■ PLAN

대지위치 고양시 덕양구 동산동 345-4

지역지구 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

대지면적 271.5㎡ 건축면적 162.36㎡ 연면적 488.92㎡

건폐율 59.80% (법정 60% 이하) 

용적률 174.97% (법정 180% 이하)

주용도 제1종근린생활시설(소매점), 단독주택(다가구 6가구. 법정 7가구)

주차대수 7대 

설계 무형건축 

시공사 좋은건설 보경

투자형 상가주택을 짓는 건축주들이 늘고 있다. 직접 입주해 살지 않지만, 투자 대비 높은 임대수익률을 거두기 위해 상가주택 개발에 나서는 것이다.

이런 투자형 상가주택을 통해 수익을 내려면 몇 가지 조건이 충족돼야 한다. 우선 임대수익이 높은 땅을 선점해야 하고, 적절한 타이밍에 건축을 완료해 임대보증금으로 건축비용을 해결해야 한다. 임대가 잘 나가지 않으면 금융비용에 대한 부담이 커지고, 결과적으로 수익률에도 악영향을 주기 때문이다.

고양시 원흥지구에 등장한 4채의 상가주택은 임대수익을 거둘 목적으로 점포용지에 투자한 4명의 건축주가 시공사 공동발주를 통해 수천만원씩 비용을 절감한 사례다. 또한, 시공사의 노하우를 적용한 평면계획으로 임대계약도 빠르게 성사되고 있다.

                                     ▲ 이웃 대지와 접하는 건물 측면에는 저렴한 벽돌로 따뜻하게 마감했다.

                                    최상층 세대의 남쪽면에 너른 테라스를 두어 주변의 수려한 북한산 경관을 누

                                    릴 수 있게 했다.

                                  ▲ 고양원흥지구 내 점포겸용 단독주택 R1블럭에 등장한 상가주택.

                                  도로에서 보이는 건물 전면에 석재와 징크를 혼합 배치해 세련된 느낌으로

                                  눈길을 끈다.

미래 유망한 입지 선점 효과 톡톡

고양시 삼송지구와 나란히 위치해있는 고양원흥지구는 지하철3호선 원흥역(가칭)이 내년 6월 말 개통 예정으로, 공사가 한창이다. 현재 지구 내에 운영 중인 지하철 3호선 삼송역에서 두 정거장만 가면 구파발역으로 서울과 가깝다.

또 원흥∼강매도로(내년 개통 예정), 서울∼문산고속도로(내년 착공 예정) 등 수도권 서북부 18개 도로가 확장, 신설될 예정으로 관심을 끄는 지역이다. 아직은 공사중인 강매-원흥간 도로를 이용하면 10분내 강변북로와 올림픽대로에 손쉽게 접근 가능하다.

인근에 북한산이라는 천혜의 자연환경이 있어 주거환경 면에서도 쾌적하다. 환경이 좋고 서울과 가깝다는 이점 덕에, 지난해에 이어 올해까지 젊은 부부들의 입주가 활발하다.

좋은건설보경이 지은 4채의 상가주택들은 원흥지구에서도 공동주택 용지와 마주보는 입지에 자리한다. 최근 이 공동주택 용지 분양이 완료됐다. 공동주택이 입주하는 2~3년 후에는 상가 입점 경쟁이 치열할 것으로 예상할 수 있다. 바로 옆 터에 입주한 단지가 그 증빙이다. 아파트와 길 하나를 사이에 두고 마주한 상가들이 속속 들어찬데 비해, 뒤편 상가들은 공실이 넘쳐나고 있다.

 ▲면적에 비해 많은 수납공간을 자랑한다

시공 공동 발주로 수천만원씩 절약

4채의 상가주택 건축주는 시공사 공동발주를 통해 건축에 드는 비용을 수천만원씩 줄일 수 있었다. 우선 4채의 설계를 똑 같이 실시해 설계비를 줄였다. 겉재료는 조금씩 달라보이지만 주택 내부의 공간구조는 같다.

건축 재료 역시 같은 것을 적용했다. 4채에 필요한 재료를 동시에 발주하니 공동구매하는 것과 같은 효과가 있어서 비용이 확실히 절감됐다. 무엇보다 쓰다 남는 재료들이 줄어들어 낭비도 줄일 수 있었다.

시공사 입장에서도 운영이 쉽다. 한곳에 현장이 몰려 있어 효과적인 현장관리가 가능하기 때문이다. 좋은건설보경의 조충현 공동대표가 4채를 모두 현장지휘함으로써 관리비용도 절감할 수 있었다.

인력 운영면에서도 효과적이다. 하나의 시공팀이 4채를 한자리에서 시공하기 때문에 결과적으로 시공시간을 절약할 수 있게 되고 인건비가 절감된다.

남다른 평면계획으로 임대경쟁력 높여

고양시 원흥지구는 점포주택용 단독주택용지에 집을 지을 경우 7가구까지 허용한다. 다만 주차대수산정시의 어려움으로 법정 허용가구인 7가구를 다 채워 넣는 게 만만치 않다.

