부동산 간접투자시장의 대표적 기구는 리츠다. 미국 리츠는 300여개의 리츠가 등록되어 있고 그중 2014년 현재 178개의 리츠가 뉴욕 주식시장에 상장되어 소액 다수투자가에게 투자기회를 제공하고 있다. 또한 매년 100만개의 일자리를 창출하며 지난 20년간 임대아파트, 오피스, 리테일, 창고, 헬스케어 등의 분야에서 10%를 상회하는 놀라운 수익률을 구현해내고 있다.

반면 우리 리츠는 2014년 현재 총 자산 규모가 12조원에 달하고 86개의 리츠가 존재하는 등 양적 성장을 해왔으나 리츠보다 늦게 출범한 부동산펀드에 비해서는 순자산 규모로는 1/4 정도에 불과하다. 해외투자에 있어서 부동산펀드는 전체의 약 1/4 정도를 차지하지만 리츠는 이제 걸음마 단계로 상대적으로 열세다.

게다가 안전행정부는 리츠와 부동산펀드가 일반투자가와 국민에 대한 감면 혜택이 미비하고 이러한 혜택은 기관투자가가 독점한다는 의견으로 취득세액 30% 감면 종료를 입법 예고하였다.

결국 아시아·태평양지역 국가의 총 리츠 규모 중 우리의 공모리츠는 8개로 0.2%의 미미한 비중으로, 리츠의 본원적 목적인 소액 다수 일반투자가에의 투자기회 제공이라는 측면을 게을리 해서 이러한 혜택의 종료를 자초한 측면도 있다.

주택시장과 산업의 정상화 도구로 리츠 활용하라

리츠는 외환위기 이후 우리의 상업용 부동산 시장을 한 단계 업그레이드시킨 제도임이 분명하다.

불투명한 시장관행 일소에 기여하면서 거래를 투명화시켰고, 외국자본에 대응하여 국내자본 규합을 통해 기업구조조정에 일익을 담당했으며, 또한 타 상품 대비 양호한 수익률을 구현했고 수익과 위험에 기반한 객관적 계량모델의 정착과 자산관리시장 효율화를 통한 부동산관리업의 정립 등 부동산 산업성장의 견인차로써 부동산과 금융의 융합을 통해 양질의 일자리를 창출해 왔다.

따라서 이러한 기여를 고려할 때, 성장단계인 리츠를 더욱 활성화할 수 방안에 대한 적극적 검토가 필요한 시점이다.

M&A 활성화 및 자기관리리츠에의 혜택부여 등을 통해 확장성을 제고하고, 신뢰성과 대중성을 높일 공모리츠의 활성화가 강하게 요구된다.

이를 위해 취득세 감면을 종료할 것이 아니라, 오히려 공모리츠에 한해서는 혜택을 더욱 강화하는 방향으로의 정책변화를 통해 리츠의 순기능적 요소를 활용하여 건전한 투자기회 제공 및 부동산산업 선진화를 완성해가야 한다.

또한 리츠는 국토교통부가 주무부처이므로 부동산의 공간적 특성에 초점을 둔 부동산의 개발·분양, 보유·임대, 관리·운영 등 종합적 기능을 수행하는 코디네이터로 역할을 발전시킬 방안도 검토할 가치가 있다.

나아가 상업용 부동산을 변모시킨 경험을 바탕으로 주택시장과 산업의 정상화 및 선진화의 도구로 리츠를 활용할 필요가 있다.

이미 공공임대주택에 리츠를 활용하기 시작했지만 궁극적인 목적은 민간주택시장에서 리츠 제도가 작동될 수 있는 환경을 만들어가야 할 것이다. 이를 위해 기업이 개발, 분양, 임대, 관리, 운영 서비스 등 주택시장 전체의 메커니즘에 적극 참여할 수 있도록 개인 분양자 중심의 분양제도를 포함하여 주택제도 전반에 대한 재검토가 요구된다.

