80년대 건축한 노후 아파트단지가 밀집한 대치동에 세련된 디자인의 최신 아파트단지가 들어섰다. 지난 2월, 리모델링 사업을 마치고 입주를 시작한 대치 래미안하이스턴이 그곳이다.

대치 래미안하이스턴은 1989년 12월 준공된 대치2차우성아파트를 리모델링한 단지로, 단지형 리모델링 사업의 국내 첫 사례다. 25년이 넘은 노후아파트인 탓에 심각한 주차난과 커뮤니티시설 부족, 아파트 성능 저하 문제로 입주민의 주거환경이 열악한 상황이었지만 서울시의 재건축연한에 따라 2025년에나 재건축이 가능했다. 이에 따라 입주민들은 기존 건물을 완전히 철거한 후 새로 짓는 재건축 대신, 살면서 불편을 겪었던 부분을 집중적으로 수선하는 리모델링 사업을 결정했다.

그 결과 27개월 간 공사를 거쳐 입주민을 위한 녹지공간과 커뮤니티시설을 확보하고 아파트의 안전성과 성능을 향상시키는 등 주거환경을 크게 개선하며 인근 노후아파트단지의 관심을 끌고 있다.

                                                    ▲ 동 사이에 잔디밭을 조성해 편안하고 수수한 휴식을 즐길 수 있다.

                                                     협소한 단지면적을 고려해 미술작품도 부담이 없는 규모를 설치했다.

지상주차장이 잔디공원으로 변신

이번 리모델링 사업으로 가장 많이 달라진 점은 단지 안 풍경이다. 자동차가 사라진 아파트 단지에는 동 사이에 녹지공간과 휴게공간이 들어섰다. 입주민들은 자유롭게 단지 안을 산책할 수 있게 됐다.

이러한 ‘차 없는 아파트 단지’로 변신한데는 지하주차장 건설이 한 몫을 했다. 이전에는 지하주차장이 없어 단지 내 주차난이 심각했다. 당시 세대당 주차대수는 0.43대로 지상에 2중, 3중으로 차를 대는 탓에 입주민들이 단지를 편히 돌아다니기 힘들 정도였다. 입주민의 불만이 가장 많이 쌓여 있는 부분도 단연 주차시설이었다.

이러한 입주민의 불만을 고려해 리모델링 사업에서 기존 주동 사이에 터를 파서 지하공간을 확보했다. 무려 2개 층의 지하주차장이 마련되자 세대당 주차대수는 1.3대로 이전보다 2배 이상 늘어났다.

단지 안에 차가 진입할 수 없도록 대지의 단차를 이용해 차량이 주문에서 곧바로 주차장 데크로 진입할 수 있도록 하고 지하주차장 안에서는 엘리베이터를 타고 세대로 올라갈 수 있게 설계했다. 이로써 ‘차 없는 아파트 단지’가 완성됐다.

과거 주차장이었던 지상은 입주민을 위한 녹지공간으로 변신했다. 이곳 조경은 소박한 잔디공원을 모티브로 꾸며졌다. 단지 면적이 적고 동간이 좁아 규모가 큰 수종을 식재하기보다는 수수한 잔디밭을 조성해 편안함을 추구한다.

작은 폭포가 흐르는 수변공간도 등장했다. 수변공간을 따라 자연석과 물길이 어우려저 캐적한 단지 내 산책로가 생겨났다. 폭포 중간에 데크를 깔고 마련된 티가든은 입주민들이 모이는 광장 역할을 한다.

                                                   ▲ 입주민을 위한 휴식 공간. 빛이 통과하는 유리 모자이크의 지붕이

                                                     단조로운 아파트단지 안에 리듬감을 느끼게 한다.

입주민 모이는 커뮤니티 시설 마련

편리하고 쾌적한 단지 환경만큼 아파트입주자들의 주거환경을 풍요롭게 만드는 것 중 하나가 바로 입주민들의 공동체 활동이다. 입주민들이 활발히 교류하고 다양한 커뮤니티 활동을 벌이는 것이 아파트 단지의 경쟁력으로 받아들여지고 있는 추세다.

