맹목적 낙관론자는 투자에서 백전백패한다

보는 관점에 따라 다를 수는 있겠지만, 낙관론자는 크게 두 부류로 나눌 수 있는데, 하나는 맹목적 낙관론자이고, 다른 하나는 경험적 낙관론자이다.

먼저, 맹목적 낙관론자는 논리적인 합리성이나 객관적인 근거 제시 없이 덮어놓고 행동하는 성향을 보인다. 그들은 부동산에 투자할 때도 소신과 원칙보다는 분위기에 휩쓸리기 일쑤다. 따라서 백전백패는 떼어 놓은 당상이다.

반면, 경험적 낙관론자는 자신이 실제로 겪어 봤거나 검증된 지식이나 기능을 믿고 행동한다. 그들은 경험을 중요시하기에 실패를 두려워하기 보다는 실패마저 소중한 경험이자 자산으로 여긴다.

실제로 필자가 부동산 자문 상담을 제공하기위해 수많은 부자들을 만나 본 바에 따르면, 상당수의 부동산 부자들은 앞에서 K씨가 언급했던 것처럼 경험적 낙관론자들이었으며 부동산 갑부인 K씨 역시 그러했다.

평생 학자로 살던 K씨가 은퇴 후 갑부 된 사연 

K씨의 첫 번째 투자대상은 서울시 강남구 역삼동 소재 나대지였다. 한때 수도권 소재 대학에서 경제학을 강의하고 연구하는 교수이자 학자였던 K씨가 부동산 투자에 본격적으로 관심을 가지게 된 시점은 23년 전인 1991년 초가을 무렵으로 당시 그의 나이는 57세였으며 은퇴를 눈앞에 둔 상황이었다.

하지만 당시에는 재테크에 무관심한 채 오로지 강의와 연구에만 충실해왔던 K씨였기에 일가족이 거주하는 서울시 성동구 금호동 소재 단독주택 외에는 조그마한 상가 한 채 없었다. 그러던 어느 날, 우연히 참석하게 된 친목모임에서 부동산 중개업자 P씨를 알게 되었고, K씨는 P씨로부터 서울시 강남구 역삼동 테헤란로 이면에 소재한 1필지의 나대지(280㎡)를 매입할 것을 권유받게 되었다.

사실 K씨가 부동산 중개업자 P씨로부터 나대지 매입을 권유받았던 그 당시는 이미 정부 주도 하의 강남개발이 상당부분 진척된 상황이었기에 적어도 국지적으로는 이전 시기 대비 토지가격이 큰 폭으로 올라와있던 상태였다. 또한 이를 반영하듯 개발용 부동산을 섣불리 매입했다가는 쪽박 차기 일쑤라는 말이 투자자들 사이에서 회자되고 있었다.

하지만 K씨의 생각은 달랐다. 경제학과 교수로서의 거시경제에 대한 전문적 시각 외에 평소 부동산정책 및 도시계획에도 관심 많았던 K씨였다. 그가 일본 등 외국의 사례 등을 토대로 분석한 바에 따르면, 강남개발은 정부의 강력한 의지에서 출발한 국책사업이자 도시계획사업인 만큼 계획도시로서의 기능성 및 도심 확장성 등 개발효과가 상당히 클 것으로 파악되었다.

경험적 낙관론자인 K씨가 볼 때, 중개업자 P씨를 통해 소개받은 역삼동 나대지는 건물을 지을 만한 매력적인 땅이었고 투자가치가 충분한 부동산이었던 것이다. 결국 K씨는 이 나대지를 매입했고, 그 다음 해에 5층 규모의 상가건물을 신축했다.

결과론적이지만 K씨의 판단은 옳았다. K씨의 예측대로 역삼동 테헤란로 일대는 대한민국 최고의 중심지역(오피스타운)이 되었으며, 가장 땅값이 비싼 지역 중 하나로 성장했다.

이를 입증하듯 K씨가 매입했던 나대지는 23년 전의 가격(3.3㎡당 1000만원선)보다 무료 12배(호가 시세가 평당 1억2000만원선) 이상 값이 올랐다. 물론, 건물가격이 반영되었다지만 당시 8억원대 부동산은 23년이 흐른 지금은 무려 100억원대 부동산으로 탈바꿈한 것이다.

경험적 낙관론자가 기회를 잡는다

K씨의 두 번째 투자대상은 2013년 상반기 매입한 세종특별자치시 내 근린생활시설용지(토지면적 460㎡)였다. 2012년 하반기에 LH(한국토지주택공사)가 원주민을 대상으로 한 제한적 경쟁입찰을 통해 5억5000만원선(3.3㎡당 390만 원선)에 매각한 근린생활시설용지였는데 K씨가 약간의 프리미엄을 얹어주고서 매입한 것이었다. 2014년 현재 K씨는 이 토지 위에 상가주택을 지을 예정이며 몇 군데 건축설계 사무소와 접촉 중에 있다.

필자가 K씨와의 상담과정을 통해 확인한 바에 따르면, 대한민국 행정수도인 세종특별자치시의 경우 향후 성장 가능성이 무궁무진했다.

경험적 낙관론자인 K씨는 세종특별자치시가 여러 가지 복합적인 이유로 아직까지는 대한민국의 행정수도로서 본연의 역할과 기능을 완벽하게 수행하고 있지는 못하고 있지만, 향후 단기적으로는 5~10년, 장기적으로는 10~20년이 지나면 1980년대 계획도시인 서울시 강남구가 그러했듯이 내면적으로 도시기능이 크게 확대되고 외형적으로도 도시영역이 크게 확장될 것으로 판단한 것이었다.

물론, 2014년 현재로서는 그 어느 전문가도 세종특별자치시의 미래전망에 관해서 단정적인 대답을 할 수 없겠지만 경험적 낙관론자인 K씨의 생각은 확고했다.

요컨대 현명한 부자라면 목적하는 부동산에 투자하기에 앞서 지나친 비관론 혹은 맹목적 낙관론에 빠지기 보다는 경험적 낙관론에 근거해 시장을 볼 수 있는 안목이 필요하겠다. 이를 통해 눈앞의 이익에 연연해 커다란 낭패를 보는 어리석음을 미연에 방지하고, 한발 더 나아가 투자를 통한 수익창출의 기회를 놓치지 않아야 할 것이다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 MBA를 졸업하고 단국대 부동산학 박사과정을 수료했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며 현재 하나은행 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연을 하고 있다.