다음에서 리츠를 중심으로 한 부동산간접투자시장의 국내외 현황과 국내 리츠의 활성화 방안에 대해 상세히 살펴보자.

1 해외 리츠 시장 현황

▶ 미국 리츠 시장 현황

주거보다는 오피스 중심으로 발전해온 우리 리츠와 달리 미국리츠는 상당히 다양화된 모습을 보인다. 최근 계속 리테일의 비중이 높아지면서 전체 리츠의 1/4 이상을 차지하고 있으며 다음으로는 주거와 오피스 순이다.

1960년 출범한 미국 리츠의 성공을 이끈 요소로 두 가지가 지목된다. 하나는 합병(M&A)을 통해 확장가능성을 열어준 자기관리리츠이며, 다른 하나는 부동산소유자와의 운영조합을 형성할 때 양도소득세의 이연혜택을 제공하는 업리츠다.

미국 역시 위탁관리리츠를 중심으로 발전했으나 1990년대 이후 자기관리리츠가 대세를 이루고 있다. 또한 1990년대 도입된 업리츠는 부동산 소유자들에게 리츠 활용의 혜택을 인지시키면서 리츠의 대형화와 확대를 이루어낸 제도로 평가받고 있다. 업리츠는 부동산 소유자나 개발법인이 리츠와 파트너십을 이루어 합작하는 형태의 리츠다.

특이할 점은 미국은 개발사업에서 리츠의 역할이 매우 크다는 점이다. 2008년 상장된 107개 미국 지분형리츠 리스트와 개발면적으로 순위를 정한 개발사업자 리스트를 비교한 결과 상위 20개 개발사업 중 7개가 상장리츠임을 알 수 있다. 또, 리츠 규모가 커질수록 부동산 개발사업에의 참여비율이 높아진다.

▶ 일본 리츠시장 현황

지난해 아베노믹스 이후 일본증시는 48%의 높은 수익을 기록했고 부동산시장 역시 회복세를 나타내고 있다. 일본 리츠는 2013년에 이어 올해에도 5.1% 상승했다.

특히 임대주택과 오피스, 상가 및 물류창고 부분의 리츠 지수가 2014년 각각 7.3%와 1.9%, 6.2%의 상승률을 기록했다.

일본의 임대주택공급은 대부분 민간 리츠를 통해 이뤄진다. 리츠들은 투자물건 선정 기준을 세분화해 안정성을 확보한다. 투자규모, 투자 임대주택 건축연수, 투자지역, 투자대상 등에 대한 기준도 명확하다.

▶ 해외 리츠 시장이 주는 시사점

우리보다 발전된 해외 리츠 시장을 살펴보면 몇 가지 시사점을 얻을 수 있다.

첫째, 공모시장 중심으로 양적 확대 및 질적 발전을 이뤄왔다는 점이다. 해외의 리츠는 일반 다수 소액투자자에게 투자기회 부여라는 명분을 통해 세제 혜택을 받으며 성장했다.

둘째, 자기관리형 리츠를 중심으로 성장했다. 영속적이고 확장가능성이 높은 자기관리형 리츠가 시장의 확대를 불러왔다.

셋째, 성공한 리츠는 유한파트너십체계를 적극 활용하고 있다. 이로 인한 양도소득세 이연효과는 부동산개발과 운영의 도구로써 리츠를 선택하게 하는 성장 동인이 되었다.

넷째, 자산 규모가 클수록 개발사업에 투자하는 리츠 비중이 증가하는 것을 알 수 있다. 자산의 일부를 개발사업에 투자하더라도 위험 분산이 가능하기 때문이다. 투자자산의 범위 역시 주거시설(임대주택), 상업용 건물, 업무용빌딩, 유통센터, 병원 등으로 다양하다.

