견적을 위한 준비

 견적의 기준이 되는 것은 설계도면이다. 설계도서가 결과물에 대한 정확한 품질 수준을 제시하고 있는 것이 중요하다. 견적과 시공의 길라잡이이자 지도인 셈이다. 목적지까지의 경로가 부정확하다면 가는 방법도, 도달한 목적지도 다를 것이다.

설계도는 시공을 위한 근거이자 계약서이기도 하다. 가능한 상세한 도면이 필요하며 무엇보다 건축주의 의도가 반영된 내용들이면 더욱 좋다.

설계도에는 외장재의 종류와 성상, 품질이 정의되어야한다. 꼼꼼한 예비건축주라면 시공 전에 인테리어 설계와 아주 세세하게 위생기구의 수전까지도 결정하는 경우도 있다. 마감의 정도는 도면에도 표기되어 있지만 한눈에 읽어내기는 쉽지 않다. 실내마감표를 가능하면 디테일하게 정리할 것을 건축가에게 요구하는 게 중요하다.

<표1> 실내재료마감표에서 보는 것처럼 각 층 그리고 각 실에 대한 바닥, 벽, 천장 마감과 바탕에 대한 재료를 구체적으로 기입한다.

보다 상세한 내용은 별도의 자재리스트를 작성해 계약서에 첨부하도록 한다. <표2> 실내마감재 및 기구 리스트를 참고해서 작성하면 된다.

100여장에 가까운 도면들을 검토하여 마감자재를 정확하게 찾기도 어렵고 간혹 도면마다 불일치되는 부분이 발생할 수 있다. 일목요연하게 한 장으로 마감리스트를 정리하면 건축주와 시공자간의 선명한 해석으로 추후 발생될 오해를 해소할 수 있다.

이때 마감재 외에 위생기구, 조명, 홈오토메이션, 현관문 등 설계도면에 표기 되지 않는 제품의 모델과 아울러 색상까지 지정하도록 한다. 또한, 모델과 색상을 지정한 제품이미지를 별첨하는게 좋다.

대부분 시공계약단계에서 외장재에 대한 논의는 적극적으로 이루어지는 반면 실내 구성요소에 대해서는 간과하거나 방대하여 시공과정에서 협의하는 경우가 많다. 이때 사소한 마찰이 발생할 수 있다. 건축주가 원하는 제품과 시공사가 해줄 수 있는 제품이 달라 서로 양보하지 않을 때는 다른 부분까지 이어지면서 분쟁의 씨앗이 되기도 한다.

설계단계에서 가능한 디테일하게 정의함으로써 분쟁을 피할 수 있다. 건축주와 시공사간의 합의에 의해 지정된 제품이 변경되어도 이미 정해진 제품군에서 벗어나지 않는 수준에서 선정하게 되므로 시공계약전에 꼼꼼하게 정리하기 바란다.

시공사 선정 시기

 보통 설계가 끝나고 설계허가를 득한 후에 시공사를 찾는 것이 일반적이다. 그러나 설계가 완료된 후 약간의 시공 변경도 전체 도면에 혼란을 초래하며 수정하기가 쉽지 않은 점을 고려한다면 시공사 선정은 빠를수록 좋다.

100장 가까이 되는 도면은 서로 연동되어 일부분의 수정이 있다하더라도 연관된 여러 장의 도면을 동시에 수정해야 한다. 한 층에서 욕실의 위치가 변경이 되면 해당 층에 인접된 위 아래층의 설비도면이 변경되고 전기 전열 기타 설비도면들이 모두 변경된다. 각 실과의 관계를 고려하여 실들의 크기가 약간 변경되며 창의 크기와 여닫는 방법 등이 시공과정에서 빈번하게 변경되기도 한다.

건축허가를 득하기 전에 시공사가 선정된다면 시공과정에서의 변경을 최소화 할 수 있다. 시공자는 사용자 입장에서의 실전감각이 더 좋으며 건축주의 요구와 불만에 대해 직접적으로 접하고 있기 때문에 실의 관계, 크기, 배치 등 내부 프로그램의 기능과 건물성능에 더욱 민감할 수 있기 때문이다. 또한 설계자와 시공자의 생각이 다르기 때문에 사전 협의가 필요할 것이다.

