▲ 대지가 코너에 면해 있어 상가 입점에 유리한 입지를 지녔다.

■ PLAN

위치 경기도 고양시 덕양구 원흥동 660-5

지역지구 1종일반주거지역, 1종지구단위계획구역

대지면적 314.20㎡ 건축면적 188.13㎡ 연면적 564.01㎡

건폐율 59.88% 

용적률 179.51% 

규모 지상 4층

용도 제2종근린생활시설(일반음식점), 단독주택(5가구))

구조 철근콘크리트조 

최고높이 15.75M

주차대수 6대 시공 ㈜세중씨엠씨건설

3호선 삼송역과 원흥역(개통 예정) 사이에 펼쳐지는 삼송·원흥지구에서는 상가주택 건축이 한창이다. 그중에서도 고양시의 제일 명소인 서삼릉에 닿기 위해 반드시 거쳐야 하는 서삼릉길 주변 토지개발이 가장 활기를 띤다. 서삼릉에 가까이 입지한 삼송지구 18블록은 하루가 다르게 동네 풍경이 변한다. 연간 6만명이 오간다는 세계유산 서삼릉의 명성에 힘입어 상가 입점이 활발한 덕이다.

 올 여름 18블록에 입주한 상가주택 라움에도 입주와 동시에 상가 영업이 가동됐다. 애초 커피전문점 입점을 기대하고 모던하게 설계한 외관이 잘 들어맞아 임대가 원활히 이뤄졌다.

땅의 한계를 잘 살려낸 설계도 한몫 했다. 라움의 대지는 정방향으로 반듯하게 생기지 못한, 일명 ‘못 생긴 땅’이다. 주도로와 접한 대지는 좁은데, 막다른 4m도로를 따라 안으로 깊숙이 들어갈수록 폭이 넓어지는 사다리꼴을 취한다. 거기에 모서리 형태까지 제각각이다. 누가 보아도 반듯한 건물을 짓기에 어려움이 큰 땅이다. 그러나 결과는 반전을 보여주고 있다.

▲ 주택 뒤의 뾰족한 모서리땅을 1층 카페의

테라스로 활용하고 있다.

▲ 커피전문점이 입점한 1층 상가의 내부. 대지 형태에 따라 사선으로 길게 형성된 내부 공간은 뒤쪽 테라스까지 연계된다.

비뚤어진 땅에 반듯한 건물의 반전 매력

삼송·원흥지구에 등장하는 일반적인 상가주택의 대지는 면적이 260~280㎡ 사이다. 이에 비해 라움의 대지는 다소 넓은 314㎡로 언뜻 조건이 좋아 보인다. 그렇지만 앞서 말한 것처럼 대지 모양이 정방향이 아닌데다 비정형의 모서리가 많아 실용적이지 못하다는 단점을 지녔다.

그러나 라움은 땅의 단점도 하기 나름으로 개성이 될 수 있음을 보여준다. 설계를 거치면서 못생긴 땅의 단점을 오히려 건물의 특색으로 탈바꿈시킨 것이다. 반듯한 직사각형 건물을 앉히고서도 조각난 자투리땅을 주차장으로 구획함으로써 건물 주변에 여유공간을 마련했다.

▲ 주도로와 접한 면은 좁고 뒤로 갈수록 넓어지는

사다리꼴 땅에 들어선 상가주택 라움. 전면부에 고흥석과

붉은 동판을 사용해 시선을 사로잡고 있다.

1층 상가는 분할하지 않고 통으로 임대했다. 내부가 길게 형성되어 색다른 느낌을 선사하는데다, 효율적인 공간 배치가 가능하다는 판단에서다. 도로와 접한 면이 긴 점도 이득으로 작용했다. 외부데크를 ㄱ자로 넉넉하게 만들어 손님을 유인한다. 상가 후면이 산과 접해 있는 것도 장점이다. 뒷산과 마주하면서 커피를 마실 수 있도록 조성한 아늑한 테라스는 상가주택에서 만나기 힘든 매력적인 공간이다.

모던하면서도 세련된 건물을 만들기 위해 쓰인 주요 자재는 화강석의 한 종류인 고흥석이다. 최상층인 4층 일부에 포인트로 동판을 사용한 것이 건물을 묵직하게 눌러주는 느낌으로 고급스러움을 더하고 있다.

상가주택 경쟁 속 수익률 높이기 전략

상가주택 건축주들의 가장 큰 관심사인 수익률은 어떨까. 상가부터 주택까지 임대가 모두 완료된 라움의 예상수익률은 8%(세전)이다.

총 사업비가 14억4800만원 지출됐다. 이 가운데 토지매입비는 6억4000만원(권리금포함)에 달한다. 직접공사비는 7억1500만원이며 나머지 9000만원 가량은 설계, 등기, 예비비 등의 간접비 항목으로 지출됐다.

라움의 총 임대보증금 수입은 7억3000만원으로, 직접공사비를 충당하고 남는다. 매달 들어오는 월세는 335만원으로, 상가에서 270만원, 주택에서 65만원이 입금된다. 건축주가 받은 토지담보대출금의 월 이자는 183만원(1금융권 금리 4.5% 적용)이다.

따라서 임대보증금으로 건축비를 모두 해결하고, 월세로 대출이자를 내고도 월 순임대 수익금 150만원 가량이 건축주의 손에 쥐어진다. 이를 계산하면 연 8% 수익률이 가능하다.

특히 라움은 4층 주인세대를 전세로 내놓아 최고가인 2억3000만원을 받았으며, 2층 한 세대를 월세로 입주시켜 건축주의 실투자금액을 줄이면서 수익률을 높이고 있다.

또한, 1층에 깨끗한 이미지의 커피전문점을 입점시켜 늦은 밤까지도 환하게 영업함으로써 건물의 이미지를 부각시켰으며, 적정한 임대료 구성으로 임차인의 수입에 안정감을 더해주고 있다.

활용도 높은 4층 복층세대, 전세로 임대

복층으로 구성한 4층 주인세대는 단독주택 못지않은 규모와 공간을 보여준다. 그 넓이가 다른 주택보다 월등히 넓어 활용도가 매우 높은 구조가 돋보인다.

4층 세대에는 방 2개와 거실, 주방, 화장실, 테라스, 창고가 배치되어 있다. 실내계단을 통해 다락층으로 이동하고 외부의 넓은 테크까지 누릴 수 있다. 채광이 양호한 것은 말할 나위 없다. 특히 길게 형성된 4층 세대에는 중심부에 테라스를 두어 마당처럼 활용할 수 있게 했다. 다락층까지 오픈한 거실은 단독주택 같은 웅장함이 느껴진다. 

▲ 최상층(4층) 세대는 복층으로 구성되어 풍부한 공간감을 자랑한다.

▲ 다락층도 꽤 넓은 면적을 자랑한다. 서비스면적이기 때문에 임차인 입장에서도 최상층에 입주하는 게 유리하다.

 ▲ 다락층에서 나갈 수 있는 옥상 테라스다. 주택이 바로 녹지에 접해 있기 때문에 전원주택 같은 멋도 누릴 수 있다.