정부는 7월30일 각종 경기부양책을 담은 ‘2기 경제팀 경제정책 운용방향’을 발표하면서 부동산 관련 핵심 규제의 대표로 손꼽히던 LTV 규제를 하반기 중 지역과 금융업종 상관없이 70%로 확대하기로 했다. 현재 은행·보험사에선 수도권 50%, 지방 60%, 저축은행 등 2금융권에선 70%가 적용되고 있는데, 이를 70%로 단일화하는 것이다. LTV는 주택가격 대비 대출금 비율로, LTV가 70%가 된다는 것은 집값의 70%를 대출받을 수 있다는 의미다.

정부는 또 다른 부동산 관련 금융규제인 DTI도 LTV와 같은 방식인 현행 서울은 50%, 수도권 60%를 모두 60%로 단일화한 뒤 내년부터 자율 규제로 전환을 추진키로 했다. 정부는 또 1단계 LTV 완화 조치에 이어 2단계로 내년부터는 LTV 규제를 은행 등 금융회사의 자율 규제로 전환시키기로 했다. 이에 따라 8월부터는 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 확대되었다.

그동안 정부와 금융권에서는 LTV와 DTI규제를 유지하자는 주장과 해제하자는 주장이 첨예하게 맞서고 있던 가운데 규제완화 발표는 정부가 주택시장을 보는 시각이 규제완화와 활성화로 가닥을 잡았다는 것을 의미한다. 오랫동안 주택시장에 끼어 있던 불확실성이라는 안개를 한꺼번에 걷어내어 하반기 주택시장의 전망을 밝게 하고 있다. 집 없는 사람이 주택을 구입하기 위해서는 최소한 주택가격의 절반에 해당하는 자기자본 조달이 필요한 상황인데, 그동안 LTV는 수도권 50%, 지방 60%로, DTI는 연 소득에 따라 서울 50%, 경기·인천 60%로 제한되어 있었다. 다만 지방만은 DTI 규제를 받지 않았었다.

LTV·DTI 규제관련 여건변화

주택수요는 지속적인 주택가격 상승과 차익 실현이 가능한 상황이라면 대출을 얻어 주택구입에 나서게 되고, 가격상승으로 이어지면서 또 다른 대출수요를 초래해 부채규모를 키우게 된다. 이러한 주택시장의 버블형성과 갑작스러운 가격하락으로부터 금융권의 손실을 방지하고, 수요관리를 통해 집값의 과도한 상승을 방지한다는 것이 두 제도의 존립 근거다.

이를 테면 금융위기 이전까지 국내 주택시장의 전반적 상황은 가격상승 기조였다. 이 시기 두 제도는 무분별한 담보대출을 방지하는 안전장치로 일정부분 작용했다. 그러나 시장상황이 바뀌면서 주택수요는 주택가격이 예전처럼 급격히 상승하지 않을 것이란 데 공감하고 있다. 이는 주택구입보다 전·월세가 경제적으로 유리하다는 판단으로 이어져 전·월세 수요의 초과로 나타나고 있는 사실이 그 증거다.

최경환 경제부총리가 후보시절 “한여름 옷을 한겨울에 입고 있으니 감기에 걸려서 죽지 않겠느냐”면서 LTV·DTI 규제완화를 시사한 것은 경제수장 후보다운 판단이었다 하겠다. 당시 그는 부동산 대출규제를 완화하겠다는 입장을 분명히 하면서 “수도권의 실질주택가격은 금융위기 직전 대비 약 20% 하락한 수준에서 정체되고 있어 LTV·DTI 규제를 합리화하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 밝혔다. 정부의 노력에도 불구하고 경기 회복이 실현되지 않는 상태에서 마지막 남은 금융규제를 풀어야 한다는 것이다.

