‘주택시장 활력회복’ 및

‘서민 주거안정’에 초점 맞춘 대책

정부가 내놓은 9·1대책은 규제합리화로 국민불편을 해소하는 한편, 과도한 부담을 완화해 시장의 활력을 회복시키겠다는 정부의 의지를 담고 있다. 이를 위한 구체적 방안으로 재건축 연한을 완화(최장 30년)하고, 안전진단시 주거환경평가 비중을 강화키로 했다. 

또한 85㎡ 이하 민영주택에 대한 청약가점제를 2017년 1월부터 지자체 자율운영으로 전환하고, 청약통장도 일원화한다. 그린벨트에서 해제된 수도권 공공택지내 전매제한 및 거주의무 기간도 단축한다. 이와함께 택지개발촉진법을 폐지, 2017년까지 3년간 LH의 공공택지 지정을 중단한다.

주택시장 활력 회복을 바탕으로 서민주거안정을 강화하겠다는 방안도 내놓았다. 이사철에 공공주택, 입주시기를 단축하고, 미분양주택의 전세전환을 촉진한다. 또 2017년까지 임대리츠 8만호를 공급하고, 준공공임대에 대한 세제·금융지원도 확대한다. 주택기금 대출을 통해 ‘유한책임 대출’제도를 도입하고, 디딤돌 대출의 금리를 0.2%p 인하한다.

추진배경 및 세부내용을 정리한다.

추진배경

최근의 매매시장은 큰 틀에서는 침체국면에서 회복국면으로 이동 중에 있으나, 시장회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있는 상황이었다. 이에, 과거 시장과열기에 도입돼 국민들과 민간부문에 과도한 부담으로 작용하고 있는 오래되고 낡은 규제를 과감하게 개혁, 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장은 물론, 기존주택 거래를 활성화해 주택시장의 활력을 회복해 나가기로 했다.

전월세시장은 가격흐름으로는 전반적인 안정세이나 전세수요의 매매수요 전환이 아직 미흡하고, 전월세 수급불일치가 여전해 수도권 등에서 국지적인 전세값 불안도 우려되는 상황이다. 따라서 서민 주거안정을 위해 우선 매매시장 활력 회복을 통해 전세수요를 매매수요로 전환, 전월세 시장 안정을 도모하고, 공공부문의 역량은 장기임대주택 공급, 주거비 부담 완화에 집중하되, 재정여건 등을 고려해 민간의 임대시장 참여도 적극 유도해가기로 했다.

정부는 이러한 방안들을 추진함에 있어서, 국민의 체감도를 높이기 위해 우선 하위법령 개정 등을 통해 정부가 자체적으로 추진가능한 과제들을 속도감있게 추진하고, 법률개정이 필요한 일부 과제들은 국회의 협조를 얻어 추진해나갈 계획이다.

규제합리화를 통한 주택시장 회복

■ 재정비 규제 합리화

과거와 같은 개발이익을 기대하기 어려운 상황임에도 시장과열기의 규제가 지속돼 재정비구역 입주민들의 거주환경이 악화되고, 도심내 소형주택, 임대주택 등 신규 주택공급에도 차질이 발생한다는 지적이 제기돼 왔다. 따라서 이제는 직주근접이 가능하고 생활의 질이 높은 도심내 주택수요가 높아지고 있는 상황이라는 점에서, 재정비 사업을 활성화할 필요가 있다. 이에 따라 주민들의 부담을 완화하고, 추진절차도 간소화했다.

주요내용을 보면, 첫째 준공후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임돼 있는 재건축 연한(서울시는 최장 40년)을 최장 30년으로 완화한다. 둘째, 재건축 연한 도래 후 생활에 불편이 큰 경우에는 주거환경 평가비중을 강화(예:15%→40%)해 재건축이 가능하도록 안전진단 기준을 합리화한다.

연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우에는 구조 안전성만으로 재건축 여부를 결정한다. 현재 재건축 안전진단 기준은 구조안전성 40%, 건축마감 및 설비노후도 30%, 주거환경 15%, 비용분석 15% 등으로 이루어져 있다.

셋째, 수도권 과밀억제권역 내 재건축 시 85㎡ 이하 건설의무(세대수 기준 60% 이상, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준은 폐지한다. 넷째, 서울시 등 일부지자체가 공공관리제를 의무화하면서, 시공사 선정시기도 사업시행인가 이후에만 할 수 있도록 제한하고 있으나, 공공관리제를 공공지원제로 변경하고, 토지 등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 한다. 다만, 시공사 선정과정의 투명성을 위해, 지자체가 시공사 공사비 등을 공시토록 한다.

다섯째, 재개발 사업시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%p 완화한다. 세대수 기준 의무비율은 수도권은 20%에서 15%로, 비수도권은 17%에서 12%로 줄어든다. 다만, 세입자용 임대주택 부족시에는 지자체장이 5%p까지 상향 가능하다.

여섯째, 안전진단 통과 후 10년 이상 경과한 사업장으로서 사고우려가 있는 경우 안전진단을 재실시해 등급을 재조정하는 등 안전사고 우려 주택에 대한 관리를 강화한다. 구조안전성 평가를 통해 D등급을 E등급으로 조정하고 안전관리를 강화한다. 아울러 재정비사업 증가로 인한 이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조해 사업시기를 조정해나갈 계획이다.

