집값, 올랐나 떨어졌나

아파트실거래가격지수

시장에서 가장 중요한 것은 상품의 가격. 주택부동산시장의 주요상품인 아파트가격 흐름에 대한 관심이 높은 이유다. 국토교통부가 발표하는 아파트실거래가격지수는 2006년 1월의 아파트거래가격을 기준(=100)으로 변화된 가격변동률을 나타낸다. 예컨대 올해 10월의 가격지수가 125라면, 이번 달 아파트가격이 2006년 1월보다 25% 상승했다는 의미다. 95를 기록했다면, 가격이 5% 떨어졌다는 것. 서울(5대 생활권역)과 광역자치단체를 기준으로 집계돼 매달 15일 발표된다.

계약일과 신고일은 같은 날이 아니다?

실제거래가격을 기준으로 집계되지만 현재 집값의 흐름을 정확히 보여주진 못한다. 통계가 ‘계약일’이 아니라 ‘신고일’을 기준으로 하기 때문이다.

현행법에 따르면 아파트 거래 후 신고기간이 계약일로부터 60일 이내로 되어 있어, 실제 거래가 이뤄진 날짜와 조사 날짜 사이에 시차가 발생한다. 만약 8월에 거래를 마치고 두 달 후 10월에 거래내용을 신고할 경우, 해당거래(8월)는 11월 발표되는 가격지수에 포함되게 된다.

또한, 표본을 아파트의 단지·면적·동·층그룹이 같은 아파트를 동일한 주택으로 간주하고 2번 이상 거래된 사례를 집계하다보니 거래량이 적어 표본의 대표성이 떨어지거나 급매물처럼 비정상적인 가격이 그대로 통계에 반영되는 문제가 발생한다.

가격은 거래에 달렸다

주택거래량

시장에서 가격을 결정하는 것은 수요다. 수요가 많아져 거래가 늘면 가격이 올라가고, 수요가 적어 거래가 줄면 가격이 떨어진다. 이는 주택거래량이 늘어나면 앞으로 집값이 올라갈 가능성이 높다는 것을 의미한다. 국토부는 매달 한국감정원이 집계한 주택거래량을 발표한다. 거래신고가 접수된 신고일을 기준으로 거래량이 집계된다.

주인이 바뀌지 않아도 거래가 된다?

거래량통계의 가장 큰 한계는 신규주택과 기존주택 거래를 구분하지 않는다는 점이다. 거래유형을 매매, 판결, 교환, 증여, 분양권, 기타 7가지로 나누고 있는데 분양권 전매나 상속증여, 신탁관리도 거래로 간주하는 것이다. 종종 재개발·재건축 사업의 경우 공사기간동안 집이 사라지는 것을 신탁으로, 준공 후 입주하면 신탁해지로 중복 취합하게 된다. 통계상 거래량이 증가되는 착시현상이 발생하게 된다.

거래 신고일을 기준으로하기 때문에 매월의 시황을 제때 반영하기 어렵다는 문제도 있다.

돈을 알아야 흐름을 읽는다

주택담보대출추이

주택보급률이 100%가 넘는 시점에서 부동산시장을 움직이는 것은 실수요에 따른 거래와 함께 상시적으로 이뤄지는 투자를 위한 거래라고 할 수 있다. 부동산 투자자본은 대개 주택담보대출인 경우가 많다. 주택담보대출의 규모를 파악하면 앞으로 부동산시장을 전망하는데 도움이 될 것이다.

주택담보대출은 말 그대로 소유한 집을 담보로 금융기관에서 빌린 돈이다. 일반적인 신용대출에 비해 담보능력이 우월해 대출이 쉽다. 반면, 우리나라 가계자산 중 집이 갖는 비중이 크기 때문에 대출상환이 어려워지면 빈곤층으로 전락할 위험이 크다. 정부가 주택담보대출한도(LTV)를 규제하는 이유다. 정부는 LTV를 70%로(9월22일 기준) 완화하고 늘어난 대출자금이 부동산시장으로 유입되면 시장이 활성화될 것으로 기대하고 있다.

주택담보대출이 주택구입비용은 아니다?

한국은행은 전국 가계가 금융기관으로부터 받은 주택담보대출금액을 조사해 발표할 뿐 해당 자금의 사용처에 대해서는 조사하지 않는다. 통계만으로 주택담보대출이 주택구입을 위한 대출수요인지, 생활자금을 위한 수요인지 알 수 없다.

부동산 경기침체가 장기화돼 하우스푸어와 렌트푸어가 많은 상황에서 대출금액이 부동산투자를 위한 자금으로 보기 어렵다는 지적이 많다.