2 국내 리츠 시장 현황

▶ 국내 리츠 운용 현황

출범 초기에는 기업구조조정리츠 중심으로 성장했으며 기업의 부실자산처리에 주로 활용됐다. 이후 구조조정이 마무리되면서 위탁관리리츠의 증가가 두르러지면서 2014년 현재는 위탁관리리츠가 42개로 가장 많다. 또한, 자기관리리츠의 대부분은 개발리츠다.

자산의 관리형태에 따라 자기관리와 위탁관리로 나뉘어지는데 국내 리츠는 세제혜택이 위탁관리형에만 부여되어 자기관리형은 활성화되지 못하는 있는 현실이다.

2013년 3분기 기준 국토교통부 자료에 다르면, 리츠 자산관리회사 시장점유율은 코람코자산신탁이 약 39%로 가장 높다.

또한, 투자자산유형으로는 오피스에 투자하는 리츠가 64%로 가장 많으며 그 뒤로 리테일(18%), 기타(10%) 순이다. 주택(5%), 호텔(3%)의 비중은 매우 낮다.

리츠의 수익률은 어떨까. 2002년부터 2012년까지 연평균 배당수익률은 15%를 보이고 있으며 특히 매각이익이 상당했던 2007년에서 2009년은 20%이상의 수익률을 보였다. 2013년 이후는 수익률이 떨어지고 있다.

상장리츠 현황도 살펴보자. 2013년 3분기 현재 상장리츠의 자산규모는 전체 리츠 자산규모인 12조원의 5%도 미치지 못하는 약 5700억원 정도다.

본래 리츠의 도입 취지는 다수 투자자에게 투자기회를 제공하기 위한 것이다. 따라서 공모시장 규모는 리츠 현황에서 중요시 되는 부분이다. 우리는 리츠 시작 자체가 구조조정이라는 명분에서 출발해 일반공모에 대한 고민이 약했다. 여전히 일반공모를 목적으로 하는 개발리츠에 대한 부정적 의견이 존재한다

▶ 국내 주택리츠 현황

주택리츠는 정책적 목적의 공공주도 리츠와 소형주거 분양 중심의 개발리츠가 있다. 2009년 대규모 미분양 사태 해결을 위해 도입한 미분양리츠와 2013년 하우스푸어의 주택처분을 지원하기 위한 희망임대주택리츠 등이 공공주도 리츠의 예다. 아직까지 민간 주택리츠 운용사례는 전무한 실정이다.

공공주도 리츠도 이렇다할 성과가 없기는 마찬가지다. 희망임대주택리츠는 1,2차에 걸쳐 897가구와 매매계약을 체결했으나 3차 사업이 종료 후 희망임대주택 리츠 추가사업을 중단할 방침이다.

소형주거 중심의 개발사업투자에 나선 개발전문 자기관리헝 리츠도 도입됐다. 주로 도시형생활주택을 포함한 준주택 분양을 중심으로 하고 있어 안정성이 치명적인 약점으로 지적되고 있다.

정부는 임대시장 선진화 방안의 일환으로 공공임대리츠를 선택했다. 올해 9월 LH와 주택기금이 설립한 NHF 제1호, 제2호 공공임대 개발전문 위탁관리 리츠가 영업가를 취득 후 투자자 모집에 나설 예정이다. 10년 공공임대주택을 리츠를 통해 공급하겠다는 의도다.

3국내 리츠의 문제점과 향후 과제

▶ 국내리츠의 문제점

국내 리츠제도는 다양한 문제를 안고 있다. 무엇보다 취득세 30% 감면혜택을 올해 말로 일몰 입법예고함으로써 리츠에 대한 투자는 더욱 위축될 전망이다.

영업인가제의 한계도 지적받고 있다. 리츠는 설립인가제를 따른다. 이에 따라 인가기간이 길고 인가가 불확실함에 따라 투자자나 매도인 모두 리츠 투자를 기피한다. 반면, 부동산펀드는 등록제로 되어 있다.