그러나 가계부채가 1천조 원을 넘는 규모이기 때문에 반대의견도 만만치 않았다. 일부 금융권에서는 “그동안 LTV와 DTI는 한국 금융당국의 ‘세계적인 모범’사례라고 자랑해 왔다”며 “가계부채 문제의 개선 징후가 없는 상태에서 규제완화는 정책적 일관성을 훼손하는 것”이라 지적하고 있다. 야권에서는 올해 초 박 대통령이 경제혁신 3개년 계획에서 가처분소득 대비 가계부채 비율을 낮추겠다고 밝힌 상태에서 LTV, DTI 완화 방침은 정책 모순이라고 비판하고 있었다.

그러면 그동안의 대출규제에도 불구하고 가계부채는 왜 증가했을까? 그것은 우리나라의 은행들이 전통적으로 ‘예대마진’에 의존하는 ‘상업은행(commercial bank)’의 틀을 벗어나지 못하고 있어 대출 없이는 생존할 수 없다는 것이 근본원인이다. 또한 제1금융권의 LTV와 DTI를 규제하자 금리가 비싼 제2금융권 대출이 크게 증가했다.

지난해 은행 대출은 481조1000억원인 반면 제2금융권 대출은 481조9000억원을 기록해 처음으로 제2금융권 대출이 은행 대출을 앞질렀다. 이는 은행 문턱을 넘어서지 못해 저축은행이나 캐피탈, 대부업체를 찾아 고금리 대출을 받아쓰는 취약 계층이 늘어나 대출위험이 커진다는 것을 의미한다.

1천조원을 넘는 가계부채의 심각성을 감안할 때 금융권의 대출을 통해 내집마련을 지원하는 정책은 위험하므로 LTV와 DTI 규제가 필요하다는 주장은 가계부채 증가를 제어할 수 있는 근본적인 처방이 금융기관에 대한 감독강화이며, 경기의 회복과 가계소득의 증가를 통해 부채상환 여력을 키우는 것임을 간과했던 것이다. 주택마련 대출규제가 오히려 금융시장과 부동산 시장을 왜곡시켜 경기회복을 가로막고 있었다는 것을 정부도 인정한 셈이다.

LTV·DTI 규제 완화에 따른 주택시장 변화 

부동산 시장의 대표적 규제로 꼽히던 LTV·DTI 완화가 동시에 추진되면서 그동안 꽉 막혔던 주택거래에 숨통이 트일 것이란 기대감이 커지고 있다. 하반기 중 지역 구분없이 집값의 70%까지 대출이 가능해지고 내년부터 대출규모가 완전 자율로 전환된다면 서울 및 수도권의 재건축과 주택거래시장에 활기를 불어넣을 것으로 예상된다. 즉, 집값이 비싸면 대출한도가 증가하고, 실수요자의 주택구입 문턱도 낮아지게 된다. 또 LTV 완화는 주택구입자의 자금 조달 비용과 이자 부담을 함께 줄여주기 때문에 무주택 실수요자는 물론 다(多)주택자의 시장진입을 촉진시킬 전망이다.

예를 들어보자. 담보로 금융권에서 대출받을 수 있는 현행 LTV 규제가 70%까지 상향 조정되는 덕분에 5억원짜리 아파트의 경우 최대 2억5000만원까지 빌릴 수 있었던 대출금이 3억5000만원까지 올라간다. 주택담보 대출자의 이자 부담도 상당히 줄어드는데 지금까지는 5억원짜리 아파트를 사면서 은행 대출 한도인 2억5000만원을 넘는 자금은 저축은행·카드사 등 2금융권에서 높은 금리(평균 연 4.46%)로 빌려야 했다. 그러나 앞으로는 3억5000만원까지 낮은 금리(평균 연 3.63%)로 대출받을 수 있다. 대출자로서는 이자 부담을 덜게 되기 때문에 새집이나 넓은 집으로 옮기고 싶어하는 ‘교체수요’도 늘어날 것으로 예상된다.

