본질을 벗어난 기획소송

대부분의 집합건물 하자소송은 입주자대표회의 등의 특정 단체가 집합건물을 구성하는 각 구분건물의 소유자(구분소유자)로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권(하자담보추급권)을 양수받아 해당 건축물의 하자보수에 소요되는 금액에 해당하는 금전지급을 청구하는 형태로 진행된다.

즉, 해당 건축물에 발생한 하자에 대한 보수청구 그 자체가 아니라, 하자보수에 갈음하는 금전지급을 청구한다는 것이다. 이는 현행 집합건물 하자소송의 근거가 되는 규정인 집합건물법 제9조가 민법상 수급인의 도급인에 대한 담보책임규정을 준용하고, 민법 제667조 제2항이 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 규정하고 있기 때문에 가능한 것이다.

소송 자체가 하자보수가 아닌 금전지급을 구하는 형태의 기획소송으로 진행되다 보니, 분양자나 시공자의 하자보수를 담보하기 위한 당초 법정책임으로서의 취지가 점차 퇴색된 채, 사행적인 목적의 금전지급을 구하는 기획소송이 전국적으로 발발하게 된 것으로 보인다.

실제로 개별 입주자들로서는 공용부분의 하자보수비까지 포함한 세대당 50~200만 원의 하자보수금을 받기보다는, 각 연차별 담보책임기간이 경과할 무렵에 그때까지 발생한 각 연차별 하자에 대한 보수를 받고 지속적으로 안정적인 주거생활을 하기 원하는 경우가 상당수 있는 것이 사실이다. 그럼에도 불구하고, 입주자대표회의 및 원고측 소송대리인 주도 하에 집단적인 기획소송이 일단 제기되고 나면 개별 입주자가 개인적으로 하자보수를 요청하는 것은 실질적으로 어렵다. 따라서 기획소송으로 인해 입주자의 주거안정이 침해되는 경우도 발생하게 된다.

이처럼 왜곡된 기획소송은 금전적 이익추구를 목적으로 하고 있어 실질적인 하자보수를 도외시한 채 건설사의 부담과 고통만을 가중시킨다. 또 입주민에게는 장기간 분쟁에 따른 경제적 부담과 정신적 고통만을 안겨주는 부작용이 나타날 우려도 크다.

증가하는 하자소송을 줄이기 위해서는 우선 현장관리를 철저히 해야 한다. 건설사들이 사실상 미시공했거나 저급으로 변경 시공한 경우도 있으나 상당부분 설계도면 관리에 부주의하거나 사후관리 부주의 때문에 하자로 판정받는 경우가 많다. 실제로는 미시공, 변경시공이 아님에도 불구하고 하자감정시 미시공 변경시공으로 평가되어 상당한 액수의 배상을 해야 하는 경우도 빈발하고 있으므로 건설사들이 각별히 주의를 기울여야 할 부분이라고 생각된다.

불분명한 하자 개념

아파트에 발생한 하자라고 하면, 바로 떠오르는 개념이 ‘공사상의 잘못으로 인해 건축물에 발생한 균열, 누수, 침하 등이 아파트의 기능상·미관상·안전상 지장을 초래하는 것’이다. 이렇듯 상식에 부합하는 하자개념은 바로 주택법 시행령 제59조 제1항 및 별표6에 하자의 범위로서 그대로 규정되어 있다. 이를 소송실무에서는 흔히 연차별 담보책임기간이 적용되는 ‘사용검사 후 하자’라고 한다.

그렇지만 최근 집합건물 하자소송에서 다액의 하자보수비가 산출되는 주요 하자항목은 일반상식의 하자개념에 부합하는 주택법상의 하자가 아닌, 특정 도면이나 계약 내용에 실시공이 미달한다는 이유로 공사비 차액을 산출한 소위 ‘사용검사 전 하자’이다.

집합건물 하자소송에서 주요 근거가 되는 규정인 집합건물법 제9조가 민법상 수급인의 도급인에 대한 하자담보책임 규정을 준용하다보니, 균열, 누수, 침하 등과 같이 실제로 기능상, 안전상, 미관상 문제되는 하자와는 별개로 도급인(분양자)과 수급인(시공사) 간의 계약상 정산 문제와 같은 계약책임 차원의 문제가 집합건물 하자소송에서 주요 쟁점으로 들어서게 된 것이다. 이와 관련되어 산출된 공사비 차액도 현재 소송 실무에서는 이를 ‘사용검사 전 하자’라고 하여 ‘하자’의 개념에 포함되는 것으로 보고 있다.

즉, 입주자의 실생활과는 무관한 공사비 차액 부분마저도 이를 ‘하자’라고 보고 이러한 공사비 차액 부분을 하자보수비로 인정하고 있는 것이다. 이러한 도급계약상 성상, 약정 위배의 문제까지 과연 입주자들이 하자 없는 아파트에서 살게 하기 위한 취지에서 주택법 및 집합건물법이 법정책임으로 특별히 규정한 하자담보책임의 범위에 포함되는지 여부는 재고의 여지가 있다.

분양자와 시공사(도급인과 수급인) 간의 도급계약 문제는 입주자가 실질적으로 불편을 느끼는 통상적인 하자(사용검사 후 하자) 문제와 다르고, 또한 분양자와 수분양자의 분양계약 문제와도 다르다는 점을 감안하면 더욱 그러하다. 

최근 집합건물 하자소송은 단순히 사용검사 전 하자에 대한 공사비 차액을 청구하는 것에서 한걸음 더 나아가, 조합이 시행한 아파트에서 조합의 시공자에 대한 도급계약상 정산금 지급을 요하는 소송으로까지 변질되었다. 이는 순수 도급계약상의 계약책임을 묻는 것으로 본래의 하자보수를 담보하기 위한 법의 취지와는 거리가 멀다고 할 수 있다.

참고로, 분양자와 수분양자 간 분양계약상의 문제는 도급인과 수급인 간의 도급계약상의 문제가 아니다. 때문에 수분양자인 입주자가 분양자에 대해 당연히 분양계약상의 책임을 물을 수 있는 것이기는 하나, 이러한 분양계약상의 책임이 과연 통상의 ‘하자’ 개념에 포함되는 것인지 여부와, 설령 이를 하자에 해당한다고 인정하더라도 그러한 계약상 책임의 범위 및 내용을 정하는 기준이 불분명하다는 문제가 있다.

예컨대 분양 카탈로그나 모델하우스와 달리 시공된 부분을 분양계약 채무불이행으로 판단하고 이를 일종의 하자라고 보기도 한다. 그러나 이 경우에도, 과연 어느 부분까지를 구체적으로 분양자가 분양당시 수분양자에게 시공하기로 계약했는지를 판단함에 있어, 관련된 KS기준이나 친환경기준 및 공동주택 설계기준의 내용만으로는 분양계약 채무불이행의 범위와 내용을 명확하게 판단하기 어렵다는 실무상 문제가 있다.

정홍식

필자는 고려대학교를 졸업하고 제26회 사법시험에 합격해 사법연수원 16기를 수료한 후 변호사의 길로 들어섰다. 현재 법무법인 화인의 대표변호사를 맡고 있으며, 국토해양부 하자심사·분쟁조정위원회 위원장, 공정거래위원회 하도급 분쟁조정위원회 조정위원, 대한상사중재원 중재인 및 이사 등으로 활동하고 있다. LH공사와 SH공사 등의 고문변호사 및 건설사 직원교육을 위한 강의도 하고 있다.