1. 접도유형에 따른 점포주택 설계 요령

내 땅과 주변환경을 파악하라

대지에 건물을 안착시키는 것은 접도환경에 따른 최적의 주차방법을 모색하면서 시작된다. 그 다음 상가의 위치와 방향을 정하게 되고, 이후 상층부(주거영역)의 평면 프로그램 상에 불합리한 부분이 있는지를 검토한 후 주거 현관과 계단실의 위치를 최종적으로 결정하게 된다.

주차방법의 모색은 주차장의 위치와 주차진입위치, 주차배열방식, 주차대수를 결정하는 과정이다. 모서리 필지에 대해서는 차량출입불허구간이 설정되어있고, 택지지구마다 주차 진입폭을 제한하기도 한다. 주차대수는 주차장법에 의한 주차대수 산정식과 아울러 지방조례로 정한 주차대수 산정방식 중 더 강화된 규정을 따르게 된다.

이처럼, 해당 필지의 조건을 파악하고 심지어 향후 예측되는 잠재적인 요인들까지 고려하여 주차방식을 결정하게된다.

그 다음 상가의 면적, 임대가구의 가구수, 그리고 임대가구의 가구당 면적, 주인세대의 면적 등을 결정한다. 입지조건상 상가의 비중이 크다면 임대 1가구를 포기해 주차대수를 줄이고 상가의 면적과 평면을 극대화시킬 필요도 있다. 물론 그 반대의 경우도 있으므로 입지조건과 임대환경을 고려해 결정해야 한다. 이는 설계사무실과 협의하면서 임대환경을 가장 잘 파악하고 있는 인근 부동산중개업소의 의견도 참조해 볼만하다. 또한 예상 가능한 상가의 임대 업종에 따라 설계의 방향이 달라질 수 있으므로 설계단계에서 예상해 반영해도 좋다. 

식당의 용도로 임대할 경우 상가전체를 사용하게 되지만, 중심상업지역이나 역세권인근에 배치되어 인구유입이 빈번한 입지조건이라면 2개 이상의 상가를 분할하여 임대할 수 있다.

이때 고려해야 할 것은 분할되는 상가를 2개로 예상한다면 기둥계획 시 균등한 분할을 위해 상가 너비의 중앙에 기둥이 배치되면 유리할 것이며, 아울러 출입문의 위치와 개소 그리고 화장실의 개수와 출입방향 등이 반영돼야한다.

예를 들어 화장실은 평면의 모서리 한곳에 배치될 것인데 상가가 분할되면 다른 한쪽 상가에서는 화장실 사용이 어려워 결국 전체 임대하는 세입자만을 찾아야한다. 세입자의 유형에 있어서 선택의 폭이 줄어들게 된다.

결론적으로 1층 상가와 주차방식의 결정 인자에는 접도환경 외에도 일조조건, 지방조례로 정하고 있는 주차대수산정방식 그리고 주차진입제한폭, 차량 출입불허구간, 대지안의 공지여부, 대지의 가로세로 비율 등 다양한 변수가 존재한다.

접도유형은 배치의 방향을 결정한다 

점포겸용주택지 내의 필지 분할 방식은 대체로 10m도로를 만들면서 양쪽으로 필지들이 일정규모의 면적으로 분할되어 있다.

필지의 조건은 일조방향과 아울러 접도면의 개수에 따라 설계 방향이 달라지며 주차방법과 1층 상가의 안착방법이 달라지는 가장 큰 요인이 될 수 있다. 

도로에 접한 건물의 입면이 많을 수록 유리한 이유는 상가이용자의 접근이 용이하며 상가 내부에서 외부로의 시야가 확보되어 개방감이 높아지기 때문이다. 또한 도로에 의해 인접대지에서 이격되었다면 상층의 주거영역에서 채광 통풍에 유리하며 프라이버시가 확보되어 창문계획 시 자유로울 수 있다.

그림1 배치도는 실제 점포주택지의 택지분할 도면을 약식으로 단순화한 것으로 개별 필지들은 접도(도로에 접한 면과 길이) 조건에 따라 운명이 결정되며 1층 주차방법과 상가의 포지션 등이 결정된다. 도로에 접해있는 접도면의 수와 접도길이는 점포주택 배치에 많은 영향을 끼치고 있다. 다양한 접도유형에 따른 1층 배치사례를 소개한다.