은행대출을 통해 내집을 마련함으로써 전세값 폭등으로부터 탈출할 수 있는 여건이 조성되었다. 이 과정에서 내집 마련 수요증가에도 불구하고 주택공급이 충분치 않을 경우 유동성과잉에 따라 주택가격이 상승하고, 가계부채가 급증하는 부작용이 발생할 수도 있다. 또 이명박 정부에서와 같이 주택시장 불안을 해소한다는 명분을 내세워 대출규제를 다시 할 수도 있다. 향후 주택시장에 있어서는 투기를 방지할 수 있는 정부의 철저한 모니터링이 필요함과 동시에 과도한 대출을 얻어 집을 샀다가 집값하락으로 하우스 푸어의 멍에를 쓰지 않도록 자신의 부담능력에 맞는 부담가능한 내집마련 자금조달계획을 세워야 할 것이다.

기획재정부는 LTV·DTI 완화에 따라 주택 실수요자들의 주택 구입이 활발해져 부동산 경기가 활기를 띨 것으로 보면서도 1000조원이 넘는 가계부채 급증을 우려하고 있다. 이에 따라 LTV 기준을 낮추더라도 소득에 따라 대출금을 제한하는 DTI를 현행 비율(50~60%)대로 유지해 무분별한 대출은 금융기관에 대한 감독을 통해 막는 방안을 검토하고 있다.

주택시장 관련 지표의 호전

7월말 서울부동산정보광장 자료에 따르면 7월 들어 지난 29일까지 거래신고일 기준 서울 아파트 거래량은 5375건으로 집계되어 지난 6월달 전체 거래량 5193건을 넘어섰다. 30일과 31일 신고 물량까지 감안하면 6000건을 넘어설 것으로 보인다. 이는 2013년 7월 거래량 2118건의 거의 3배에 달하는 수치다. 지난 3월 9484건까지 늘어났던 서울 아파트 거래량은 2월말에 나온 정부의 주택 임대소득 과세 방안의 여파로 4월부터 석 달 연속 감소했었다.

위축국면을 면치 못하던 주택거래가 주택시장 비수기로 분류되는 7월 들어 증가한 것은 임대소득과세 방안 철회와 이어 발표된 LTV·DTI 규제 완화 등에 대한 소비자들의 기대감이 시장에 반영된 것으로 보인다. 이러한 증가세가 반영되어 올 상반기 수도권 주택거래량은 모두 21만3000여건으로 추정되어 작년 동기에 비해 20% 정도 늘어날 것이다. 이러한 지표의 변화는 정부의 부동산 활성화 정책으로 집값이 더 떨어지지는 않을 것이라는 소비자들의 전망이 반영된 결과로 당분간 주택거래량은 계속 증가할 것으로 보인다.

거래량이 증가하면서 미분양 아파트는 상당히 줄었다. 국토교통부에 따르면 6월 말 기준 전국의 미분양 아파트는 5만257가구로 작년 말 6만1091가구에 비해 17.7%인 1만834가구가 감소했다. 준공 후 미분양 주택도 2만869가구로 지난해 말 2만1751가구에 비해 4.1%인 882가구가 줄었다.

아파트 분양시장도 회복되고 있다. 부동산 정보업체 자료에 따르면 7월 전국에서 일반분양된 아파트는 총 1만9164가구로, 2008년 이후 6년만에 7월 최대치를 기록했다. 시장회복 기대감에 따라 건설사들이 서울·수도권에서만 16개 단지, 8364가구를 분양한 것이다. 지난달 건설기업 경기실사지수(CBSI) 역시 77.7로 55개월 만에 최고 수치에 달했다. 즉, 건설업체들이 지난 5년 중 사업하기가 가장 좋다고 판단한다는 것이다.

