시공자 선택하기

상가주택 시공하는 3가지 방법

현재 이루어지고 있는 상가주택의 시공은 건축주 직영공사와 개인사업자에 의한 공사, 그리고 일반건축공사업 면허를 가진 시공자에 의한 공사 등 세 가지로 구분해 볼 수 있다.

첫째는 건축주 직영공사다. 건축주가 하도급체인 전문건설업체 선정에서부터 각종 건축자재 선정까지 하는 시스템이다. 그러나 실제로는 시공에 대한 경험이 있는 현장소장을 고용해서 공사를 진행하게 된다. 이럴 경우 건설회사의 이윤만큼 공사비용을 줄일 수 있고 부가가치세를 줄일 수 있는 장점이 있다.

직영공사의 단점이라면, 현장소장의 기술력이 검증되지 않았을 경우 품질을 확보하기가 어렵고, 자재를 대량으로 구매하는 건설면허가 있는 업체에 비해서 자재비용이 비싸질 수 있다. 공사 후 유지관리와 하자 처리도 건축주가 해야 한다. 공사 후에 유지관리와 하자 요인이 발생하였을 경우 현장소장이었던 사람을 무상으로 와라가라 하기가 어렵기 때문이다.

둘째는 개인사업자를 가지고 있는 업체가 공사를 하는 경우다. 개인사업자를 가지고 있다고 하여도 건축주가 부가세 발행을 안 하려고 하는 경우가 대부분이어서 계약은 개인사업자와 하는 것으로 되어 있으나, 서류상으로는 건축주 직영공사로 처리하는 경우가 많다.

개인사업자의 경우 일반건설면허를 가지고 있는 경우보다 공사비가 저렴하지만 품질을 담보하기가 어렵고 하자보수공사 등 사후조치가 미흡한 경우가 많다. 따라서 개인사업자를 가진 업체와 계약을 할 경우에는 현장 근처에 주소를 둔 업체를 선정하여 유지관리에 도움을 받기 쉽도록 한다거나, 공사의 품질을 확보할 수 있도록 아는 사람의 소개를 받는 것도 좋다.

셋째는 일반건축공사업 면허를 가지고 있는 업체가 시공을 하는 경우다. 일반적으로 건설회사라고 할 때는 이 면허를 가지고 있는 업체를 말한다. 시공의 품질 확보나 하자보수 등에 있어서 세 가지 방법 중에서는 가장 안정적이지만 회사의 관리비 등이 많이 소요되어 시공비가 상대적으로 비쌀 수 있다.

상가주택의 경우 가급적 일반건축공사업 면허를 가지고 있는 업체를 선정하는 것이 좋다. 공사를 완료한 후에 가장 문제가 되는 것이 하자보수다. 그런데 건설면허가 없는 개인업자의 경우 ‘나 몰라라.’ 하면 그다음에는 대책이 없다.

그러나 건설면허를 가지고 있는 업체는 모두 건설공제조합에 가입이 되어 있다.

사용승인(준공) 후 하자가 발생했는데 시공회사에서 몰라라 할 경우는 건설공제조합에 하자 보수 청구를 하면 그곳에서 정당한지 여부를 판단하여 처리를 해 준다. 이후에 건설공제조합에서는 시공사에 공사비를 청구하고, 패널티를 주기 때문에 건설면허가 있는 시공사에서는 면허관리 때문에 ‘나 몰라라.’ 할 수가 없다.

물론 이러한 업체들은 공사비가 개인사업자를 가지고 있는 업체보다 조금 비쌀 수 있다. 그러나 기술 수준이나 장기적인 안목에서 보면 충분히 그 가치를 한다고 판단된다.

▲상가주택은 가급적 일반건축공사업 면허를 보유한 업체를 선정하는 것이 좋다. 건설면허를 지닌 업체는 모두 건설공제조합에 가입되어 있어 하자 보수 청구를 할 수 있기 때문이다.

나에게 잘 맞는 시공자는 

좋은 시공자는 많이 있다. 좋은 시공자란 지급받은 공사비에 부합하는 품질의 공사를 해 주고, 다른 곳으로 공사비를 유용하지 않으며, 자기 집 짓듯이 성심성의껏 공사를 하는 사람을 말할 것이다. 그렇다면 어떻게 좋은 시공자를 만날 수 있는가 

첫째, 시공자가 가지고 있는 작품집이나 홈페이지, 웹상의 카페나 블로그를 참고하여 시공 수준과 시공자의 성향을 판단해 본다. 이 방법을 활용할 경우 우리 건물의 시공 수준에 맞는 업체를 선별하는 것이 중요하다.