시공사 선정은 설계 과정 중에 결정한다

특히 설계에 공을 들였다면 건축가와 시공자는 더욱 유기적인 관계가 되어야한다. 오랜 시간 건축가와 협의를 거쳐 내부 프로그램과 외부 디자인을 완성하였다면 건축가의 의도를 이해하고 구현할 수 있는 시공사가 필요하다.

건축주가 눈이 높아져 고급 주택의 마감 재료를 설계에 적용했다면 시공사의 견적을 받아본 후에 낭패를 보게 된다. 시공비를 예상하지 않고 고급마감재를 설계에 반영했기 때문이다. 이때 마감재를 변경하다보면 전체적인 부조화로 인해 어색한 건물이 될 수 있다.

다시 말해, 품질과 비용에 대한 고민이 설계단계에서 결정되어야한다는 것이다. 이때 설계자와 시공자의 의견을 비교해서 결정하는 것이 좋다. 설계과정에서는 설계자의 의견을 따를 수밖에 없고 시공할 때는 시공사의 의견을 따를 수밖에 없는 관계가 되기 쉽다. 

물론 시공사와 계약하기 전에 긴밀한 협의를 요구하는 것은 쉽지 않은 문제이다. 설계의 품질을 이해하지 못하는 시공업자들도 있어서, 설계 과정 중에 시공자를 찾는다면 이러한 문제를 사전에 검증하는 단계를 거칠 수 있다. 설계자의 의도를 잘 이해하는 시공사는 상세한 도면이 없어도 구현하는데 문제가 없다.

건축가는 건축주와 시공사의 다리역할을 하는 셈이다. 설계과정에서 건축주의 생각을 전달받은 건축가가 시공자에게 전달해야하는 전령사역할을 하는 것이다. 그 매개체는 도면이 될 것이므로, 그 도면이 디테일하고 세부적인 내용들이 포함되어 있어야 하며, 시공사는 자의적인 해석보다는 도면에 충실한 시공을 해야만 좋은 품질의 집을 지을 수 있다.

간혹 건축가와 시공자간의 의견충돌이 발생한다. 설계에 대한 고집과 시공방법에 대한 노하우 등을 내세워 각자의 주장이 옳다고 한다. 설계자는 원안에 충실하도록 요구하며 시공사는 시공의 편리성과 시공비 증가의 이유로 자재 및 공법을 변경하려 할 수도 있다.

이를 미연에 방지하기 위해서는 시공사가 설계단계에서 일정부분 참여하는 방식이 옳다. 이상적인 발상일 수도 있지만 꼭 필요한 일이다.

시공사의 설계 참여로 건축비를 제어할 수 있다

설계단계에서 시공비를 정확히 예상하기는 어렵다. 설계가 끝난 후 시공사 견적을 받아보면서 추가할 것보다는 포기할 것이 많아지는 경우가 있다. 현재의 자금여력으로 해당 설계를 구현하기에는 부족하기 때문이다. 이때 외장 마감과 전체 사양을 조정하기에는 나머지 요소에 많은 영향을 주기 때문에 적절하지 않다. 

설계과정 중 시공사의 지속적인 참여가 어렵다면 최소한 건축허가도면 전에 시공사를 선정하길 권한다.

설계와 시공을 동시에 하는 사무실이라면 설계과정에서 건축비용을 제어하면서 품질의 결과를 예측할 수 있다. 설계에 특히 공을 많이 들였다면 설계 시공을 통합관리할 수 있는 건축사무실을 선택하는 것이 완성도를 높이는 방법이다. 약 3개월 정도의 설계 기간 동안 많은 협의가 진행되고 설계자는 누구보다 건축주의 요구하는 바를 알 것이며 그 집에 대해 누구보다 잘 이해하고 있을 것이다.

시공과정은 연속적인 선택의 과정이다. 설계과정 중에 시공관계자가 지속적으로 참여한다면 협의 과정이 반복적이지 않고 피로도가 줄어들어들게 된다. 시공과정에서 건축주의 의도를 유지하면서 창의적인 시공이 가능하다는 것이다. 동일한 타일 마감이더라도 수십 수백 가지가 넘는 색상과 재질들을 일일이 선택하는 것도 건축주 입장에서는 부담이 될 수 있다.