LTV 완화의 최우선 수혜지로 지목되는 재건축 단지는 매물이 회수되고 매도 호가(呼價)가 올랐다. 서초구 반포동 주공1단지, 잠원동 한신2차 등은 500만~1500만원 정도 가격이 상승했고, 최경환 부총리가 주택대출 규제를 풀겠다고 한 이후 매물이 회수되고 있다.

올해 들어 4월에 정점을 기록하고 한때 주춤했던 경매시장도 최근 열기가 달아올랐다. 지난달 서울·수도권 아파트의 감정가 대비 낙찰가격 비율은 85.2%로, 2009년 86.5% 이후 역대 7월 중 가장 높았다. 시세보다 싸게 부동산을 구입하려는 수요가 많아지거나 부동산시장 전망이 긍정적일 때 낙찰가율은 높아진다. 주택담보대출도 계속 늘어나고 있다. 은행과 보험, 상호금융, 저축은행 등 예금취급기관의 주택담보대출 잔액(한국은행 집계)은 지난 5월 말 현재 428조1406억원으로 사상 최고치를 기록했다.

결국 2014년 상반기 중 정부의 부동산규제 완화에 대한 소비자의 기대감이 커지고 임대소득과세 방침이 철회되면서 시장 분위기가 변화했다. 3/4분기 들어 금리까지 낮아지고, LTV·DTI 규제가 추가로 풀리면 대출 수요가 더 늘어날 것으로 예측되어 집 사기가 수월해질 전망이다. 이에따라 별다른 돌출변수가 없는 한 올 연말까지는 호조세가 이어질 것으로 보인다.

2기 경제팀과 정책여건 전망

7월 부동산 주요지표가 개선되는 모습을 보면 올 하반기 부동산 시장은 활기를 되찾을 것이란 전망이 자연스럽게 나오게 된다. 여기에 정부가 지난해 말부터 취득세 영구 감면, 리모델링 수직증축 허용, 다주택자 양도세 중과 폐지 등 시장 활성화 정책을 지속적으로 추진하고 있고, 재건축 관련 규제 완화도 예상되고 있어서 ‘기존 주택 거래시장이 회복국면을 보이면서 신규 분양시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것’으로 전망할 수 있다.

이러한 추론을 뒷받침하는 요인으로는 박근혜정부 2기 경제팀을 이끌 최경환 경제팀이 출범하면서 경기회복에 대한 기대감도 높아지고 있다는 점이다. 그 중심에는 ‘부동산시장 활성화’가 자리잡고 있다. 세월호 사고 이후 체감경기가 더욱 침체되면서 더블딥(이중침체) 우려마저 나오고 있는 현실에서 서민경제의 대표분야라 할 수 있는 부동산시장부터 정상화할 수 있도록 해야 한다는 판단이 작용한 것으로 해석된다.

그도 그럴 것이 부동산이 국가 전체의 자산 중 약 70%의 비중을 차지하기 때문이다. 최대 현안인 내수경기 회복을 위해 주택시장 활성화를 통한 경기부양을 추진하는 것이다. 필자의 견해로도 규제완화책이 먹혀 부동산시장이 회복되면 내수활성화에 도움이 될 것으로 본다. 그러니까 규제완화는 자연스럽게 건설산업에도 도움이 되고 일용직 근로자 등 서민경제 연관산업에도 긍정적인 영향을 주게 될 것이다.

하지만 주택시장이 지난 7년여간 계속된 침체기를 벗어나 지속적이고 구조적으로 회복세로 돌아설 것인지에 대해서는 속단하기 어렵다. 지금의 상승은 전셋값 급등에 따른 대기수요 증가에 따른 거래 정상화와 전세의 자가화 경향의 여파로 보는 것이 타당할 것이다. 집값을 결정짓는 변수는 공급과 수요, 세제, 금리 등 여러 부문에 걸쳐 있다. 정책적으로는 박근혜정부의 2기 경제팀이 규제완화 기조를 확실하게 밀고 나갈 전망이다. 그러나 야당을 얼마나 잘 설득해 법규를 개정해 나가느냐 하는 과제는 여전한 부담이다.

