주택금융 소비자가 주택을 담보로 자금을 대출받을 수 있는 환경이 크게 개선되고 있다. 그러나 다른 시각에서 보면 적합한 주택담보대출 상품을 선택하는 것이 더 어려워진 상황이기도 하다.

이유는 첫째, 금융회사별로 다양한 상품을 취급하고 있고 대출조건이나 금리 등이 차주의 특성, 담보물건의 특성 등에 따라서 다르기 때문에 소비자들이 상품을 쉽게 비교·분석하기 어렵다. 둘째, 주택담보대출은 고액상품으로 한 번 대출을 받으면 약정기간 동안 가계의 재무구조에 영향을 미치기 때문이다. 셋째, 금융시장 발달로 다양한 파생상품이 개발되면서 금융상품이 복잡해져 상품의 보이지 않는 위험성이 커지고 있기 때문이다.

따라서 금융상품의 피해자가 되지 않고 자신에게 맞는 최적의 주택담보대출을 선택하려면 소비자 스스로 주택담보대출의 상품 구조, 대출구조 등에 대한 기본적인 이해를 가져야 한다.

주택담보대출 결정과정에서 제일 먼저 고려해야 하는 것은 얼마나 대출을 받을 것이며, 얼마나 받을 수 있는가이다. 즉 나에게 적정한 대출금액을 결정하는 것이다. 그 다음에는 대출금리, 대출상환방식, 대출만기, 세제혜택, 소요비용 등을 고려해서 적합한 금융상품을 결정해야 한다.

상환능력을 고려한 대출규모 결정 필요

상환능력은 소비자마다 다르다. 연소득이나 현재 자산구조, 보유재산 및 현재의 채무수준, 개인 신용정도 등이 다르기 때문이다. 이것이 대출규모를 하나의 기준으로 명쾌하게 결정할 수 없는 이유이다.

이에 금융권에서는 LTV와 DTI를 기준으로 소비자에게 적정 대출한도를 산정해 준다. LTV와 DTI가 최근 완화되면서 각각 70%와 50%로 상향조정됐다. 즉 주택시세가 3억이라고 하면 LTV 70% 기준에 따라 소비자는 최대 2억1000만원의 대출을 받을 수 있다. 대출금이 2억 1000만원을 넘지 않는 것이 소비자의 건전한 가계를 유지할 수 있는 부채관리 기준이라는 생각이다. 

‘14년 2분기 기준으로 주택담보대출 규모는 432조원이다. 연일 신기록을 갈아치우고 있는 총 가계대출 982조원의 44% 규모이다. 가계대출 특히 주택담보대출의 상환부실은 차주만 아니라 대출을 해준 금융기관, 이를 감독·관리해야 하는 정부도 문제가 된다. 고도 성장기에 주택담보대출 상환은 큰 문제가 없었다. 차주의 소득이 증가하고 주택가격이 지속적으로 오르기 때문이다.

그러나 지금처럼 저성장기는 다르다. 과거만큼 주택가격이 상승하지 않을 뿐만 아니라 차주의 소득도 크게 증가하지 않기 때문에 상환능력을 벗어난 무리한 대출은 하우스푸어와 같은 사회적 문제를 야기시킬 수 있다. 따라서 개인별로 다른 여건을 고려하여 상환할 수 있는 수준에서 대출규모를 결정해야 한다.

내게 맞는 금리유형과 상환방식을 선택

대출규모에 따른 상환부담은 매월 갚아야 하는 원금과 이자의 영향을 받는다. 이자는 금리에 따라 달라지기 때문에 주택담보대출 이용시 금리는 매우 중요한 요소이다. 주택담보대출 금리는 변동형과 고정형, 혼합형으로 구분이 가능하다.