■ 청약제도 개편

청약제도는 과거 주택이 절대부족한 시기에 도입돼 청약기회가 무주택자에게 집중돼 왔으며, 형평성을 강조해 관련제도가 지나치게 복잡하고 일반국민이 이해하기 어렵다는 지적이 있어왔다. 주택의 절대적 부족문제가 해소된 지금 자가주택 보유수요가 높지 않다는 점에서, 실수요자인 경우에는 유주택자에게도 청약기회를 늘리고, 복잡한 청약제도를 국민이 알기쉽게 단순화했다.

주요내용을 보면, 첫째 85㎡ 이하 민영주택에 대한 가점제는 2017년 1월부터 지자체장(시군구청장)이 지역별 수급여건에 맞춰 현행 가점제 비율 40% 이내에서 자율 운영토록 한다. 현행 민영주택 중 85㎡ 초과는 100% 추첨제이나, 85㎡ 이하는 40%에 대해서는 가점제를 적용하고 있으며, 나머지 60%는 추첨제다.

둘째 민영주택에 적용되는 가점제를 개선한다. 무주택자에게 최대 32점의 가점을 부여하고 있는 점을 감안해 2주택 이상 보유자에 대한 중복 차별(1호당 5∼10점 감점)을 폐지한다. 또한, 청약시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형·저가주택 기준을 전용 60㎡ 이하·공시가격 7000만원 이하에서 전용 60㎡ 이하·공시가격 1억3000원(지방은 8000만원) 이하로 완화한다.

셋째 1, 2순위로 나뉘어져 있는 청약자격을 1순위로 통합하고, 국민주택에 적용하는 6개순차를 2개순차로 통합해 입주자 선정절차를 단순화한다. 현행 13단계로 돼 있는 국민주택 입주자 선정절차를 3단계로 축소한다.

넷째 청약예금 예치금 칸막이를 단순화해 예치금액 이하의 주택은 자유롭게 청약이 가능하고, 예치금 변경 시 청약규모 변경도 즉시 가능하도록 개선한다. 현재, 청약예치금은 지역·면적별로 16개의 종류가 있으며, 청약예금자는 가입 후 2년이 지나야 청약규모 변경이 가능하다(규모 상향시에는 추가로 3개월 대기).

다섯째 무주택 세대주로 제한하고 있는 국민주택 청약자격을 완화해 세대주 여부와 관계없이 1세대 1주택인 경우 청약을 허용한다. 여섯째, 4개로 나뉜 청약통장을 청약종합저축으로 일원화하고, 공급주택 유형도 3개에서 2개로 통합한다. 공급주택 유형은 국민주택과 민간주택만 남고 민간건설 중형국민주택은 폐지된다.

■ 국민 및 기업의 과도한 부담완화

첫째 기부채납과 관련한 예측가능성을 높이고, 과도한 기부채납 요구를 줄일 수 있도록 ‘기부채납에 관한 지침’을 마련한다. 지침에는 지자체장이 기부채납을 요구할 수 있는 적정한도(예:총사업비의 일정비율 이내로 제한) 등을 담을 예정이며, 내년 상반기까지 시범운영한 후 성과에 따라 2015년에 법제화도 추진할 계획이다.

둘째 다양한 주택수요에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 주택조합에 대한 규제를 완화한다. 85㎡ 이하 주택 소유자에게도 주택조합원 자격을 허용(현재 60㎡ 이하만 가능)하고, 주택조합이 원활하게 대지를 확보할 수 있도록 등록사업자(시공사)의 자체 보유택지 매입(공공택지 제외)을 허용한다.

셋째 과거와 같은 큰 폭의 투기이익을 기대하기 어려운 상황임을 감안해 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한(2~8년→1∼6년) 및 거주의무기간(1~5년→0∼3년)을 완화한다.

■ 주택 공급방식 개편

과거에는 주택난을 해소하기 위해서 공공이 주도해 도시 외곽에 대규모 택지를 공급해 왔으나, 도시의 외연적 확대로 인한 사회적 비용이 발생함에 따라 도시재생 등을 통한 도심내 주택에 대한 수요가 커지고 있는 상황이다. 이에따라 공공택지 여유물량이 충분하고, 주택에 대한 수요가 변화하고 있는 점을 감안해 대규모 택지공급이 아닌, 지역실정에 맞는 중소규모의 다양한 택지개발을 유도한다.

주요내용으로는 첫째 대규모 택지 공급시스템인 ‘택지개발촉진법’을 폐지하고, 2017년까지(3년간) LH의 대규모 공공택지 지정을 중단한다. 택지개발촉진법 폐지 이후에는 공공주택법 및 도시개발법을 통해 중소형 택지 위주로 개발한다.

