전세가 폭등, 이사 걱정 없이 산다 

분양전환 임대아파트는 입주자가 일정기간 임차해 살다가 훗날 분양 전환 시 자신 소유의 주택으로 분양받을 수 있는 아파트를 말한다. 

임대기간이 5~10년인 국민임대와 최저 2년6개월에서 10년까지인 민간임대 두 종류가 있다. 공공임대는 LH 등 공공기관이 공급하고, 민간임대는 주택건설사가 주체가 되어 공급한다.

임대료 산정 방식은 차이가 있어서, 공공임대는 보증금을 적게 내고 월세 비중을 높인 월세형으로, 민간임대는 보증금을 높게 책정하는 전세형으로 운영된다.

분양전환 임대아파트는 무엇보다 사는 동안 임대료 상승에 대한 걱정을 덜 수 있다는 점이 매력이다. 

부동산뱅크 조사에 따르면, MB정부 4년 동안 전국 전셋값은 37.09% 상승했다. 같은 기간 분양전환 임대아파트의 임대료 상승률은 지역에 따라 차이는 있지만 최고 15%를 넘지 않았다. 분양전환 임대의 경우 연간 최대 5% 이상 임대료를 올릴 수 없도록 제한하고 있기 때문이다.

박근혜 정부 들어서도 전셋값 상승세가 지속되는 실정이다 보니 분양전환 임대아파트에 대한 관심도 갈수록 뜨거워지는 추세다.

시세 보다 싼 분양전환가격

분양전환 임대아파트는 분양 받을지 여부도 스스로 선택할 수 있는데다, 5~10년 살아본 후 시점에서 선택하기 때문에 아파트 가격 하락의 위험성도 피할 수 있다.

임대 입주자에게 1순위로 구매할 수 있는 우선권을 준다는 점도 매력이다. 임대 입주자가 분양 받기를 포기하면 일반인에게 분양 기회가 돌아간다.

분양전환가격은 어떨까. 전용면적 85㎡ 이하의 임대아파트는 분양전환 당시의 감정평가금액으로 분양전환가격을 매긴다. 통상 시세의 80~90% 선에서 결정되기 때문에, 인근의 같은 면적 아파트 값보다 적어도 10%가량 싸게 분양받는다. 

최근에는 임대주택법 시행령 개정으로 임대사업자와 임차인이 서로 동의할 경우 10년 임대주택도 임대의무기간의 절반인 5년이 지나면 분양주택으로 전환이 가능하다.

단, 공공기관이 공급하는 5년 공공임대주택은 분양전환가 산정방식이 다르다. 건설원가와 감정평가금액을 더해 반으로 나눈 값이 분양가가 된다. 원가와 감정가(시세)의 중간선에서 가격이 결정되기 때문에 10년 임대 후 전환했을 때 보다 분양가가 낮아져 유리하다. 

민간임대는 공공임대와 기본 조건은 동일하지만 임대 보증금, 임차인 자격, 분양시기 등을 사업자가 임의로 정할 수 있다. 또한 분양가를 나중에 책정하는 공공임대와 달리 입주자 모집공고 시점을 기준으로 계산하는 확정 분양가를 이용한다.

세금 재테크가 저절로!

분양전환 임대아파트에 살다가 분양전환 받는 것은 세테크 측면에서도 유리하다.

임대로 거주하는 기간 동안 취득세·등록세·재산세·종합부동산세를 내지 않는 것은 물론이고, 10년 임대의 경우 5년 거주 후 주택을 취득해 팔더라도 양도소득세를 면제 받는 혜택을 누린다. 그동안의 거주 기간을 인정해주기 때문이다.