무조건 잘하는 업체만 찾다보면 품질과 가격이라는 서로 관점이 맞지 않아 분쟁의 소지가 생긴다. 대형마트에서 판매할 옷을 만들면서 백화점 옷을 잘 만드는 업체를 선정할 경우, 품질이 올라가는 것은 생각하지 않고 열에 아홉은 가격에서 바가지를 썼다고 생각할 것이다. 홈페이지에 있는 회사 주소를 확인하여 가급적 가까운 거리에 있는 업체를 선정하면 하자보수 등 유지관리에 도움을 받기 쉬우므로 유리하다.

둘째로 설계자나 지인의 소개를 받는 것도 하나의 방법이다. 설계자는 상가주택을 자주 설계 하므로 시공자를 많이 알고 있다. 그 시공자들 중에서 나에게 적합한 시공자를 소개해 달라고 해 보자. 아직까지도 우리 사회에서는 아는 사람의 소개가 중요한 역할을 하는 경우가 많다. 건물을 지어보았다거나 관련 업종에 종사하는 지인이 있다면 어느 정도 믿고 소개를 받을 수 있을 것이다.

셋째는 내가 발품을 팔아서 업체를 찾는 방법이다. 신도시 주거지역에 보면 수많은 건물들이 있다. 이 건물들 중 맘에 드는 건물의 시공자를 찾는 것이다. 그 건물의 건축주에게 물어 볼 수도 있고, 그 건물의 건축물 관리대장을 발급받아 시공자의 기록을 확인할 수도 있다. 만나서 이야기를 나누다 보면 성향을 파악할 수 있다.

가급적 설계자의 입장을 이해해 주는 업체가 좋고, 품질에 자부심을 갖는 젊은 시공자라면 믿을 만하다. 상가주택 시공 경험이 많은 시공자도 고려해 볼 만하다.

어떻게 하면 분쟁 없이 지을 수 있을까?

건축주와 설계자, 그리고 시공자는 불편한 동거를 하는 경우가 많다. 왜일까? 건축주들과 상담을 하다보면, 공통된 고민의 바탕에는 대부분 설계자와 시공자에 대한 불확실성 내지는 시공 과정에 대한 두려움이 있다. “바가지를 쓰지는 않는지? 제대로 지어줄까? 폭리를 취하지는 않을까? 제대로 된 서비스를 받을 수 있을까?” 등등에 대한 근원적인 고민이 있는 것이다.

설계자들도 다르지 않다. 열심히 설계를 하고도 설계비를 못 받아서 고민하는 경우가 많다. 설계비는 조금 주고 도면의 품질은 한없이 좋게 요구한다.

시공자는 또 어떤가? 싼 설계비 덕에 엉성하게 그려진 도면을 보고 공사를 한다. 아무리 열심히 해 주어도 모두 사기꾼 쳐다보듯 한다. 주어진 도면, 주어진 공사비를 가지고 최선을 다해도 “어디선가 빼먹었겠지.”, “남으니까 공사를 하지, 제 돈으로 하겠어?”라고 생각하는 눈초리들이다.

일이 여기까지 미치면 각자의 입장에서만 생각한다. 그래서 건축주는 이렇게 한다. 처음에 여기저기 설계사무소 다니면서 ‘기본설계(가설계)’를 받는다. 공짠데 뭐. 사람에 따라서는 수십 개를 받는 경우도 있다. 그 중에서 하나 골라서 설계비를 가장 싸게 부른 설계사무소에다가 설계를 싸게 맡긴다.

그리고는 시공회사 선택. 이때도 여기저기서 공사비 견적을 받아서 가장 싼 곳에 맡긴다. 그 대신 잘 지어달라는 말을 잊지 않는다. 그리고 공사가 시작되면 무조건 좋은 자재를 써 달라고 떼쓴다. 그러다가 뜻대로 잘 안되면 공사비를 안주거나 늦춘다. 시간은 좀 늦어졌지만 싸게 잘 지었다고 생각한다.

