국내 주택시장은 사회경제여건 변화와 함께 점차 성숙화시장으로 전환되어가고 있다. 성숙화시장이란 의미는 주택의 절대적 부족 문제가 해소되고 신규주택에 대한 수요도 둔화되는 시장특성을 말한다.

주택보급률은 전국 110% 수준으로, 양적인 측면에서만 보면 주택잉여시대이다. 인구와 가구수의 증가율은 계속 둔화되고 있으며, 주요 주택구입 연령층인 20~65세 인구는 이미 감소가 시작되었다. 더욱이 경제성장도 3%내외의 저성장시대가 지속될 것으로 예상하고 있다.

이러한 사회경제적 변화로 주택시장의 근본적인 패러다임이 바뀌고 있는 것이다. 과거와 같은 왕성한 주택수요를 기대하기 어렵기 때문에 주택의 대량공급의 필요성이 약화되고 아파트 분양시장은 축소될 수밖에 없다.

이러한 시장구조의 변화로 향후 주택사업에 있어서 금융의 역할은 더욱 중요해진다.

첫째, 지금까지 주택사업은 아파트 선분양을 통해 이루어졌다. 초기 토지매입자금만 조달되면 건설자금은 분양대금을 통해 충당할 수 있었다. 그러나 앞으로 신규주택수요가 둔화될 것으로 예상됨에 따라 선분양으로 인한 안정적인 분양대금의 유입을 기대하기 어려워진다.

둘째, 앞으로 주택사업방식에서도 임대주택사업, 도시재생사업 유형이 증가할 것으로 예상된다. 이러한 사업방식은 그 구조상 사업기간이 장기간에 걸쳐 이루어지기 때문에 금융의 역할은 더욱 중요하다.

그러나 이러한 시장변화에도 불구하고 국내 주택금융방식 및 관행은 여전히 금융기관 대출에만 의존하는 후진적인 양상에서 벗어나지 못하고 있다. 향후 주택사업 환경의 변화에 대응하여 국내 주택금융의 나아갈 방향에 대해서 논의해보기로 한다.

1 금융기관 PF대출방식 개선 필요성

▶ 주택개발 분양사업과 PF대출

일반적인 아파트 분양사업에 있어서 사업단계별로 금융수요를 보면, 크게 초기 토지매입 자금과 아파트건설자금으로 구분된다. 그런데 아파트사업은 일반적으로 선분양을 하기 때문에 초기 토지매입 자금만 확보되면 건설자금은 분양대금으로 충당할 수 있다. 따라서 아파트 분양사업에서 필요한 자금은 전체 사업비의 약 30~40%에 해당하는 토지매입자금이며, 이 자금은 금융기관의 PF대출 형태로 조달하는 것이 가장 일반적이다. 그리고 PF대출 시에는 시공사의 책임준공과 대출원리금에 대한 지급보증 형태의 신용보강이 이루어지게 된다.

그런데 2008년 금융위기 이후 수도권 분양시장 침체와 함께 주택개발사업에 대한 부정적인 인식이 확대되면서 금융기관의 PF대출에 대한 심사 및 기준이 매우 엄격하게 되었다. 더욱이 국제회계기준 도입으로 시공사의 지급보증 관행이 어려워짐에 따라 주택사업에서 자금조달 여건은 크게 악화된 상황이다. 이러한 상황에서 최근 주택사업에서의 자금조달은 크게 보증기관의 PF보증활용방식과 신탁사 활용방식의 두가지 형태로 진행되고 있다.

▶ 금융기관 PF대출 관행 문제점

주택사업에 있어서 금융기관 PF대출방식이 과거 시공사 지급보증 관행에서 최근 PF보증활용, 신탁사활용 등으로 크게 바뀌었으나, 근본적으로 과도한 신용보강 요구에 대한 금융기관의 PF대출 관행 문제는 여전히 남아있다.

PF는 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 약자로서 프로젝트의 미래 현금흐름에 근거한 금융방식을 말한다. 즉 프로젝트의 사업성에 근거하여 금융이 이루어지며 일반적으로 비소구금융 형태로 이루어진다.

그러나 국내 PF대출방식은 프로젝트와는 무관한 담보대출 형태에 불과하다. 더욱이 담보제공에도 불구하고 추가적으로 과도한 신용보강을 요구하는 관행으로 사업자에게 높은 금융비용을 부담하고 있다. 금융기관의 우월적 지위를 이용하여 대출자금의 안정성을 확보하고 추가적인 금융수익을 가져가는 불합리한 구조이다. 