출자한도를 제한하는 것도 문제다. 금융기관이 자산의 투자운용을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리리츠에 출자하는 경우, 간접투자목적임에도 불구하고 일률적으로 출자한도를 제한하고 있다.

규모와 신뢰의 문제도 간과할 수 없다. 부동산펀드 규모와 대비해도 1/4미만 수준이어서 성장성과 다양성의 한계에 직면해 있다.

제도적 형평성 문제도 해결해야 한다. 설립절차와 공모기준, 금융기관 출자제한, 세제감면 혜택 등에서 리츠와 부동산펀의 제도 및 규제의 강도가 다르다. 거래소 상장 규정도 상이하다.

임대주택리츠의 경우 상대적으로 낮은 운용수익률로 투자 매력을 상실했다. 임대주택의 공공성과 수익성 문제가 상충하는 것이다. 대부분 조기 분양전환을 통해 수익을 회수하는 구조로 운영되는데, 매각, 도급공사, 중개 등 여타의 추가적 수익 모델을 찾아야 한다.

미분양리츠와 희망임대주택리츠는 정부지원이 없으면 존립이 어려운 상황이다. 개발리츠의 경우도 준주택(도시형생활주택, 오피스텔) 중심으로 한 물건당 1개의 리츠가 만들어지는 개발방식으로 위험에 노출되어 있다.

정책적 관심과 리츠 본연의 장점에도 불구하고 임대주택 리츠의 성과는 미미하다.

▶ 국내 리츠활성화 방안

무엇보다 공모리츠 활성화를 위한 지원을 강화해야 한다. 당초 리츠의 목적인 일반 소액 다수 투자자를 위한 제도적 지원이 필요하다. 그러자면 공모리츠에 대한 취득세 감면 혜택을 유지해야 할 것이며 추가 지원방안도 모색해야 할 것이다.

리츠에의 불합리한 부동산 취득세 중과 조항도 개선해야 한다. 투자를 유치하기 위해 만든 리츠에 과밀억제권역의 부동산 중과 조항을 적용하는 것은 당초 리츠의 입법 목적과도 부합하지 않는다.

리츠가 지속가능한 규모로 성장할 수 있도록 지원하는 것도 필요하다. 자기관리리츠 세제지원, 합병(M&A) 원활화, 규모 확대, 투자 다변화, 경영진과 전문인력의 검증 강화 등이 뒤따라야 한다. 그밖에 연기금 등 전문투자기관의 참여를 확대해 리츠의 외적 성장을 지원해야 하며, 리츠의 특성에 맞는 규정을 적용하고 합리성을 제고해야 한다.

장기적으로는 해외 시장으로의 확장이 필요하다. 2014년 4월 현재 부동산펀드의 해외투자는 6조 이상으로 전체 부동산펀드의 약 25%를 차지한다. 반면 리츠의 해외투자는 1개에 불과하다.

리츠의 발전방향도 재정립해야 한다. 리츠는 부동산이라는 공간적 특성에 부합하는 사업역량을 키우는데 치중해야 한다. 종합부동산회사와 같은 부동산의 개발분양, 보유임대, 운용관리의 코디네이터로서의 역할을 강화할 필요가 있다.

한편, 주택시장의 후진성을 극복하는 도구로 리츠 활용을 모색해야 한다. 지금껏 리츠는 상업 부동산시장과 산업의 투명화, 객관화, 체계화 및 선전화에 기여했다. 상업용 시장에의 활용 경험에 기초해 주택시장과 산업의 선진화를 위해 리츠를 적극적으로 도입할 필요가 있다. 이처럼 주택 분야에서 리츠가 개발되려면 획기적인 상품이 나와야 한다. 도심 속 방치된 노후주택을 빌려서 리모델링을 거친 후 젊은 세대에게 재임대하고 일정 수익률을 보장하는 임대상품도 단적인 예가 될 수 있다.