입주민의 불편해소를 위한 규제 완화

우선, 아파트 단지 내 상가(입주자 공유가 아닌 복리시설)의 비내력벽(힘을 받지 않는 석고판벽, 조립식 패널 등)을 철거하는 경우에는, ‘건축법’ 상 일반 상가와 다르게 추가로 관련 서류를 작성하고 지방자치단체에 방문해 행위신고를 하도록 규정하고 있다.

그러나 아파트 상가는 대부분 소매점, 세탁소, 음식점, 학원 등 소규모로 운영돼 상대적으로 영업장 변경의 필요가 많다는 점을 감안, 일반 상가와 마찬가지로 비내력벽의 철거 시에는 별도의 행위신고를 거치지 않아도 되도록 한 것이다. 규정이 바뀌면 단지 내 상가를 보다 손쉽게 고쳐서 쓸 수 있게 된다.

또한, 일부 아파트 단지 내 필로티 공간의 경우 보행, 차량통행 등의 용도로 사용되지 않고 폐자전거를 두거나 쓰레기를 투기하는 등 방치되고 있는 경우가 많다. 반면 아파트 단지 내에 입주민이 필요로 하는 커뮤니티 공간은 부족한 경우가 있다. 

따라서 불편해소 차원에서 입주자 동의(전체 단지 2/3 이상, 해당 동 2/3 이상)를 얻어, 지자체장이 통행, 소음 및 진동, 안전 등에 지장이 없다고 인정하는 경우에 한해 필로티 공간을 교육·휴게시설, 도서(독서)실, 회의실로 사용할 수 있도록 허용했다.

다만, 필로티 전체 면적의 30% 이내의 범위에서 다른 시설로 사용할 수 있으며, 해당 시설의 바닥면적을 포함해 산정한 전체 아파트 단지의 용적률이 관계법령에 따른 용적률을 초과하지 않아야 한다. 다만 현재는 필로티 공간이 용적률에 산입되지 않지만, 이를 다른 시설로 사용(증축)하는 경우 용적률에 산입해야 한다. 

입주자대표회의 소집이나 관리비 부과내역, 관리규약, 장기수선계획 등 공동주택 관리현황도 현재 관리주체가 해당 공동주택 단지의 인터넷홈페이지 등에 공개하도록 규정하고 있는 것을 인터넷 포털 등의 웹사이트(인터넷 카페 등)를 통해서도 공개할 수 있도록 완화한다. 이에따라 공동주택 단지 자체 인터넷 홈페이지를 개설하는 데에 소요되는 절차 및 비용 등을 줄일 수 있게 된다. 다만 이 경우 관리주체가 이를 운영, 통제하는 경우에만 허용된다.

다소 불합리하거나 과도한 규제 정비

현재 사업주체가 입주자대표회의 등으로부터 하자보수청구를 받거나, ‘하자심사·분쟁조정위원회’로부터 하자 판정서 정본을 송달받은 경우, 3일 이내에 하자를 보수를 하거나 하자보수계획을 수립해 통보하도록 규정돼 있다. 그러나 현장확인, 원인파악 및 보수공법 선정 등의 문제로 인해 현실적으로 3일 이내에 하자보수를 완료하기가 쉽지 않다. 이같은 점을 감안하여 하자보수 기한을 15일로 완화했다.

또 현재는 1000세대 이상 주택단지의 경우에는 사업계획승인을 받은 후에 해당 단지를 공구별(300세대 이상의 규모)로 분할해 단계적으로 건설(착공, 분양, 준공)할 수 있도록 규정하고 있다. 그러나 제도 도입 취지와 같이 업계에서 미분양 등을 감안해 시장 상황에 맞게 주택 공급 등을 조절할 수 있도록 분할 건설이 가능한 주택단지 규모를 600세대 이상으로 완화했다. 2012년 1월 제도 도입이후 현재까지 분할 건설 실적은 없는 상황이다.

물론, 이 경우에도 현재와 같이 입주자모집공고에 분할 건설에 관한 내용을 포함해 입주자들이 알 수 있도록 해야 한다. 또 주거환경 확보를 위해 공구별 복리시설 설치 기준, 공구 간 이격거리 확보, 보행자 안전 확보 등의 제반 규정을 준수해야 한다.

제도 운영상 미비점 개정

현재 사업주체가 30세대 이상 주택을 건설하는 경우 ‘주택법’에 따라 받아야 하는 사업계획승인을 회피하기 위한 편법이 발생하고 있다. 즉 일단의 대지를 필지단위로 분할하고 가족 명의를 빌려 소규모(30세대 미만)로 건축허가를 받아 연접하여 사업을 시행해 나가는 개발형태가 그것이다. 이는 사업계획승인에 수반되는 주택건설, 공급 기준 등을 적용하지 않고, 상대적으로 부담이 적은 건축허가를 받아 사업을 시행하기 위한 것이다. 

이같은 편법개발을 개선하기 위해 일단의 대지를 분할하는 경우, 사업주체가 개인인 경우에는 그의 배우자나 직계존비속까지, 사업주체가 법인인 경우에는 소속 임원까지 동일한 사업주체로 규정하기로 했다.

이에 따라, 동일한 사업주체가 대지를 분할, 연접해 개발해도 해당 사업을 하나의 사업으로 보아 ‘주택법’ 상 제반 규정을 적용받게 된다. 즉 편법개발로 인한 부작용이 최소화될 수 있을 것으로 보인다.

또한, 현재는 사업주체가 입주자 모집공고 후에 대지지분을 변경하기 위해서는 입주예정자의 4/5 이상의 동의가 있어야 하나, 2% 이내의 대지지분 변경은 입주예정자 동의 없이도 가능하도록 규정하고 있다. 이같은 현행 제도를 악용해 사업주체가 고의로 2% 이내에서 대지지분을 줄이고, 해당 대지를 매각해 부당이익을 챙기는 부작용이 발생하는 사례가 일부 발생하고 있다.

이같은 점을 감안해 지적확정 측량 등에 따라 사업계획승인권자가 인정하는 경우에만 입주예정자의 동의 없이 2% 이내의 대지지분 변경이 가능하도록 명확히 규정한다. 이에 따라 동의를 받지 않더라도 대지지분의 감소 내용과 사유를 입주예정자에게 사전에 통보하도록 하여 분양계약서에 따른 정산이 이루어질 수 있도록 개선했다.

이번 개정내용들은 관계기관 협의, 법제처 심사 등 입법 후속절차를 거칠 예정이다.