설계자는 어떠한가? 기본설계 의뢰가 오면 적당히 그려준다. 예전에 했던 것들 짜깁기하여 그럴듯하게 그려준다. 껍질만 있고, 내용은 없다. “어때, 공짜로 해 주는데. 이정도도 잘해 주는 거지.”라고 위안을 한다. 그리고 설계 계약을 하면, 설계를 더 잘해 주고 싶고, 더 잘할 수 있어도 싼 설계비 생각하고 사무실 운영할 것 생각하면 할 수가 없다.

공사가 시작되어도 현장에 나갈 생각을 하지 않는다.

 “어차피 공사는 건축주와 시공자가 알아서 할 일인데 뭐. 내가 받은 설계비로 현장까지 신경 쓰면 나는 굶어죽어. 내가 받은 설계비로는 이정도도 잘해 준거야.”라고 생각한다.

시공자 역시 생각한다. “누가 나를 인정해 주는 것도 아니고, 어차피 사기꾼 취급하는데 돈이라도 벌어서 나가야지. 이 현장에서 최소 이윤은 남겨야 돼.” 그리고는 건축주가 잘 모르는 부분은 대충한다.

그래서 처음에는 공사비를 싸게 제시해서 계약을 하고, 공사를 하면서 잘해준다는 명목아래 조금씩 공사비를 추가한다. 공사비가 싸니 시공자는 남들이 세 번할 것을 두 번만 하고, 남들이 삼일에 끝낼 것을 이틀에 끝낸다. 빨리 공사하는 것이 자랑이다.

이런 악순환이 되고 있는 현장을 보면 마음이 아프다. 말할 것도 없이 좋은 건축은 좋은 건축주와 좋은 설계자, 그리고 좋은 시공자라는 삼박자가 잘 갖추어졌을 때 만들어진다. 이 삼박자는 건축주와 설계자, 그리고 시공자가 서로 선순환하는 구도 속에서 이루어진다.

건축-설계-시공이 선순환해야

좋은 건축주란 누구인가? 좋은 건축주란 우선 건축에 대한 기본 소양이나 이해가 있어야 한다. 기본 소양이라는 것은 디자인에 대한 판단 능력만을 말하는 것이 아니다. 자신이 원하는 건축수준의 이해, 그리고 자신이 지급한 비용만큼의 결과물에 대한 만족, 그리고 사람에 대한 믿음이 그것이다.

소양이 없으면 시공자에게 자신이 지급한 비용보다 더 과다한 결과물을 요구하게 된다. 그리고 디자인 면에서는 설계자의 노력에도 불구하고 투입된 비용보다 훨씬 떨어지는 수준의 건축물을 얻게 된다. 설계자나 시공자의 노고를 고마워할 줄 알아야 하고, 그에 대한 정당한 대가를 지급하는데 아까워하지 않아야 한다.

좋은 설계자란 누구인가? 좋은 설계자란 자신의 작품을 만들려는 자가 아니다. 건축주와 허심탄회하게 이야기하고, 건축주의 생활패턴이나 사고방식에 적합한 건물을 만들어 줄 수 있는 사람이어야 한다. 설계자는 삶에 대한 건전한 철학과 사고방식은 물론 디자인 능력이 부족해도 안 된다. 충분한 자료를 가지고, 건축주가 원하는 부분에 대한 더 나은 대안들을 제시해 줄 수 있어야 한다.

▲설계자는 건축주의 생활패턴에 맞는 공간을 디자인해주어야 하고, 시공사는 이를 뒷받침할 시공기술을 갖춰야 한다.

건축에 대해서 비전문가인 건축주가 좋은 결과물에 대한 이해를 할 수 있도록 도면은 물론 동영상이나 투시도, 모형 등으로 표현할 수 있어야 한다. 무엇보다도 친절하고 자상하게 건축과 건축 이외의 부분에 대해서도 건축주와 많은 대화를 할 수 있어야 한다.

시공자의 기술적인 뒷받침 또한 중요하다. 시공자는 적정한 공사비를 제시하여 신뢰를 얻을 수 있어야 한다. 공사가 진행되는 과정에서 생길 수 있는 변수를 미리미리 건축주와 협의해서 비용과 일정을 오해 없이 해결해 나가야 한다.

가급적 공사 시작 전에 그러한 변수를 미리 체크해서 건축주와 이야기 한 후 시작할 수 있다면 더 좋겠다.