반면, 지은 지 2~30년이 경과된 노후주택의 경우 대부분 커뮤니티 시설이 없어 입주민들의 불편이 많았다.

▲ 리모델링 사업으로 지상에 차 없는 단지로 변신해 아이들이 놀이터를 안전하게 이용할 수 있다.

이러한 경향에 발맞춰 대치 래미안하이스턴은 3층 규모의 커뮤니티시설을 신축했다. 입주민들의 의견을 수렴해 피트니스실, 경로당, 보육시설, 독서실, 문고 등을 운영 중이다. 이전에는 단지를 벗어나 여가생활을 즐겨야 했는데, 이제는 이곳에서 여러 활동을 할 수 있어 입주민들의 기대가 높다.

대로변과 맞닿은 곳에 마련된 커뮤니티 시설은 1층을 오픈 광장으로 만들어 단지와 지역사회의 소통을 유도하는 역할도 한다.

리모델링 특성 드러내는 단지 디자인

대치 래미안하이스턴은 전체적으로 개방감과 공간감을 확보하는데 주력했다. 오래된 단지인 탓에 공간이 협소하고 동 간격이 좁아 단지 밀도가 높은 점이 단점으로 꼽혔기 때문이다.

5개동의 1층 전체를 필로티로 설계한 것이 효과를 냈다. 좁은 동 사이를 걸을 때 필로티 너머로 시야가 트여 답답함이 느껴지지 않는다. 동 출입구를 1.5층 높이로 지은 것도 공간감을 확장시키기 위한 디자인이다.

필로티를 설계하면서 동 1층에는 층고가 4m에 달하는 로비가 생겨났다. 로비가 각 동의 입주민들이 통행하는 공용공간이 되면서 최저층(2층 세대)의 사생활이 보호된다.

주거동의 입면 디자인은 ‘리모델링’이라는 특징을 콘셉트로 내세워 단지의 정체성과 상징성을 강조했다. 특히 한눈에 수직·수평 증축된 부분을 알아볼 수 있게 아파트 입면을 디자인했다. 기존 골조와 신축 골조의 조인트 부분을 디자인요소로 활용한 것이다.

밝은 컬러의 하층부와 달리 수직증축된 상층부를 짙은 회색으로 칠해 멀리서도 눈에 띄게 하고, 입면에는 기존 평형크기에 맞춰 프레임을 덧붙여 수평증축된 부분을 알아보기 쉽게 했다.

▲한눈에 수직·수평증축 리모델링 단지임을 알아볼 수 있도록 디자인한 동 입면. 짙은 회색을 칠해 구분한 상층부가 새로 증축된 부분이다.

리모델링으로 세대별 전용면적 30% 증가

리모델링 전후 세대수는 변함이 없다. 대신 필로티를 만들면서 1층을 비우고 최상층을 추가하는 방식으로 수직증축했다.

세대 내부는 최신 분양아파트처럼 안방에 드레스룸과 욕실공간을 만들고 거실 대면형 부엌을 적용해 최근 높아진 입주민들의 인테리어 안목을 충족시킨다.

특히 눈에 띄는 것은 2세대분리형 평면이다. 기존 전용면적 85㎡에서 110㎡로 증축되면서 증가한 25㎡를 활용해 각각 현관, 부엌을 추가로 설치했다. 출입문을 분리해서 2세대가 독립적으로 생활할 수 있다. 총 3세대가 분리형 평면을 선택해서, 현재 6가구가 입주를 마친 상태다.

세대면적 증가로 아파트 가격에도 변동이 생겼다. 매매가는 이전 8억원에서 리모델링 후 11억원의 호가가 형성됐다. 2억5000만원의 분담금이 시세에 반영된 것으로 보인다.

▲ 동 사이로 난 작은 오솔길이 정취를 더한다.

아파트 안전성 향상과 층간소음 개선

수평증축과 수직증축을 동시에 진행하는 대수선 공사인 만큼 공사 전단계에 걸쳐 구조물에 대한 사전 진단 및 검토를 진행하는 등 안전성 확보에 신경 썼다.