금융기관의 PF대출에 따른 신용보강 요구 관행에 대해 살펴보자.

PF대출 시 우선 신탁사의 우선수익권증서 발행을 통해 토지담보설정이 이루어진다. 그리고 해당 사업과 관련한 모든 자금의 입출금에 대한 자금관리를 위해 대출기관에 에스크로계좌를 설정한다. 그리고 공사비 미지급에 따른 공사중단 위험을 회피하기 위해 시공사에 책임준공 부보를 요구한다. 최종적으로 대출원리금에 대해 시공사 또는 보증기관의 보증을 요구하게 된다. 결국 일련의 신용보강으로 대출 리스크 없이, 금융기관은 대출이자 이외 각종 수수료 수익을 얻게 되는 것이다.

분양사업은 분양률에 따라 사업성과가 결정되는데, 각 분양률에 따른 손익분기를 고려하면 시공사 책임준공 부보시 대출원리금 미상환 리스크는 최종분양률이 30~40% 이하일 경우에 발생한다. 담보설정이나 지급보증을 부보한 것을 고려하면 대출기관의 리스크는 거의 제로에 가까운 것이다.

▶ 개선방안

PF대출시 금융기관의 신용보강 요구 관행은 사업자의 높은 금융비용을 발생시켜 사업성을 저하시키는 요인이 되고 있다. 더욱이 대출원리금 보증 등 신용보강에도 불구하고 사업장이나 기업 신용도에 따라 추가적인 가산금리 등을 적용하는 불합리한 관행으로 중소주택사업자의 경우에는 부담 가중되는 것이 현실이다.

이러한 금융기관의 PF대출 관행은 국내 주택개발금융의 후진성을 나타내는 전형적인 모습이다. 이러한 금융행태는 금융시장의 후진성 문제 뿐 아니라 건전한 주택시장 발전에도 저해되는 요인이라 할 수 있다.

주택 PF대출방식은 지금까지의 담보 및 기업신용도에 의존한 대출관행에서 프로젝트 사업성 평가에 근거한 대출방식으로 개선되어야 한다. 또한 과도한 신용보강 관행에 대한 우선적인 개선이 필요하다. 예를들어 사업자가 시공사책임준공과 대출원리금보증은 선택적으로 활용할 수 있도록 하며, 두가지 신용보강을 모두 요구하는 경우에는 1금융권 일반 담보대출의 최저금리를 적용하도록 제도화하는 방안 등이 검토되어야 한다.

2 주택보증제도의 역할과

신용보강 수단 다양화

▶ 주택사업 단계별 금융수요와 보증 역할

주택시장 여건 변화로 점차 주택개발사업에 대한 리스크는 상대적으로 높아질 것으로 예상된다. 과거처럼 짓기만 하면 분양이 되는 시대는 지났다. 이러한 사업위험이 높아짐에 따라 자금조달과 관련한 보증수요와 역할은 더욱 커질 것으로 예상된다.

최근 주택보증기관인 대한주택보증을 중심으로 주택사업단계별로 다양한 보증지원제도가 확대되었다. PF대출보증과 관련하여 한국형 표준PF대출제도 도입과 함께 보증대상 및 보증한도 등의 개선이 이루어졌으며, 미분양 발생시 건설자금 등과 관련한 후분양대출보증, 모기지대출보증 등이 출시되었다.

그러나 여전히 보증대상이나 다양성 면에서는 중소주택사업자의 활용에서 등에서 한계가 있다. 따라서 보증방식에 대한 개선과 신용보강수단의 다양성에 대한 지속적인 개선이 필요하다.

▶ 개선방안

우선 보증대상에 대한 운용을 기업의 신용도 중심에서 프로젝트의 사업성 중심으로 개선되어야한다. 본래 보증의 역할은 담보력이나 신용도가 열악하지만 우수한 기술력이나 사업성이 예상되는 기업에게 자금조달이 가능토록 지원하는 것이다.

그러나 현행 PF대출보증 등 주택보증제도는 대부분 기업의 신용도에 따라 보증대상이나 한도, 요율을 결정하고 있다. 즉 본래의 보증의 역할과 목적과는 다른 후진적 방식에 의존하고 있는 것이다. 따라서 PF대출보증 등 주택보증방식은 기업신용도와는 별도로 프로젝트의 사업성에 근거하여 보증이 이루어질 수 있도록 개선되어야 한다.