또한 설계자가 미처 생각하지 못했던 부분이 있으면 상세 도면을 요구하는 등 서로 상의하여 좋은 건축이 될 수 있도록 하여야 한다. 무엇보다도 성실하며 정직해야 한다. 그리고 자신의 기술에 대한 대가는 당당히 요구할 수 있어야 한다.

목적이야 각자 차이가 있지만 좋은 건축주나 좋은 설계자, 좋은 시공자 모두 좋은 건축을 만들기 위해서 노력한다는 것에서는 일치를 한다. 그러기 위해서는 신의가 가장 중요하다. 건축주와 설계자, 시공자가 서로를 못 믿는다는 것은 좋은 건축을 위해서는 가장 치명적인 것이다.

공사계약서 작성하기

견적서는 준비한 만큼 제대로 받을 수 있다

견적 준비

견적은 그냥 나오는 것이 아니다. 건축주가 많이 준비하면 준비할수록 자세한, 좋은 견적을 받을 수 있다. 건축주가 준비할 것으로는 도면과 공내역서, 특기시방서와 견적조건이 있다.

첫째, 제대로 작성된 도면과 내역서가 있다. 누가 뭐라고 해도 도면이 잘 되어 있어야 제대로 된 견적을 받기가 쉽다. 건축공사 표준계약서에 보면 계약서에서 자장 중요한 1순위가 시방서로 되어 있다.

그러나 관공사도 아니고 규모가 작은 공사의 경우 건축주가 시공자와 상대하여 자신의 의지와 생각을 전달할 수 있는 것은 추상적인 글로 써져 있는 시방서가 아니라 구체적인 모양으로 그려진 도면인 것이다. 따라서 도면을 1순위로 놓고 견적을 받는 것이 소규모 건물에서는 좀 더 현실적인 방법이라고 판단된다.

설계자의 납품 항목 중에 내역서 작성이라는 항목이 있었다면 설계자에게서 받은 내역서를 근거로 하는 ‘공내역서’(시공재료와 수량은 기록하되 기준금액을 삭제한 내역서)를 만들어 시공자에게 주면 견적에 도움이 된다. 그러나 이 공내역서는 참고용으로만 해야지 너무 의지하여 계약의 기준이 되게 하면 공내역서에 누락될 수도 있는 항목 때문에 계약이후 분쟁이 될 수 있으므로 특히 유의하여야 한다.

공내역서는 견적에 참여한 시공회사의 견적서를 받았을 때 비교하기에 편리한 일종의 형식이 되기도 한다. 회사마다 견적서를 작성하여 제출할 때 자재의 기입 위치나 분류가 제각각이면 견적서를 받은 후에 회사끼리 서로 비교가 되지 않아 총공사금액 이외에 공종별, 자재별로 공사금액이 비싼지 싼지를 알기가 어렵기 때문이다. 공내역서가 없다면 견적 순서와 내용을 구체적으로 정해주어야 나중에 여러 개의 견적서를 서로 비교해 볼 때 편리하다.

두 번째로는 특기시방서가 있다. 특기 시방서는 건설공사 표준시방서의 일반적인 내용에서 정하고 있지 않은 내용, 즉 우리 집을 짓는데 특별히 정하여 약속하는 내용이다. 우리 집에 반영하는 구체적인 재료와 성능, 이미지, 시공방법 등을 기록한 일종의 특약사항으로, 시공자에게 견적을 의뢰할 때는 그동안 설계 과정에서 설계자와 협의해 왔거나, 건축주가 원하는 이러한 특약사항이 있을 경우 반드시 기록하고 정리해서 견적에 참여하는 시공자에게 전달해야 나중에 다툼을 피할 수 있다.

세 번째로는 견적 조건을 결정하여 주어야한다. 견적조건은 시공자가 견적을 낼 때 순수공사비 이외에 참고 하는 것으로 현장 여건, 공사기간, 견적의 범위, 계약금 조건, 공사비 지급방식, 선급금 보증서, 하자이행 보증서, 지체상금율, 인입비의 공사비 포함여부, 민원의 해결주체, 돌발 상황 발생 시의 조치 등인데 이러한 조건들이 결정되어야 시공자가 공사비를 구체적으로 결정할 수 있다.

견적 참여업체와의 신뢰구축

견적 업체 선정은 앞에서 언급한 시공자 선정 방식을 따르면 된다. 대개 3~5개 정도의 업체를 선정하여 견적을 의뢰하며 이들에게서 온 공사비를 비교하여 시공회사를 최종 결정하게 된다.