실패 없는 시공사 선정요령

건설산업기본법 제41조(건설공사 시공자의 제한)에 의하면 연면적 661㎡를 초과하는 주택과 연면적 495㎡를 초과하는 주거용 외의 건축물(점포주택 포함)은 종합건설면허를 보유한 건설업체가 시공을 해야한다고 규정하고 있다.

예를 들어, 대지면적이 280㎡ 이상이고 해당 지역 용적률이 180%라면, 허가면적(연면적)이 495㎡가 넘게 되므로 면허업체에 시공을 맡겨야한다.

만약 연면적에 의해 시공사 선정에 제약이 따르지 않는다면 대형건설회사, 소형 종합건설회사, 개인건설업자, 직영공사 등에 의뢰해 공사를 진행할 수 있다.

우선 건설 분야에서 점포주택의 프로젝트는 소규모에 해당되므로 대형건설회사의 분야는 아니다. 대형프로젝트 경험과 소규모 주택의 건설은 상당한 차이가 있으므로 규모가 작더라도 점포주택 경험이 우선되어야만 한다.

다음으로 면허를 보유하고 점포주택 시공 경험이 있는 소형종합건설회사라면 안정성면에서 유리다. 하지만 시공비가 다소 비쌀 수 있다.

현재 지어지고 있는 소규모 점포주택의 대부분은 개인건설업자에 의해 지어지고 있으며, 다소 불안정한 요소가 내재하기도 하지만 관리비 등의 간접비용이 적게 책정되어 다소 저렴하게 시공할 수 있는 장점이 있다. 개인건설업자도 신뢰도가 확보되고 오랜 경험이 있다면 크게 염려할 필요는 없다.

마지막은 시공비 절감을 목적으로 건축주가 직접 현장소장을 채용하는 방식인데, 가장 위험한 방법이라고 볼 수 있다. 원가절감이 목적이지만 현장소장의 역량과 신뢰성에 전적으로 의존해야하기 때문이다. 현장소장의 역량과 신뢰성이 충족되지 않는다면 오히려 공사비가 상승되거나 품질 확보를 보장 할 수 없다.

공사비에 다소 여유가 있다면 이미 검증된 규모있는 시공사를 선택하는 것이 안정성에 좋다. 가장 중요한 판단은 품질에 대해 예측가능하고 도면의 오류를 긍정적으로 수정하여 보완하는 능력이 있어 건축주가 많이 신경 쓸 필요가 없는 시공사를 선택하는 것이다.

1 점포주택 시공 경험이 많은 업체를 선정한다

점포주택은 상가와 주택이 공존하는 특수한 건축물이다. 또한 주택에서도 원룸 투룸 쓰리룸 등 다양한 유형의 임대세대, 단독주택과 유사한 주인세대에 대한 이해가 있어야하다. 

20개 이상의 공정에서 일하는 작업자들 또한 점포주택만을 전문적으로 하는 집단이어야 공사일정에 무리가 없다. 경험이 많은 시공사 일수록 각 공정별 전문 인력을 확보하고 있기 때문이다. 어떤 건축공사든 하자요인은 내재되어있고 수많은 시행착오를 거쳐 이를 최소화하는 방법을 모색하게 된다. 설계의 문제점을 수정 보완하여 대안을 제시할 수 있는 것도 경험에서 나올 수 있다.

2 품질 보증, 신뢰 검증된 시공사를 선정한다

품질이 확보된 집은 어떤 집일까. 1차적으로 기능에 문제가 없어야한다. 건물에서 기능이라하면 단열, 방수, 급배수, 난방, 차음 등 건물의 성능과 관련된 것이며, 적절한 계단의 폭과 높이, 주방가구의 배열순서에 따른 동선의 편리성, 욕실에서의 위생기구의 배치에 따른 편리성등도 기능에 속한다.

그리고 골조의 구조적인 안정성, 마감재료의 내구성과 심미성 등이 모두 점포주택의 품질에 해당된다. 이 또한 검증하는 방법은 실제 시공된 점포주택을 방문하여 확인하는 것이 제일 좋으며 방문 점포주택의 건축주 면담을 통해 그 만족도를 확인한다면 신뢰성도 검증할 수 있다. 물론 여러 채를 방문한다면 더욱 확실할 것이다.

