case01

강서구에 사는 임모 씨는 상가건물에서 커피전문점을 운영하던 중 최근 영업부진을 이유로 폐업을 고민하고 있다. 그러던 중 유흥음식점을 하겠다는 신규 임차인이 나타나서 시설투자비를 회수할 수 있는 기회가 생겼다. 그런데 상가 주인은 유흥음식점이란 이유로 계약체결을 거절해 임씨가 상담을 요청해왔다.

Q. 상가 주인이 신규 임차인과의 계약을 거절하는데, 권리금 회수가 가능할까요?

현재 운영되는 상가임대차보호법에서는 권리금을 법으로 인정하고, 임차인이 권리금을 회수할 수 기회를 부여하고 있습니다. 회수 기간은 임대차기간이 끝나기 3개월전 부터 임대차 종료시까지입니다.

다만 임대인에게 정당한 사유가 있다면 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거부할 수 있습니다.

기본적으로는 임대인이 신규임차인과의 계약체결을 회피하기 위해 계약체결을 거절하는 등의 합리적 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 동일업종의 신규임차인이 들어오기를 원하는 것은 정당하다고 봅니다.

상가건물에서 커피전문점 대신 유흥음식점을 운영한다면 건물의 청결이나 늦은 밤 취객 등의 문제를 우려할 수 있습니다. 따라서 임대인이 유흥음식점 운영을 원치 않는다면 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있습니다.

case02

서초구에서 4년째 음식점을 운영해온 김모 씨. 처음 2년간은 월세 내기도 힘들 정도로 장사가 잘 되지 않았으나, 2년 전부터 흑자로 돌아섰다.

이제사 돈을 좀 모아서 가계를 넓은 곳으로 옮길 계획으로 신규 임차인을 구했다. 그런데, 임대인이 갑자기 자기가 가게를 비영리 목적으로 쓸 일이 생겼다며 신규 임차인과의 계약을 거절해버렸다.

Q. 주인이 가게를 비영리 목적으로 쓴다는데, 권리금을 받을 방법이 없을까요?

상가임대차보호법은 임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는다면 계약체결을 거절할만한 정당한 이유가 있다고 보고 있습니다. 참고로 1년 6개월의 기간은 연속적일 것을 요구합니다.

그리고 비영리 목적의 주체는 임대인을 포함해 어느 누구라도 가능합니다. 예컨대 임대인이 자신의 자녀나 친척에게 무상으로 상가를 빌려주었지만 자신의 자녀나 친척이 상가를 영리목적으로 사용하였다면 설사 임대인이 취한 이득은 없더라도 영리목적으로 사용한 것이 됩니다.

질의의 경우 임대인이 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 김씨가 주선한 신규임차인과의 계약체결을 거절해놓고는 권리금회수를 방해하는 행위를 한다면 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

예컨대, 임대인이 1년 6개월이 안되어 상가건물을 영리목적으로 사용하거나, 임대인이 자신의 자녀나 친척에게 무상으로 상가를 빌려주었지만 자신의 자녀나 친척이 상가를 영리목적으로 사용하는 경우 등이 권리금회수를 방해하는 행위에 해당합니다.

case03

강남구의 구모 씨는 음식점을 하려고 물색 중 위치가 좋은 곳을 발견하여 임대차계약을 알아보고 있다. 그런데 그곳이 곧 철거되고 재건축된다는 말을 중개업소에서 들었다. 권리금을 주고 들어가는 경우 구씨는 권리금을 회수할 수 있는지 궁금하여 상담해왔다.

Q. 재건축 건물, 권리금 회수할 수 있을까요?

개정된 상가건물임대차보호법은 임대인에게 직접 권리금을 보상하는 것이 아니라 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결의무를 부과하는 방법으로 임차인의 권리금회수를 보장하고 있습니다.

다만 상가건물임대차보호법 제10조제1항 7호는 임대인이 건물의 재건축을 이유로 임차인과의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 엄격히 제한하고 있습니다.

그러므로 질의의 경우 건물이 철거되고 재건축되는 상황이라면 입주할 당시 중개업자가 재건축에 대하여 설명했으므로 구모 씨는 임대인에게 권리금을 요구하기가 어렵습니다.

임대인에게 권리금 회수 방해 금지 의무가 있다고 보기 어려운 경우

1. 차임(상가 월세)을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 임대인의 동의 없이 건물을 전대한 경우

3. 철거하거나 재건축하기 위해 건물 점유를

회복할 필요가 있는 경우

case04

동작구의 이모 씨는 다가구주택의 지하층에 사업장을 마련한 후 영업신고와 사업자등록을 마치고 유통도소매업을 하고 있다. 임대차기간이 만기가 되어 3개월 전 신규임차인을 임대인에게 주선했다. 그런데, 중개업소 마다 다른 해석을 내놓아 혼란스럽다. 한 중개업소에서는 사무실이 아니고 주택에 입점해있으므로 권리금을 받을 수 없다고 한다. 다른 중개업소는 권리금을 받을 수 있다고 한다.

Q. 주택에 사업장을 개설한 경우, 권리금을 받을 수 있을까요?

상가건물의 임대차란 상가건물 임대차보호법 제2조에서 부가가치세법 및 소득세법 법인세법에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있습니다.

예를 들어, 유치원은 사업자등록의 대상이 되는 건물이 아니므로 실제 권리금수수의 거래가 있었다고 해도 권리금보호규정의 적용을 받을 수 없습니다.

그러나 이모 씨는 사업자등록의 대상이 되는 건물(다가구주택)에 입주해서 실제 사업행위를 했으므로 권리금을 회수할 수 있습니다.

만약 임대인이 권리금회수를 방해한다면 3년이 지나기 전 임대인에게 손해배상을 요구 할 수 있습니다.

하재윤

행정사. 고려대학교 법학과를 졸업하고 기업체 법제팀에서 근무했다. 금융연수원, 국방대학원과 공인중개사전문학원에서 공인중개사 ‘민법’과 ‘부동산공시법’ 그리고 주택관리사의 ‘민법’을 강의했다. (주)부동산 써브에서 오랜 기간 부동산실무 상담을 진행했다. 현재 1004행정사사무소를 운영하며 부동산 행정과 행정심판, 출입국업무 토지보상·행정법률상담 등을 하고 있다. 공인중개사(11회) 공경매사(2014년) 행정사(3회)자격을 취득했다.