견적을 의뢰하는 업체는 가급적 해당 공사의 건설면허가 있는 업체를 선정하는 것이 좋다. 특히 유의할 것은 다른 회사의 건설면허를 빌려서 착공계 등을 처리하고 시공하는 업체가 있는데 이는 건축주의 입장에서는 반드시 피해야 하는 상황이다. 이것은 추후 세금, 하자관리, 공사비 지급 및 결재, 행정처리 등에 있어서 심각한 문제가 발생할 위험성을 항상 내포하고 있기 때문이다.

아무리 소형 건물이라고 해도 시공업체에서 견적 작업을 제대로 하려면 최소 1~2주일 이상 시간과 인력을 투자해야 하는 작업이다. 시공업체 입장에서는 공사를 수주하기 위한 투자를 하는 셈이다.

따라서 견적을 의뢰한 건축주가 단순히 공사비가 궁금해서 견적을 받는 사람이거나, 이미 시공회사를 선정해 놓고 그 회사의 공사비를 깎거나, 정해진 회사와 공사비를 비교해 보기 위해서 견적을 의뢰하는 경우는 없어야 한다. 공정하게 진행되지 않고, 열심히 해도 공사를 수주할 수 있을지 어떨지 모르겠다고 생각하는 순간, 제대로 된 견적서를 받기는 불가능하다고 보아야 한다. 그런 견적서를 받게 되면 건축주에게는 오히려 혼란만 가져올 뿐이다. 따라서 건축주는 공정하게 견적 과정을 진행하여야 제대로 된 내역서를 받아 볼 수가 있는 것이다.

공사금액 판단하기

이런 단계를 거치면 이제 견적서가 건축주의 손에 들어오게 된다. 그러면 이 견적서를 어떻게 판단해야 하는가 

첫째, 싼 공사비가 최선은 아니다.

건축공사는 자재비와 인건비 등의 직접공사비와 기타 경비로 이루어진다. 여기서 기타경비는 산재ㆍ고용보험료, 4대보험료, 인입비, 안전관리비, 부가세 등의 공과금 성격의 비용과 본사 관리비, 이윤 등 건설회사에서 공사를 해 주고 가져가는 경비 등 빤한 내용으로 이루어지기 때문에 별로 건드릴 것이 없다.

결국 공사비를 줄이기 위해서는 자재비와 인건비를 조정해야 한다는 결론이 나온다. 그러나 모두들 아는 것처럼 요즈음은 인터넷 등의 활성화로 정보가 오픈되어 있어서, 자재비에서 남겨먹으려고 하는 것은 공사를 포기하는 것과 같다. 결국 인건비 싸움인데, 이것이 건축주가 잘 모르는 분야이기도 한 것이다.

인건비를 적게 들인다는 것, 그것은 품질과 직결되는 것이다. 공산품은 이미 만들어진 것이기 때문에 싸게 사면 싸게 산만큼 이득이다. 그러나 건축은 공산품이 아니기 때문에 공사비와 현장의 품질이 지불한 공사비와 밀접하게 연관되어 있다. 결국 적정한 공사비를 선정해야 건축주도 손해를 덜 본다. 그래서 업체가 견적서를 제출하면 중간 가격의 업체를 선택해라는 말이 나오는 것이다.

둘째, 들어온 견적서를 비교 검토한다. 업체에게 공내역서를 주었다면 그 공내역서의 순서대로 업체에서 제출한 가격을 비교해볼 수 있다. 대개 어떤 항목은 A업체가 저렴한데 어떤 항목은 B업체가 저렴한 경우가 많다. 업체마다 특기와 특성이 있기 때문이다. 그러나 한 업체에서 특정 항목이 현저히 낮을 때는 확인을 하는 것이 좋다. 견적을 잘못 뽑았을 수도 있기 때문이다.

공내역서를 주지 않았을 경우에는 어떻게 해야 나중에 비교해 보기가 좋을까? 이럴 경우 업체에게 견적을 의뢰할 때 내역서 작성 순서를 정해주는 것이 좋다.