야당의 반대논리 설득이 과제

부동산 규제를 완화해 시장을 살리겠다는 정부 의지는 확고하지만 관련 법안들은 국회를 통과하지 못한 채 표류하고 있다. 국회의 도움 없이는 규제완화를 통한 내수 진작에는 분명한 한계가 있다. 7월21일부터 임시국회가 열렸지만 이번에도 부동산 규제 완화 법안은 국회의 문턱을 넘기 어려울 것이란 전망이 벌써부터 나온다.

분양가상한제 탄력운영 등 대부분의 규제 완화 법안에 대해 야당의 반대가 심한 데다 세월호 국정조사특위와 7ㆍ30재보선의 여파와 책임론을 둘러싸고 정치권이 혼란에 빠져 있는 등 여야대립이 첨예한 사안이 산적해 있기 때문이다. 8월26일부터는 국정감사가 예정돼 있어 이 과정에서 부동산 규제 완화 법안이 해를 넘길 가능성도 배제할 수 없다. 

지난 7월9일에도 후반기 국회 원구성 이후 국토교통위원회의 첫 법안심사소위가 열렸지만 여야의 다툼으로 법안 상정조차 못한 채 무산됐다. 국토위는 현재까지 의사일정을 합의하지 못하고 있다. 현재 국회에는 재건축의 초과 이익 환수제 폐지와 조합원이 소유한 주택 수만큼 공급받을 수 있도록 하는 내용 등을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’과 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률 폐지 법률안’이 제출돼 있다.

또한 분양가상한제를 탄력적으로 운영하는 내용을 담고 있는 ‘주택법’ 개정안도 상정되어 있다. 집값이 급등했던 2005년 분양가를 잡기 위해 도입된 분양가상한제는 주택시장 침체기인 최근 상황에는 맞지 않기 때문에 탄력적으로 운영해야 한다는 게 정부ㆍ여당의 입장으로, 정부가 2012년 관련 법안을 제출했지만 야당이 당론으로 반대하고 있다.

야당은 규제완화 법안보다 ‘전·월세 상한제’와 ‘계약갱신 청구제’를 우선 입법해야 한다는 입장이다. 그러나 정부와 여당은 전셋값 상승 등 주택 임대차 시장을 더 불안하게 만들 수 있다며 반대 입장을 분명히 하고 있어 갈등이 우려된다.

주택업계도 발빠른 대응 필요 

하반기 주택시장에 영향을 줄 여러가지 요인들이 상존하고 있지만 일단 주택시장은 살아나는 모습을 보이고 있다. 매물이 자취를 감추고 벌써부터 구입 문의가 늘어나고 있고 호가 역시 강세로 돌아섰다. 각종 주택시장관련 통계치도 상승 국면으로 접어들었다. 경기부양을 목표로 한 정부의 각종 정책에 힘입어 부동산시장이 바닥을 치고 상승세에 접어들고 있다.

현 주택시장은 전셋값 급등세가 장기화된 후 매매가가 바닥을 쳤다는 소비자들의 판단이 가시화되면서, 여기에 정부의 주택시장 활성화 정책이 함께한 결과로 보인다. 따라서 대외변수 등의 문제만 없다면 9월부터는 거래량이나 주택가격 상승이 보다 구체화될 것이다. 정부가 출범초기부터 추진했던 부동산 시장 활성화에 대한 적극적 의지가 시장에 반영되어 주택시장의 구매심리가 살아날 것으로 예측되며, 이에따른 주택업계의 발빠른 대응이 필요한 시점이다.

장성수

서울대 건축학과를 졸업하고 서울대 대학원에서 공학 박사학위를 받았다. 주공 부설 주택연구소 선임연구원을 거쳐 주택산업연구원 선임연구위원을 지냈다. 현재 주거복지연대 전문위원을 맡고 있다.