둘째 사업계획 승인 이후 착공의무 기간을 현 3년에서 5년으로 연장해 시장상황에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 유도한다. 셋째 수도권 외곽, 혁신도시 등 일부 공급과잉이 우려되는 지역의 LH 분양물량 일부를 시범적으로 후분양한다. 2014년에는 2000세대에 대해 공정률 40% 후분양을 실시하고, 2015년에는 3000세대에 대해 공정률 60% 후분양을 실시한 후 2016년에 확대여부를 검토한다.

넷째 LH 토지은행을 통해 민간택지 공급시기를 조절한다. 올해 중 수도권에서 약 2조원(2만세대 내외) 규모의 택지를 비축하고, 시장상황에 따라 매각시기를 조정한다.

서민 주거안정 강화

우선, 주택시장 활력 회복을 통해 전세수요를 매매수요로 전환해 시장기능을 활용‘ 전월세 시장 안정을 도모해나가고, 공공부문은 서민의 주거 안정을 도모하기 위해 장기임대주택 공급확대, 주거비 부담완화 등에 역량을 집중한다. 또한 LH의 재정여건을 감안해 민간의 임대주택 투자를 유도해나갈 계획이다. 

■ 임대주택 단기공급 확대

첫째 올해 중 총 9만호의 공공임대주택이 입주할 예정으로, 가을 이사철에 맞추어 매입·전세임대 1.2만호를 9∼10월에 공급하고, 9월 이후 입주예정인 공공건설주택 2만5000호 중 6000여호의 입주시기를 1~2개월 단축한다. 둘째, 미분양 주택 전세활용시 대출보증 지원을 강화(업체별 1000∼4000억→2000∼5000억원)하고, 미분양 리츠 등을 활용해 미분양 주택의 전세 전환을 유도한다.

■ 임대시장 민간참여 활성화

첫째, 공공임대리츠(최대 5만호), 민간제안 리츠(최대 2만호), 수급조절리츠(1만호) 등 임대리츠를 통해 2017년까지 최대 8만호를 공급한다. LH 보유 공공택지 중 분양물량 일부를 수급조절 리츠를 통해 임대로 전환할 계획이다.

둘째, 임대리츠 활성화를 위해 세제·금융지원을 지속·강화한다. 공공임대리츠 자본조달시 공모를 통해 개인투자를 유도하며 임대리츠에 대한 투자 Pool을 확대하고, 임대리츠에 대한 취득세 및 재산세 감면을 지속 지원한다. 또한, 임대주택 리츠의 금융기관 대출금에 대한 주택신용보증기금 출연을 조정해 금융비용을 완화하는 방안도 검토한다.

셋째, 준공공임대주택 활성화, 근로자임대주택공급 확대 등을 통해 민간임대사업자 확대를 도모한다. 준공공임대 활성화를 위해, 신규 분양주택에 대한 매입자금 지원한도를 확대(5호→10호)하고, 구분등기가 곤란한 다가구 주택에 대해서는 준공공임대 등록시 면적제한(85㎡이하)을 폐지한다.

현재, 다가구 주택은 대부분 85㎡가 초과돼 준공공임대 대상에서 제외된다. 또한 다세대·연립주택에 대한 담보평가 방식을 현재 원가평가 방식인 복성식 평가를 감정평가 방식으로 개선해 주택기금 대출한도도 높인다.

사내유보금 활용을 통한 근로자임대주택 공급 확대를 위해, 기업체에 분양주택을 단지 또는 동단위로 우선 공급받을 수 있도록 하고, 혁신도시 등 수도권 외 지방에 국민주택규모 이하인 ‘근로자임대주택’을 공급하는 경우에는 시설투자 세액공제율을 확대(7%→10%)한다.

■ 무주택 서민 주거비 부담완화

첫째, 무주택 서민에 대한 디딤돌 대출지원을 확대해 주택구입자금 마련 부담을 완화한다. 또한 법률개정을 통해 주택기금 대출에 대해 ‘유한책임대출(비소구대출)’ 제도를 시범적으로 도입한다. 이는 집값 하락시에도, 담보물(해당 주택)만으로 상환의무를 한정하는 제도다.

시중은행 규제수준에 맞추어 디딤돌 대출 LTV·DTI를 합리화하고, 지속적으로 하락하고 있는 시중금리와 역전되지 않도록 대출금리도 0.2%p 인하(2.8%∼3.6%→2.6%~3.4%)한다. 청약저축 장기가입자 등에게는 0.1%~0.2%p의 금리 우대가 적용된다.

둘째, 서민 임차가구의 주거비 부담을 완화할 수 있도록 지원한다. LH 임대주택 거주자의 전월세간 전환이 보다 원활하게 이루어질 수 있도록 보증금 전환의 상한선(50%)을 단계적으로 완화한다. 깡통전세로부터 세입자를 보호하는 전세금 반환보증의 보증금 한도를 상향(수도권 3→4억원, 기타 2→3억원)한다.

재개발로 이주하는 세입자의 전세금 부담 완화를 위해 근로자서민 전세자금 대출기준도 상향(부부합산 5000만원→6000만원 이내) 조정한다. 또한 쪽방, 고시원 등 최저 주거기준에 미달하는 비주택 거주자의 주거안정을 위해 매입·전세임대주택을 최우선적으로 공급하고, 임대보증금도 100만원에서 50만원으로 50% 감면한다.