상가주택과 같은 소형건물에서는 설계비를 아끼려고 내역서를 작성하지 않는 경우가 대부분이다. 설계사무소에 아쉬운 소리를 하거나 견적 전문 업체에서 유사한 용도와 크기의 건축물 내역서를 구해서 그 내역서의 순서에 의해 견적을 작성하게 하는 것도 하나의 방법이다.

셋째, 견적서 이외에 공정표와 시공회사의 자료 즉, 지명원(요즈음에는 홈페이지나 카페로 대신하는 경우도 많다), 시공능력 평가서, 신용평가등급 확인원 등도 같이 받는다. 물론 소형 건물의 경우 시공능력 평가서와 신용평가등급 확인원까지 요구하는 경우는 드물다. 그러나 건축현장은 현장소장 뿐 아니라 시공회사 자체의 능력과 생각도 중요하기 때문에 같이 보는 것이 좋다.

시공자를 선정하다

사무실 방문, 면허 확인

우선 꼭 그 회사를 방문하여 보는 것이 좋다. 회사를 방문하면 그 회사가 어떤 회사인지 알아보기가 쉽다. 회사의 분위기나 구성원의 나이, 사고방식, 현대건축과의 적응력 등을 쉽게 판단할 수 있는 의외의 수확을 얻을 수도 있다.

건설업은 사람의 몸으로 직접 만들어야 하는 업종의 특성 상 재료의 개발과 발전은 있어도 사람의 힘과 기술에 의지해야 하는 기본 원칙에는 변함이 없다.

소규모 건설일수록 더 그렇다. 따라서 고리타분한 분위기이거나 한 두 사람의 기술력에 의지하는 회사가 의외로 많다. 그 다음으로는 건설면허 소지의 유무를 확인할 수 있다. 다른 회사의 면허를 대여하여 건설 회사를 운영하는 경우가 종종 있는데 이것을 가려낼 수 있는 것이다.

현장소장

소형 건물의 경우에는 회사의 노하우나 실적도 중요하지만 이보다 훨씬 중요한 것은 현장 소장의 경험과 노하우, 성실도임은 두 말할 나위가 없다. 따라서 견적서를 제출 받을 때 현장소장에 대한 경력서도 같이 제출하도록 하여, 성실도 등에 대한 평판을 꼼꼼히 검토해 둘 필요가 있다.

실제 계약 후에는 회사의 사정 등을 핑계로 현장 소장이 바뀌는 경우가 있는데, 이것은 불가하다는 것을 계약 전에 반드시 못 박아 두어야 할 사항이다. 여기까지 검토하여 최종으로 한 개의 회사가 남았다면 마음 편히 먹고 계약서를 작성하면 된다.

▲누구나 건물을 짓다보면 실수를 할 수 있다. 하자에 대비해서 공사계약서를 작성할 때 반드시 계약이행증권과 하자이행증권을 발행받아야 한다.

드디어 공사계약서를 작성하다

기성별로 결재, 기성 사용 확인서 제출

공사계약서는 대개 시공회사에서 초안을 작성하여 건축주에게 제시하게 된다. 계약서는 일반적인 표준시공계약서를 사용하여도 무방하다. 건축공사표준계약서(국토교통부고시 제2016-193호)에 나와 있는 내용이지만, 반드시 짚고 넘어가야할 사항들만 몇 가지 적어본다.

시공회사와 건축주 사이에서 가장 많이 발생하는 문제는 아무래도 돈 문제일 것이다. 그 유형으로는 시공회사에서 공사비 결재를 목돈으로 받아서 다른 곳에 유용하다가 계약한 공사에 차질이 생기는 경우와, 건축주가 약속한 날짜에 공사비를 지급하지 못하는 경우 두 가지로 나뉠 것이다. 이 글은 시공자를 위한 글이 아니므로 앞의 경우에 대한 대책에 대해서만 서술하기로 한다.

우선 공사비는 반드시 ‘기성급’으로 결재하도록 계약서에 명기할 필요가 있다. 기성급이라는 것은 공사가 진행된 만큼만 공사비를 지급하는 것을 말한다. 계약금을 지불한 후, 기성은 한 달을 주기로 공사가 진행된 만큼 후불로 지급하는 것이 좋다.

둘째로는 주요 공종에 대해서는 실제로 계약자인 건설회사에서 전문건설업자(일반적으로 현장에서는 ‘하청업자’라고 한다)에게 지급했는지 통장 등을 확인하거나, 공사비가 지급되었다는 전문건설업자의 확인서를 받아 오도록 단서를 달아두는 것이 좋다.