변동형은 금융시장의 단기금리 지표인 CD, COFIX 금리를 기준으로 3개월, 6개월, 1년, 3년 등을 주기로 대출금리가 변경된다. CD, COFIX 금리는 대출을 결정할 때 적용되는 기준금리로 이 기준금리에 개인별 신용도 등에 따른 적정이윤, 가산금리를 더한 금리가 차주에게 적용되는 최종금리이다.

변동금리는 시장의 금리변동 위험을 소비자에게 전가시키는 구조로 시장금리가 상승하면 기존에 이용 중이던 대출금리도 오르게 된다. 즉 가계의 소득이 크게 개선되지 않는 상황에서 금리가 오르면 차주의 상환이자가 증가하면서 가계의 부담이 커진다. 반대로 지금처럼 금리가 하락하면 상환이자 부담이 감소한다.

이처럼 시장변동 리스크를 금융기관이 책임지지 않기 때문에 변동금리 상품의 금리가 고정금리 상품보다 비교적 낮다. 따라서 변동금리는 요즘처럼 금리하락이 예상되거나 단기로 사용할 경우에 유리하다.

반면에 고정금리 상품은 시장의 금리변동의 영향을 받지 않고 매월 동일한 원금과 이자를 상환하기 때문에 차주가 금리변동 리스크 없이 안정적으로 가계부채를 관리할 수 있다는 장점이 있다.

만약 내 집 마련을 위해 중장기적으로 대출을 이용하고자 한다면, 현재의 낮은 금리를 고정금리 장기대출로 이용하는 것이 바람직할 수 있다. 현재는 전 세계적인 초저금리 기조와 경기활성화 정책으로 금리인하가 단기적으로 예상되지만, 중장기적으로 보면 미국의 양적완화 종료와 더불어 국내 경기가 회복되면서 금리가 다시 인상될 가능성이 높기 때문이다.

금리유형 결정과 더불어 대출금을 어떻게 갚을 것인가에 대한 고민도 필요하다. <표2>에서 보는 바와 같이 만기일시상환과 분할상환 방식이 있다. 분할상환은 다시 원리금 균등방식과 원금균등(또는 체감식), 체증식 방식이 있다. 상환방식별로 부담구조가 다르기 때문에 자신의 향후 예상소득이나 현재 소득상태, 대출금 상환계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 한다.

적정 대출만기 등 꼼꼼히 체크해야

대출만기는 자신의 소득수준에 따른 상환능력과 자금계획에 맞게 선택해야 한다. 통상적으로 우리나라는 주로 3년 만기 대출을 이용하다가 만기가 도래되는 시점에 대출금을 재연장하는 방식이 보편적으로 이용되어 왔다.

단기로 대출을 받으면 재연장시 금리와 경제여건에 따라 금리부담이 증가하거나 대출연장 조건이 까다로워질 수 있다. 그렇다고 지나치게 장기로 하는 것도 바람직하지 않다. 조기상환수수료가 있기 때문이다.

장기약정 만기로 대출을 받은 차주가 중도에 자금여력이 생겨 상환해버리면 금융기관은 운영상 손실을 피할 수 없다. 이를 위한 안전장치로 금융기관은 조기상환수수료를 부과하고 있다. 이 부담이 적지 않기 때문에 면밀히 검토하여 대출만기를 정해야 한다.

또 소득세법에서는 만기 15년 이상 대출에 대해서만 소득공제를 해주고 있다. 따라서 대출만기 결정시, 소득수준과 상환능력 뿐만 아니라 소득공제 조건도 고려해야 소득공제 요건에서 제외되어 발생하는 손실을 피할 수 있다.

이외에도 대출을 받으려면 담보물조사비용, 담보평가 비용, 근저당권 설정비, 인지세 등의 비용이 들어간다. 대부분 비용은 금융기관이 부담하지만 근저당권 말소비용, 국민주택채권 비용, 인지세 50%는 대출이용자가 부담해야 한다.

김덕례

현재 주택산업연구원 연구위원. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 국토연구원, 한국건설산업연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원을 지냈다.