1면 접도필지

1면이 도로에 접한 유형은 그림1 블록의 필지 1,2,3에 해당된다. 가장 일반적인 필지의 접도조건일 것이다. 도로에 접한 1면을 제외하고는 나머지 3면이 인접필지에 의해 둘러싸여있게 된다. 이때 상가의 입면은 도로방향으로의 일방향성을 취하게 되어 상가의 주출입구 또한 그 방향으로 형성되게 된다.

1층 평면사례A 상가는 화장실을 중앙에 배치하여 상가가 2개로 분할 임대될 가능성에 대비했다. 또한 단일임대 가능성이 가장 높기 때문에 화장실접근은 기본적으로 내부로 하지만 분할 임대되었을 때에 화장실을 중앙에 배치하여 가변적인 내벽을 이용해 화장실의 출입구 또한 분리했다.

사례B는 A와는 동일한 접도조건을 가지고 있지만 상업지역과 인접하여 인구유입률이 높고 소규모상가가 분할 임대 될 가능성이 높다고 판단되어 화장실의 출입구를 외부로 한 경우다. 각각의 상가에서 화장실로의 접근이 용이하도록 후면에 상가의 출입구를 각각 만들어 주었다. 주차 또한 전면 연속배치해 상가의 접도길이를 최대로 만들었다. 이 또한 상가분할 시 유리한 조건을 만들기 위함이다.

사례B의 상가처럼 도로에 면한 길이가 길수록 상가가 넓어 보이고 전면에서 접근성이 높아지며 인지성도 향상된다.

접도면이 한면이라면 대부분 주차는 상가 앞 전면에 일렬주차를 하게 된다. 그러나 지역마다 지구단위계획지침이 달라 주차진입제한폭을 설정하여 전면에 연속적인 주차를 원천적으로 봉쇄하는 지역이 있다. 주차 진입폭을 6미터로 제한한다면 연속해서 2대 이상 배치할수 없으며 8미터로 제한되어 있다면 연속해서 3대 이상 배치가 불가능하다.

사례C는 주차진입폭이 6미터로 제한되어 상가의 전면일렬주차배치가 불가능해 측면 4대와 전면에 1대를 배치했다.

이때 도로방향에서 상가의 전면 폭이 세장하여 결국 동일 면적의 전면일렬주차 방식과 달리 분할임대가 어렵다. 선택의 여지 없이 상가 화장실은 내부에서 출입구를 만들게 된다.

2면 접도필지

?도로 2면에 접한 필지는 1면 보다 상가 접근성과 인지성이 좋아서 인기가 있다. 그러나 2면 필지도 접도 길이 등의 영향으로 설계에서는 차이가 발생할 수 있다.

사례D는 블록의 코너에 위치한 필지4의 경우로 점포주택 필지로 접도면이 1면인 필지보다 유리하다. 코너 상가는 건축한계선에 최대한 밀착하여 상가를 안착하게 된다.

주차공간과 현관은 코너 반대방향에 배치했다. 이 또한 상가의 접근성과 인지성을 극대화하기 위한 방법이며 주거현관은 상가와의 간섭을 피하기 위해 동선을 철저하게 분리시킨 사례가 될 것이다.

사례E(필지5)는 접도면이 2면이지만 상가의 접근성과 인지성 측면에서 사례D보다 유리한 필지가 될 것이다. 또한 접도길이가 길어 33㎡ 내외로 상가 분할임대가 가능하며 이를 감안하여 설계가 진행됐다.

상가를 최대 4개까지 임대할 것으로 가정하고 구조기둥의 위치를 조정했다. 상가화장실은 공동으로 사용한다. 상가면적을 극대화하기 위해 복도를 사이에 두고 분리된 엘리베이터와 계단실 그리고 화장실을 콤팩트하게 배치했다.

3면 접도필지

필지6처럼 3면이 도로에 접한 필지는 점포주택 필지로 프리미엄이 높은 입지조건을 갖게 되며, 블록의 초입에 위치한다면 다양한 업태의 상가임대가 가능하다. 여러 면에서 인지성이 높아 1층 상가는 33㎡ 정도로 분할 임대가 가능하다. 부동산 중개사무소, 편의점, 꽃집 등 작은 규모로 영업이 가능한 업종이 유력하며 수익률이 그 만큼 높아질 수 있다.

상가가 분할 가능성이 높다면 상가화장실 계획이 좀 더 치밀해야한다. 화장실을 2개소로 계획했다 하더라도 대부분 인접배치하기 때문에 2개소 모두 내부에서 접근하도록 되어있다면 상가가 분할 될 경우 화장실에서 먼 상가는 화장실 이용이 불가능하게 된다.