3 설계 콘셉트를 이해하는 시공사를 찾아라

설계만하는 사무실은 살아있는 점포주택 설계를 하지 못하고, 설계를 이해하지 못하는 시공사는 편한 대로만 시공하는 경향이 있다.

설계가 까다롭고 디테일하다면 설계를 이해하고 재료에 대한 감각이 뛰어난 시공사를 선택할 것을 권한다.

건물들을 보면 시공사가 선호하는 마감재와 색상이 반영된다. 치장하는 정도 또한 관행적인 패턴이라고 판단할 수 있다. 마감재를 다루는 방법뿐만이 아니라 내부 프로그램을 이해하는 능력이 다르기도 하다. 도면과 다르게 자의적으로 해석되어지는 부분은 바로 이런 이유들 때문이다. 이는 쉽게 변하기 어려운 부분이다.

설계에 일반적이지 않은 마감재료가 선정되었다면 특히 관련 마감재료에 대한 이해와 경험이 있어야한다. 노출콘크리트에 대한 경험이 없다면 일반노출과 송판노출 그리고 노출패널 등 다양한 노출 콘크리트 표현방법을 이해 못할 것이고 내단열에 대한 공법 또한 생소할 수 있다.

4 가능하면 근거리업체를 선정한다

타 지역 업체일수록 간접비용이 늘어나며 추후 하자 보수에 대해 어려움이 있을 수 있다. 시공업체의 영향권에서 벗어나면 그에 따른 부대비용이 늘어난다. 각 공정별 인력들이 이동해야하므로 직간접비용은 상승하며 이는 건축비와 건물의 품질에 까지 영향을 미칠 수 있다.

준공 후 발생할 수 있는 하자보수에 대응하는 시간과 자세도 달라진다. 먼 거리 일수록 즉각적으로 대처하기는 쉽지 않을 것이다.

5 품질에 자부심 가진 소형업체 찾아라

규모는 작지만 자존심을 갖고 집을 짓는 소규모 건축집단이 있을 수 있다. 건전한 건축적 철학이 있다면 이윤을 추구하기 위해 품질을 포기하지 않을 것이다. 건축주 입장에서는 품질은 확보하면서 시공비를 절감할 수 있다.

물론 점포주택에 대한 경험이 많아야하며 시공사례를 확인하는 절차는 필수적이다. 실제 시공현장을 방문하여 시공사 대표와 소장을 면담하여 검증하는 단계를 거쳐야한다.

6 건축주 눈높이에 맞는 시공사를 선정하라

점포주택을 계획하면서 관련된 많은 정보를 획득하게 된다. 외관 디자인에 있어서는 외국 고급단독주택이나 최고사양의 점포주택을 접하면서 눈높이는 높아졌을 것이다. 또한 아는 만큼 필요이상의 다양한 기능을 점포주택에 적용하려고 할 것이다. 

이때 이상과 현실사이에 조율이 필요하다. 이는 시공비와 직결되기 때문이다. 때에 따라서는 과감하게 단념하는 것이 필요하다. 시공비가 제한적이라면 하향조정하여 시공사를 선택하고, 고급 점포주택을 원한다면 시공비가 높아도 시공능력이 우수한 시공사를 선정해야할 것이다. 시공자는 그 동안 해왔던 시공방식과 시공관행에 익숙해있어 그것에서 크게 벗어나기 힘들다.

내가 이상적으로 생각하는 상가주택의 롤 모델이 있다면 그 시공사를 찾아보라. 그리고 그 건물을 설계한 설계사무실을 우선 선정하는 것이 좋다. 시공의 결과물은 설계도가 우선이며 시공사는 설계도에 따라 시공한 것이기에 시공사의 콘셉트는 아니다. 오히려 해당 건축가의 의도가 시공에 잘 반영되었는지가 관건이다.

무엇보다 서로 코드가 잘 맞아야한다. 그렇지 않으면 잦은 미팅을 통해 모든 선택과정에서 디테일한 부분까지 관여하고 협의해야하므로 건축주의 피로도는 갈수록 심해질 수 있다.