셋째, 이것을 판단하기 어렵거나 불편하다면 설계자나 감리자를 적극 활용하면 된다. 설계자나 감리자에게 적정 대가를 지불하고 공사비 체크를 위임한다면, 그리고 이러한 내용을 시공자와 계약서를 작성할 때 명기한다면, 공사비의 과다 지급을 막을 수 있을 뿐 아니라, 내가 지불한 공사비가 다른 곳에 유용되는 것을 막을 수 있을 것이다.

공정표 제출

대부분의 현장에서 공정표를 짜기는 하지만 처음에 짜는 전체 공정표는 요식행위로 그치는 경우가 많고, 실제로 그대로 이루어지는 경우는 거의 없다. 특히 공사기간 중에 동절기 맹추위가 오거나 눈이 많이 오는 경우, 하절기 장마기간이 걸치는 경우는 공정표대로 일정을 맞추기가 대단히 어렵다.

따라서 전체공정표는 전체 공사기간을 가늠할 수 있을 정도로만 사용하고, 실제로는 매월별로 공정표를 짜거나, 일주일 단위로 주간공정표를 짜는 것이 공사 진행을 이해한다거나 공정을 관리하는데 유용하다. 매주 진행하는 공정회의에서 지난주에 무슨 일을 했고, 이번 주에는 무슨 일이 이루어지며, 다음 주에는 어떤 일이 예정되어 있는지를 한눈에 볼 수 있기 때문에 매우 편리하다.

시공계획서 제출

소형 건물의 경우 내 건물을 어떻게 시공하겠다는 시공계획서를 제출하는 경우는 거의 없다. 그러나 여러 회사를 비교해서 그 중 하나를 결정하는 경우에는 시공계획서를 제출해 주기를 요구하는 것이 좋다.

왜냐하면 이 시공계획서를 보면 내 건물에 대한 이해도나 관심의 정도 등을 판단할 수 있기 때문이다. 일반적으로 사용하는 시공계획서에 내 건물의 주소와 규모 등만 바꿔서 제출한다면 공사하는 과정도 무성의해질 확률이 높다.

하자보수기간 명시

건축주에게 가장 걱정거리 중 하나가 준공 후 하자에 대한 것이다. 공사 완료 후 건물에 문제가 생겼는데 시공회사에서 나 몰라라 하면 정말 골치 아픈 것이기 때문이다.

건축공사는 사람이 하는 것이므로 하자가 생길 수 있다. 문제는 얼마나 성실하게, 그리고 빨리 수리하여 줄 것인가가 관건인 것이다.

‘죄는 벌하되 사람은 미워하지 말라.’는 말이 있다. 건축공사도 이런 마인드를 가질 필요가 있다. 수많은 공사의 종류가 있고, 각 종종마다 참여하는 사람이 한 둘이 아니다. 이 모든 사람 중에는 불성실한 사람이 끼여 있을 수도 있고, 현장소장의 지시나 감독에 어긋나는 작업을 하는 사람이 있을 수도 있다. 따라서 하자가 생길 수 있는 요소는 상존한다. 다만 하자가 발생했을 때 얼마나 신속하게, 그리고 제대로 수정할 수 있는가가 중요하다. 이런 것을 시스템적으로 갖추어 놓는다면 어느 정도 안심이 될 수 있을 것이다.

건설산업기본법 제28조와 이를 근거로 하는 건설산업기본법 시행령 제30조(하자담보책임기간, 별표 4)에 보면 공종별로 하자보수 기간이 정해져있다. 따라서 계약서에 위의 법에 근거하여 하자 기간을 설정한다는 내용을 꼭 명기하면 좋을 것이다.

이행증권 제출

소규모의 민간공사에서 각 단계마다 이행증권을 요구하기는 쉽지 않다. 그러나 계약을 이행한다는 계약이행증권, 그리고 하자보수에 대한 이행을 하겠다는 하자이행증권 정도는 반드시 받아두도록 하자. 문제가 생겼을 경우 이러한 조치들이 그 문제로부터 비롯되는 리스크를 줄여줄 것이다.

기타

일반적으로 표준계약서에는 공사 기간에 대한 내용이 있다. 공사기간을 못 지킬 경우에 시공자는 정해진 지체상금(대개 하루에 공사비의 1/1,000)을 건축주에게 지급하게 되어 있다.