좋은건설보경이 시공한 상가주택들은 상가 1실과 주택 6가구가 입주한다. 2층과 3층, 4층에는 각각 2가구씩 배치됐다. 4층은 복층형 주인가구와 원룸 1가구가 자리한다. 2~3층은 방 3개와 주방, 거실이 있는 3룸 형태의 주택이 2가구씩 각각 들어섰다.

                               ▲ 화장실에는 독립적인 샤워부스를 마련했다.

2룸을 배제하고 3룸만으로 임대세대를 채운 것은 보기 드문 선택이다. 2룸보다는 방이 많은 3룸에 대한 선호도가 더 높다고 판단했다. 결국 가격 때문에 2룸을 선택한다는 것. 그렇기에 2룸 가격으로 3룸을 공급하면 더 경쟁력이 있다고 보았다. 아니나 다를까 2~3층 3룸으로 구성된 가구는 빠르게 임대계약이 성사되고 있다.

4층 주인세대 옆에 자리한 원룸가구의 임대도 원활하다. 4층을 주인세대로 모두 사용하지 않고 원룸을 둠으로써, 보증금 증액 면에서도 유리해진다. 또, 당장 4층에 입주할 여건이 되지 않는 주인의 경우는 임대를 고려해야 한다. 그러자면 지나치게 넓은 집보다는 적정면적으로 세대를 분리해 보증금부담을 낮추어주는 편이 임대하기 낫다는 판단이 적중하고 있다.

▲ 최상층 가구에는 대형 평형에서나 봄직한 아일랜드 식탁과 주방이 병렬로 배치되어 있다. 거실까지 시야가 트여 집안이 한결 넓어 보인다.

연 8% 수익률 예상, 미래 시세차익도 기대

4채의 상가주택 가운데 345-9번지 투자비용을 살펴보자. 토지구입비는 6억6000만원, 건축비 6억4500만원, 기타 비용(취득세, 인입지) 3500만원 등 총 13억4000만원이 소요됐다. 현재 이 건물의 매매 시세는 16억원이다. 

6가구의 임대보증금은 모두 8억3000만원으로, 건축비용을 웃돈다. 최상층세대가 2억원, 3룸 4가구가 각 1억4000만원, 원룸이 7000만원이다. 여기에 108㎡ 상가의 월임대료로 200~250만원을 예상해, 총 8%의 수익률이 가능할 것으로 내다보고 있다.

여기에 미래가치까지 더해야 한다는 게 건축주들의 생각이다. 상가주택이 활성화되는 초기에 진입한 만큼 공실 우려가 없지 않지만, 그만큼 초기투자비용이 낮아지는 효과로 상쇄할 수 있다는 것이다. 또한, 2~3년 후 공동주택이 들어서 상권이 형성되면 임대수익률은 물론 땅과 건물의 가치도 뛸 것으로 보아 프리미엄 형성을 기대하고 있다.

 ▲ 현관을 거쳐 들어서면 만나는 최상층 가구의 거실. 경사형 지붕을 살려내고 다락층으로 오르는 계단실을 배치했다.

시공자 노트

단열재 틈새까지 단속한다

많은 건축주들이 건물 외관에만 관심이 있고 정작 벽체는 어떻게 만들어지는지 꼼꼼히 살피지 않는다. 우리는 외장재 시공시 단열재(스티로폼)에 손상이 가지 않는 공법을 적용하고 있다. 단열재를 파내지 않고 시공 가능한 특허받은 석재용 앵글받침을 사용하는 것이다. 시공비용이 상가주택 한채당 700만원 가량 증가하지만, 이로 인한 단열 효과는 사는 내내 누리게 된다.

노출 배관이 없는 안전한 집

집의 생명은 안전성이다. 우리가 짓는 주택은 외관에 노출된 가스배관이 전혀 없다. 가스배관을 외장재와 단열재 사이에 완전히 매립하기 때문이다. 가스배관을 매립할 경우 노출식 시공보다 배 이상 비용이 증가한다. 그러나 입주 후 계속해서 불거지게 될 방범문제를 생각하면 시공비를 추가하고 안전하게 매립하는 편이 낫다.

가스계량기 선택에도 신경을 쓴다. 세대내 가스 누출이 생기거나 세대내 가스밸브가 오랫동안 열려 있는 경우 중앙계량기에서 자동차단되는 시스템을 적용하고 있다.

안정적인 시공이 중요하다

주택은 어떤 인력이 시공하는지도 매우 중요하다. 우리는 오랫동안 함께 해온 협력 시공팀을 두고 있다. 부분별 시공팀과의 커뮤니케이션은 설계에 따른 시공을 실현하고 주택품질을 높이는 데 매우 중요하다.

사실 집안밖 구석구석 신경 쓰지 않은 곳이 없다. 에어컨 실외기 설치대도 거실 발코니 난간과 통일된 디자인의 아름다운 주물을 제작해 미리 설치해 두었다. 입주 후에도 건물의 외관이 망가지거나 변형되지 않도록 신경 쓴 것이다. 임대 목적의 주택일수록 시공단계에서 이런 부분을 세심하게 관리해야 한다.

조충현·좋은건설보경 공동대표