남녀화장실을 분리해 외부에서 출입문을 계획하는 것도 고려해야한다. 하지만 1층 상가 전체를 카페나 식당이 임대한다면 외부화장실은 불편할 것이며 관리에도 불리하다.

사례F처럼 내부화장실 하나는 넓게 계획하고 나머지 하나는 작게 하여 내외부에서 접근이 가능하도록 가변성을 부여하는 것이 좋다. 또한 화장실 계획 시 작게나마 전실(화장실 진입 전 전이공간)을 주는 것은 화장실 이용자를 위한 세심한 배려가 될 것이다.

3면이 도로 방향으로 상가를 열어두었다면 나머지 한 면은 주거 진입을 위한 현관으로 계획한다면 상가동선과의 간섭을 최소화시킬 수 있다.

접도면이 많을수록 설계는 입체적이고 다양한 시각에서 검토가 이루어져야한다. 해당필지가 경사면에 배치되었다면 3면 모두 레벨차가 있으므로 어느 면을 상가의 주출입구로 할지를 먼저 결정해야한다. 보행자의 통행빈도수가 많거나 접근성이 용이한 곳이 주출입구가 되며 해당면을 기준 레벨로 설정하고 상가의 바닥 높이를 최종결정한다.

Information

점포주택 주차대수 산정기준

주차대수산정 기준은 주차장법, 지구단위계획지침, 주택건설기준 등에 관한 규정, 지자체 주차장설치 및 관리조례등에 의해 결정되며

이중 강화된 기준이 적용된다.

주차대수산정 기준 알기

주차대수산정은 전용면적 기준이며 1층 상가의 경우 상가전용화장실이 포함된다. 계단실의 경우 주거전용이라면 전용면적에 산입되지 않는다. 주택의 경우 계단실, 엘리베이터실, 복도, 서비스면적을 제외한 면적을 전용면적으로 하며 주차대수 산정의 기준이 된다.

상가와 주택의 주차대수는 분리 산정해야

점포주택에서 1층 상가는 근린생활시설로 분류되어 주차대수산정을 하게 된다. 근린생활시설은 135㎡당 1대로 규정하고 있으나 지방 조례에 의해 시설면적 150㎡ 또는 200㎡당 1대로 완화하는 경우가 있어 1층 상가의 면적을 조정함으로써 주차대수를 넣지 않아도 되는 지역도 있다. 반대로 1대를 추가 설치해야하는 지역도 있다.

결국 동일한 면적의 점포주택 필지라 하더라도 지방 조례에 의해 1대에서 2대까지 주차대수 차이가 발생한다. 대표적으로 서울, 성남, 하남 3개 지자체를 포함하는 위례신도시는 지역에 따라 주차대수 산정조건이 다르다.

1층 상가 주차대수를 산정함에 있어서 소수점이하는 반올림하여 소수점 이하의 수가 0.5 이상인 경우에는 이를 1대로 한다. 만약 근린생활시설의 주차대수가 0.6라면 1대를 확보해야하며 0.4대라면 주차대수에 산입되지 않는다.

반면 주택의 경우 소수점이하는 올림하는 것이 원칙이며 만약 1.1대라도 2대의 주차대수를 만족해야한다. 그러므로 점포주택에서 상가와 주택의 주차대수는 분리해서 산정해야한다.

주택건설기준 등에 관한 주차대수 산정규정

워밍업! 주차대수 산정해 보기

위의 사례는 대지면적 264㎡(80평)을 기준으로 각 층 면적을 가정했으며 일반적인 점포주택의 면적에서 벗어나지 않는다.

상가는 135㎡ 당 1대를 기준으로, 산정식은 1.1대로 반올림하므로 1대가 된다.

2층과 3층의 임대가구는 가구당 60㎡ 이하이므로 가구당 0.7대를 적용하여 4가구×0.7대=2.8대가 된다. 4층 단독가구는 85㎡ 당 1대를 적용해 0.94대가 된다. 결과적으로 주택은 2.8대+0.94대=3.74대 소수점 이하 올림하여 4대가 된다.

A지역 점포주택은 상가1대, 주택4대 총 5대의 주차대수를 만족해야한다. 하지만 B지역은 가구당 1대를 적용해야하는 지방조례에 의해 1대가 추가됨을 알 수 있다.

주택의 경우 한 가구당 전용면적 60㎡이하일 경우는 가구당 0.7대로 완화조건이 있지만 지방조례에 의해 가구당 1대를 필히 만족해야한다면 더 강화된 조건을 따르게 된다.