이것은 꼭 지체상금을 받겠다는 것보다도 건축주의 계획과 사업의 일정 이행, 그리고 계약서의 약속을 이행하게 하기 위한 건설회사에 대한 압력이다. 계약서 내용에 있는지 확인해 보자. 이것이 없을 경우 공사가 한두 달 늦어지는 것은 다반사로 있을 수 있다.

현장 사고와 민원에 대한 책임 소재 또한 계약서에 있는지 확인할 필요가 있다. 대부분은 현장에서 일어난 사고와 민원은 시공자가 책임지는 것을 원칙으로 한다.

다만 대지경계선 등 소유권에 관한 문제는 건축주가 해결해야 하고, 현장에서 건축주가 인부들에게 직접 지시를 내린 사항에 대해서는 건축주가 책임을 지는 것이 관례이므로 주의를 할 필요가 있다.

▲감리자는 현장을 실측해 도면대로 공사되었는지 확인하는 역할을 한다. 건축주는 감리자로부터 감리보고서를 챙겨 받는 것을 잊지 말아야 한다.

감리자 선정하기

건축감리자란 누구인가?

감리자란 공사계약 내용에 대하여 ‘지도ㆍ감독하는 자’다. 이 감리자를 적극적으로 활용하는 것이 좋다. 아무래도 건축주는 비전문가이고 설계자와 감리자는 전문가이기 때문에 조언을 받을 수 있을 것이다. 그러나 대부분의 건축주들은 안면이 있는 시공자와 계약하는 경우가 많아서인지 시공자와의 계약내용을 설계자와 협의하려 하지 않는다. 안타까운 일이다.

설계자는 주변에서 어떠한 문제와 분쟁이 일어나는지, 어떻게 했을 경우 원만하게 처리되는지에 대한 경험이 많다. 물론 시공자도 경험이 많다. 그러나 시공자는 시공자의 입장에서 처리를 하는 반면, 감리자는 건축물의 관점 즉, 건축주의 입장에서 처리해 주기 때문에 적극적으로 활용하라고 권하고 싶다.

감리계약서 작성

감리자가 현장에 나오면 현장을 파악하거나 실측하여 도면대로 공사가 되고 있는지를 판단해야 한다. 새해부터 본격적으로 시행될 감리제도에 대해서는 감리계약서를 비롯하여, 감리 금액 및 업무내용에 대하여 지방자치단체별로 협의 중이다. 어떻게 변경되어도 감리보고서를 챙겨 받는 것을 잊지 말자. 중요한 부위별 공사의 기록이기도 하지만 추후에 하자관리나 유지관리를 할 경우 많은 도움이 되는 자료이기 때문이다.

하나 더 욕심을 부린다면 현장 작업일지다. 시공회사에서는 현장 작업일지를 매일 쓴다. 현장에 어느 공종이 나와서 일을 했고, 몇 명의 인원이 나왔는지, 그리고 특이사항은 무엇인지를 항상 기록하는 것이다. 공사의 기록도 중요하지만 그래야 전문건설업자와 나중에 공사비를 정산할 수 있기 때문이다. 그러나 이것만으로는 부족하다. 또한 이것은 나중에 건축주가 보아도 별 도움이 안 된다.

작업일지에 그날 어떤 공사를 어떻게 했는지 기록하고 사진을 첨부하면 훌륭한 공사완료보고서가 된다. 나중에 하자가 생겼을 때 부위의 공정 사진을 보면 보수에도 유리하다. 이 작업보고서를 제출해줄 것을 공사계약서에 명기하는 것이 좋다. 프린트하여 제본한 것으로 한 부 받거나, 컴퓨터에서 쉽게 찾아 볼 수 있도록 파일로도 받아두면 편리하다.

유훈조 ㈜유림피엔씨건축사사무소 대표이사

성균관대학교 대학원에서 한국전통건축으로 박사학위를 취득했다. 현대건축에 전통건축의 개념을 적용하는 노력을 펼치고 있다. 공동주택과 근린생활시설, 상업시설, 종교건축 등 다채로운 건축물을 설계하고 있으며, 최근 많이 대두되고 있는 상가주택의 사업성과 관련된 다양한 해법에 관심을 갖고 작업 중이다. 경희대학교 건축학과 겸임교수, 한국환경공단 VE위원으로 활동 중이다.