다수 일반인들의 부동산간접투자 활성화를 위해 사모펀드 중심의 리츠가 성장할 수 있도록 제도개선이 필요하다.

“중소사업자를 위한 보증지원 늘릴 것”

강병권 대한주택보증 금융사업본부장

대한주택보증은 중소주택사업자를 지원하기 위해 다양한 노력을 펼치고 있다. 그 중 프로젝트파이낸싱(PF)이 업계에 호응을 얻고 있다. 최근 3년간 매년 2조 가량의 PF보증을 실시했다.

PF보증을 결정할 때 기업신용도를 따지는 것이 중소기업에게는 불리하다는 지적에 공감한다. 대한주택보증도 중소주택사업자에 대한 보증지원을 늘리기 위해 제도개선 노력을 펼치고 있다. 그 일환으로 올해는 보증지급이 가능한 신용등급을 BB+등급까지 확대했다. 향후 기업신용도보다는 개발프로젝트의 사업성에 따라 지급보증을 할 수 있도록 할 계획이다.

“임대사업자를 위한 제도 개선 필요하다”

이창무 한양대학교 교수

주택공급자금융제도가 성장하기 위해서는 주택시장의 불안정성이 해소돼야 한다. 시장의 불안정성은 금융기관이 진입하는데 걸림돌로 작용한다. 정부는 장기적인 전망을 통해 주택사업자와 금융기관이 시장의 변동 상황에 적절히 대응할 수 있도록 정책적 준비를 해야 할 것이다.

임대사업자를 위한 제도개선도 필요하다. 주택수요의 변화를 살펴보면, 구입요구보다는 임대요구가 증가하고 있음을 알 수 있다. 그런데 우리나라의 경우 임대사업자의 90%가 개인사업자다. 이러한 구조는 가계자산 중 부동산의 비중을 높게 만드는 불균형을 초래한다.

기업형 임대사업자를 육성해 임대사업구조를 바꿔야 한다. 그러기 위해선 장기적으로 임대주택을 공급하는 것보다 임대주택을 분양해 수익을 얻는 사업구조를 인정해야 한다. 기업형 임대사업자에 저리로 토지를 융자하는 등의 지원정책을 개발해야 한다.

“성공적인 리츠 위해선 최소수익률 보장해야”

장희순 강원대학교 교수

리츠는 지속적으로 성장세를 보이고 있다. 통계에 따르면 리츠는 지난해 12조의 수익을 올렸다. 올해 수익은 15조에 이를 것으로 예상된다. 요즘 같은 저금리시대에 괜찮은 투자처인 셈이다.

문제는 리츠의 투자대상이 제한적이란 점이다. 대부분의 리츠가 오피스와 리테일에 집중되어, 임대주택리츠는 전무한 실정이다. 정부가 주도한 희망주택리츠와 같은 공공임대주택리츠는 사실상 리츠라고 보기 힘들다.

민간리츠가 안정적으로 운영되기 위해선 최소수익률을 정부가 보장해야 한다는 것이 업계의 주장이다. 실제로 인천남구의 4000세대 중 2000세대 미분양에 리츠가 참여하는 것을 두고 예측했더니, 임대손실이나 리츠의 신용보강을 지원하지 않으면 성공할 수 없다는 결론이 나왔다.

더불어 임대주택에 대한 단일화 된 정보창구가 필요하다. 현재는 민간이 제공하는 정보에 정부가 의존하는 실정이다. 그러다보니 정보에 대한 신뢰성이 떨어진다. 믿을만한 정보가 있어야 리츠에 대한 불확실성을 제거할 수 있다.

“주택기금 성격 확장될 것”

김홍목 국토교통부 주택기금과 과장

주택기금은 부동산금융업계에서 선도적인 역할을 수행해왔다. 그러나 급변하는 부동산실물시장에 즉각적으로 대응할 수 있도록 금융시장이 더욱 재빠르게 변해야 한다는 지적에 공감한다.

그동안 주택기금은 은행 중심의 투자, 융자방식으로 소극적인 정책을 펼쳤지만, 최근에는 시장흐름에 맞게 다양한 상품을 개발하기 위해 노력하고 있다.

무엇보다 주택법에서 분리된 이후 주택을 넘어 도시재생, 커뮤니티 차원으로 기금의 성격을 확장시키고 있다. 앞으로는 도시재생을 총괄할 수 있는 역할을 부여할 계획이다. 단순한 보증을 넘어 다양한 금융활동을 펼칠 것으로 기대된다.

또한, 리츠의 세제혜택 종료에 대한 우려에 대해서도 알고 있다. 이에 대한 보완대책을 고려하겠다.

위 내용은 지난 10월1일 열린 ‘주택금융선진화를 위한 제도개선 방안 세미나’에 참석한 전문가들의 발표 내용을 요약한 것입니다.