눈높이가 다름에도 불구하고 시공비가 저렴하다는 이유로 시공계약이 이루어지고 공사가 진행되면서 문제가 발생된다. 건축주는 시공하는 과정에서 불만을 토로하고 시공사는 최선을 다했다고 한다. 만족하지 못한 부분이 수정되기 전까지 공사비 지불이 지연되고 시공사는 그 이유로 공사를 중단시키는 경우가 종종 있다. 시공사는 추가 공사비를 요구하고 분쟁의 불씨는 시작된다.

시공사를 선정하는 다양한 방법

1 설계자의 추천을 받는다.

설계에 공을 많이 들였다면 설계자와 손발이 잘 맞는 시공사가 선정되는 것이 유리한다.

2 해당 택지지구내 진행중인 시공사를 방문한다.

누구보다 해당 택지지구를 잘 이해하고 가까이서 품질을 검증 할 수 있다.

3 시공사가 지인이거나 지인을 통한 소개

건축주를 100% 만족하는 시공사는 없을 것이다. 설계할때는 인지할 수 없었던 것들이 시공하면서 눈에 보인다. 옥상 테라스에 데크가 깔리면 유용한 공간으로 쓸 것 같고, 정원을 만들고도 싶고 그러기 위해서 외부조명과 수전을 추가하고, 화장실의 변기는 좀더 고급이었으면 좋겠다는 생각이 든다.

시공계약을 하기 전에는 지인이기 때문에 요구하면 서로 다 들어줄 것 같지만 모두 그렇지 않다. 그러면 건축주는 시공과정상 만족하지 못하는 부분을 다른 곳에서 보상받으려하고 새로운 요구를 하게 된다. 이때 시공사가 흔쾌히 받아들이고 해준다면 좋겠지만 비용이 추가되는 부분에 있어서는 추가비용을 요구할 것이 뻔하다.

이때 불편한 관계가 될 수 있으며 인간적인 관계 또한 소원해 질 수 있어서 조심스런 판단을 해야한다.

4 부동산의 소개

점포주택을 계획하면서 처음 접하게 되는 분들이 부동산 중개인일 것이다. 어느 정도 신뢰할 수 있으나 설계와 시공에 대한 이해와 수준에 따라 추천하는 시공사의 만족도는 달라질 수 있으므로 최종 판단은 건축주의 몫이다.

추가공사비에 대한 대비

 설계예가보다 실제 견적비용은 더 높아지며 견적비용보다 건축주가 부담하는 총 건축비용은 더 늘어나게 된다. 단순히 공사비만을 예산으로 책정하면 낭패를 보게 된다.

점포주택 경험자들은 보통 시공비의 10% 이상을 예비비로 확보하라고 한다. 시공계약시 2차 검토를 통해 누락된 항목을 체크하고 추가된 부분을 예상하게 된다. 그래도 빠진 부분이 있다면 시공과정에서 추가해야한다.

예상치 못한 추가 항목 중 가장 많은 부분은 인테리어가 될 것이다. 주인세대 만큼은 바닥에 대리석을 마감하고, 고급스런 조명, 주방가구 등을 고급사양으로 변경하거나, 옥상의 데크와 어닝 등도 공사 중에 결정되는 사례가 많다. 만약 외장재의 변경이 있다면 공사비에 많은 영향을 끼치게 된다.

시공비 10% 이상을 예비비로 확보하기

견적서에는 공사의 직접비용 외에 가스 전기 수도 인입비와 산재고용보험비용, 경계측량비용, 부대토목비용, 조경공사 등을 별도로 하는 경우가 있다.

시공사 견적시 주인세대 인테리어비용 중 조명과 가구 등이 아주 저급의 품질로 견적을 내는 경우가 있으므로 이를 꼼꼼히 체크해야한다. 저급의 샘플을 보고 결국은 사양을 업그레이드하게 되며 이는 고스란히 추가 공사비에 해당된다. 또한 이사하면서 이사비용부터 커튼과 가구구입비 등도 고려해야만 한다.

특히 기능보다는 심미적인 부분에 있어서는 해석의 다양성이 있기 때문에 계약전에 보다 세밀한 항목을 요구해야한다. 추가비용이 없을 수는 없다. 시공사 상담과 견적서 검토 중에 추가항목을 예상하고 준비하는 것이 중요하다.