수직증축에 따라 증가된 하중을 버틸 수 있도록 구조물 기초를 보강해야하는데, 협소한 구간에서 공사하기 쉬운 마이크로 파일로 기초를 보강했다. 또한 내력벽을 새로 추가해 내진설계를 향상시켰다. 기존에는 내력벽이 한 방향으로만 설계돼 지진에 취약했던 점을 개선한 것이다.

아파트 건물의 성능도 이전보다 많이 개선됐다. 특히 입주민들은 층간소음이 상당히 줄어들었다고 입을 모은다. 층간소음 방음은 리모델링 사업과 별도로 진행하면서 문제를 해결했다. 이전에는 두께 20mm 스티로폼으로 방음하던 것을 걷어내고, 두께 30mm 발포수지 플라스틱계열의 EVA 완충재를 기포 슬라브 방식으로 시공했다. 이는 두께 15mm짜리 EVA 계열 완충재 2개를 겹쳐 그 사이에 공기층이 생성돼 방음효과가 뛰어난 시공방식이다.

                              ▲ 수변 공간 위로 데크를 깔아 조성한 티가든은 입주민들이 모이는

                                 광장이 된다.

대치 래미안하이스턴은 단지 안에 마련된 지하주차장과 녹지공간처럼 겉으로 드러난 주거환경 개선뿐만 아니라 아파트의 안전성과 성능도 크게 향상되면서 인근단지의 관심을 받고 있다. 특히 주변 노후단지가 서울시의 재건축연한에 걸려 재건축이 쉽지 않은 때에 앞으로 수직증축이 본격화되면서 대치 래미안하이스턴이 단지형 리모델링의 좋은 본보기가 될 것으로 기대된다.

리모델링사업을 진행하면서 어려운 점은 없었나

공사 시작 전에 어려운 점이 있다. 전세계적으로 불황이던 지난 2011년 리모델링 사업논의를 시작했는데, 공사 기간 동안의 전세금 부담과 공사 분담금 등 비용문제로 사업을 할지 말지 고민이 많았다. 당시 인근단지 중에 비용문제로 리모델링을 포기한 곳도 있다. 워낙 노후단지라 입주민들의 주거환경 개선에 대한 바람이 높아 진행하게 됐는데, 결과적으로 모두 만족하고 있다.

공사 분담금 문제가 많이 거론됐을 것 같은데

사업을 진행할 건설사들을 선택할 때 공사비용이 계속 증가해 협상이 결렬된 곳이 몇 군데 있다. 삼성은 세 번째로 협상한 건설사다. 가구당 분담금은 전세대 동일하게 2억5000만원씩 부담했다. 당시에는 분담금문제에 대해 깊게 고민하지 않고 전세대 동일한 조건으로 수월하게 진행했다. 최근에는 동, 층, 평형 등에 따라 분담금을 달리 매겨야 하는 문제가 이슈가 된다고 알고 있다.

 ▲ 밤에 바라본 단지 풍경

리모델링에 대한 입주민 만족도는 어떤가

특히 지하주차장과 커뮤니티시설에 대한 입주민들의 만족도가 매우 높다. 리모델링 사업의 첫 목표가 주거환경개선이었지 않나. 이전보다 훨씬 좋아진 환경에 모두 만족하고 있다. 의도한 것은 아니지만 아파트 가격이 꽤 오른 점도 반기는 분위기다.

수직·수평 증축을 진행했는데, 일조권 불만은 없나

1개층이 높아지긴 했지만 일층을 모두 필로티로 처리했기 때문에 각 세대의 일조권은 이전과 크게 다르지 않다. 게다가 필로티 층고를 약 1.5층 높이로 높였기 때문에 일조권문제는 거의 없는 편이다.

원주민들도 많이 돌아왔나

재건축이 아니라 리모델링이기 때문에 원주민이 분양권을 판다거나 일반분양으로 새로운 주민이 들어오는 일은 없어 정주율을 따지기 어렵다. 다만, 이전에는 임대세대가 55%정도로 많았는데 리모델링 후 주인세대가 많이 들어와 60%정도 된다. 주거환경이 좋아져 돌아온 것으로 판단된다.