두 번째로 최근 주택사업 관련 보증제도 확대가 이루어졌으나, 여전히 사업초기 단계, 건설단계에 대한 사업자의 금융 활용여건은 어려운 상황이다. 특히 자기자본 여력이 낮은 주택사업자의 경우 초기 개발자금에 대하여는 제2금융권의 브릿지론을 활용하고 있으며, 이에 따라 높은 금리부담(7~10%)으로 초기 사업추진 부담 및 애로가 발생한다.

따라서 초기 토지매입자금과 관련하여 보증의 역할이 이루어진다면, 초기사업에 대한 금융조달여건이 크게 개선될 것이다. 예를 들어 PF대출보증과 연계하여 우수 프로젝트에 대해서는 브릿지론 보증지원을 통해 금융비용 부담을 크게 완화시켜줄 수 있다.

3 간접투자시장 육성 필요성

임대주택사업이나 도시재생사업과 같이 사업기간 및 투자회수기간이 상대적으로 긴 사업유형의 경우에는 부동산증권화를 통한 간접투자시장의 활용이 불가피하다.

최근 임대주택 공급확대의 필요성이 높아지면서, 리츠시장 활성화를 위하여 정책적 제도적 개선이 이루어지고 있지만, 아직 주택사업과 관련해서는 성과가 매우 미미한 상황이다. 특히 일본 등 외국에서 주요한 방식으로 크게 활용되고 있는 자기관리형 리츠방식은 여러 가지 제도적인 제약조건으로 인해 활성화되지 못하고 있는 실정이다.

▶ 자기관리형 리츠 활성화 유도

먼저 부동산회사 등 주택사업자가 리츠 투자법인을 설립하여 법인채 발행등을 통해 투자자 모집 후 부동산투자 및 운용성과를 배분하는 자기관리형 리츠방식에 대한 활성화를 유도할 필요가 있다.

외국의 경우 자기관리형 리츠는 사전에 운용자산에 대한 지정 없이 자금 모집후 임대주택투자 및 운용이 가능하여, 설립기획사인 주택사업자가 임대주택 개발 후 리츠 투자법인에 매각함으로서 임대주택사업의 수익성 개선과 지속적 투자가 가능하다.

반면 국내 자기관리형 리츠는 법인세 혜택이 없고, 의무배당비율, 운용자산에 대한 규제, 과도한 등록세 등 제약조건이 많다. 따라서 자기관리형 리츠에 대한 각종 규제요인을 완화 또는 폐지가 필요하다.

▶ 정책금융 활용을 통한 마중물 역할 필요

앞으로 임대주택공급 확대, 도시재생 활성화의 필요성이 높아지고 있으며, 이와 관련하여 간접투자시장의 활성화에 대한 정책적 지원은 필수불가결하다. 특히 최근 저금리기조하에서 정책금융의 직접지원 방식으로는 기능과 효과 측면에서 한계가 있다. 따라서 국민주택기금 등 정책금융의 새로운 역할과 지원방식에 대한 재정립이 필요한 상황이다.

그 하나로서 리츠시장 활성화를 위한 마중물 역할을 하는 정부(정책금융) 주도의 대규모 펀드조성과 운용에 대한 검토가 필요하다. 예를 들어 정책금융을 수행하는 기금 등이 지분투자를 통해 참여하고, 연기금 및 기타 금융기관 등이 투자자로 참여하는 대규모 펀드조성을 생각할 수 있을 것이다. 도시재생펀드가 메자닌금융 방식으로 참여하면서 도시재생사업에 필요한 자금조달의 마중물 역할을 기대할 수 있다.

외국의 경우 부동산시장 안정 및 활성화를 목적으로 부동산투자시장의 마중물 역할을 하는 ‘관민(官民) 공동 펀드’를 조성해 활용하는 사례는 많다. 일본의 ‘도시재생펀드’나 ‘부동산시장 안정화 펀드’ 등이 대표적인 성공사례이다.

“관민 공동 펀드”는 임대주택사업이나 도시재생사업과 관련한 우수한 프로젝트에 주로 메자닌금융 형태의 로 지원하게 된다. 펀드자금이 중간정도의 리스크에 참여하고, 초기 사업자금에 대한 지원을 함으로서 다양한 투자자의 참여를 용이하게 할 수 있어, 임대주택사업, 도시재생사업 활성화 효과를 기대할 수 있다.