검은 고양이든 흰 고양이든 쥐만 잘 잡으면 된다

중국 최고의 정치가이자 개혁가로 손꼽히는 등소평은 ‘흑묘백묘론(검은 고양이든 흰 고양이든 쥐만 잘 잡으면 된다)’으로 대변되는 실용주의 경제노선을 채택해 중국이 오늘날과 같은 경제대국으로 성장하는데 초석을 다졌다. 등소평이 중국의 미래를 위해 지난 수천 년간 이어져온 체면이라는 중국인의 고질병을 과감히 치유하고 경제성장이라는 실속을 챙긴 것이다. 부동산 갑부인 S씨를 지켜보면, 성공한 부자들의 부동산 투자방식도 등소평의 실용주의노선, 즉 체면(외형)보다는 실속(내실)을 중요시한다는 점에서 매우 유사해 보인다.

S씨는 지난 20여 년간 수차례에 걸쳐 크고 작은 부동산 투자를 해왔다. 그럼에도 불구하고 단한번의 실패도 없이 성공을 이어갈 수 있었던 까닭은 S씨가 전적으로 체면을 버리고 실속을 챙겨왔기에 가능한 일이었다.

사실 부동산 갑부 S씨는 보통사람들과는 다른 독특한 투자관을 가지고 있다. 어쩌면 S씨의 독특한 투자관은 그의 인생관일지도 모른다. 이를 한 문장으로 표현하면, ‘체면을 버리고 실속을 챙기자’ 내지 ‘체면을 버리면 돈이 보인다’ 로 요약할 수 있다. 실제로 S씨는 부동산을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다고 판단되면, 체면 때문에 남들이 투자하기를 주저하는 경·공매물이나 부실채권(NPL)매물 혹은 대물변제매물마저 꺼려하지 않았다. 

S씨의 첫 번째 투자대상은 대물변제용 매물로 나온 오피스텔 24채였다. 사연은 이랬다. 국제봉사단체 L클럽의 열성멤버였던 S씨는 같은 회원이면서 동갑내기였었던 전기설비공사업자 P씨와 유난히 돈독한 관계로 지내고 있었다.

그러던 중, 1997년 12월 대한민국이 국가부도위기인 IMF 외환위기를 맞이하게 되면서 각자의 사업에 어려움을 겪게 되자 두 사람사이의 관계도 자연스럽게 소원해지기 시작했다.

특히 하청전문 전기설비공사업체를 경영하고 있었던 P씨로서는 IMF 외환위기 여파로 미분양이 속출하면서 원청업체인 시공업체의 줄도산으로 이어져 공사대금조차 받을 수 없을 만큼 안타까운 상황이었다.

반면, 1991년 이후부터 중고차매매업체를 경영해왔던 S씨의 경우 국가부도위기로 이어질 만큼의 경기불황이 오히려 중고차 수요증가로 이어져 이른바 '대박'을 맛보게 되었다.

공사대금 대물변제용 오피스텔 24실로 시작

예상하지 못한 대박덕분에 넉넉한 여유자금을 확보하게 된 S씨. 그러던 중 어느 날, 자금압박에 시달리던 전기설비공사업자 P씨로부터 공사대금 대신에 확보한 인천소재 대물변제용 오피스텔 24실을 분양가의 40% 수준에서 급히 매입해달라는 요청을 받게 되었고, S씨는 주저 없이 이를 받아들였다.

당시 해당 오피스텔 1실의 분양가가 5000만원선이었고, 거래는 적었지만 매물로 나온 물건의 시세가 4000만원에서 4300만원선이었음을 감안한다면 1실당 최소 1000만원에서 최대 1300만원의 투자순익을 바라볼 수 있었기 때문이었다.

또 설령 경기불황 여파로 거래가 활발하지 않아 조기에 매도를 하지 못하게 되더라도 인천시청을 배후지로 한 도보 5분 거리의 초역세권에 입지해있어 임대수요가 꾸준할 것으로 예상되었기에 큰 걱정을 하지 않아도 될 상황이었다.

비록 개별부동산의 규모가 작았고 대물변제용이라 제3자가 바라보는 시선이 곱지 않았지만 시세보다 매우 저렴하게 나온 매물이었기에 체면보다는 실속을 챙기기로 결심한 S씨였다. 그 후 채 2년도 지나지 않아 IMF 외환위기가 끝나고 빠르게 경기가 회복되면서 한동안 분양가 밑으로 추락했던 오피스텔 가격도 최초분양가 이상으로 상승했는데, 2002년 하반기 S씨는 매입한 오피스텔 24실 모두를 최초분양가보다 높은 가격에 매각해 큰 차익을 올렸다. 

S씨가 즐겨 찾는 또 다른 투자대상 중 하나로 법원경매물건이 있다. 사실 S씨가 법원경매를 통한 부동산 매입에 관심을 가지게 된 것은 2011년 12월경 국제봉사단체 L클럽의 송년모임에서 또 다른 멤버였던 경매컨설팅 대표 K씨와 친분을 나누게 되면서였다.

그 당시 S씨는 2012년 12월경에 치러질 장남의 결혼식을 준비 중에 있었고 특히 신혼집으로 성북동에 소재한 고급 단독주택을 찾고 있던 중이었다. 대지면적 200여 평 수준에 2층 규모로 지어진 단독주택으로 남향이어야 하며 최소 폭 6M도로에 접해있어야 하는 조건이었다. 하지만 인근 중개업소를 탐문해보아도 가격을 떠나 이런 조건을 갖춘 매물은 어디서도 찾을 수 없었다.

그때 K씨로부터 법원경매를 통해 적정한 매물이 나왔으니 한번 입찰해보는 것이 어떠냐는 제안을 들었다. 경매물건은 대지면적 638㎡, 2층 단독주택으로 감정가 28억 원에 나온 후, 2회 유찰돼 3회차 입찰을 기다리고 있던 중이었다.

양호한 매물이었음에도 불구하고 2회차까지 유찰이 되었던 이유 중 하나는 법원경매정보 홈페이지에 인수해야할 선순위 임차인의 보증금(3억원)이 기재되어 있었기 때문이었다.

하지만 주거용부동산 경매의 경우 선순위 임차인이 소유자의 친인척 등 특수관계인일 가능성이 높아 위장임차인으로 판명되면 낙찰자에게 전가되지 않으므로 이 역시 큰 문제가 될 것으로 보이지 않았다. 또 설령 낙찰자가 인수해야할 보증금으로 판명될지라도 이를 입찰금액에 반영시켜 낙찰받으면 자연히 해결될 일이었다.

문제는 엉뚱한데서 나타났다. S씨의 지인들은 물론, 가족들조차 ‘신혼집을 경매로 사는 게 말이 되느냐’, ‘경매로 집을 사는 게 할 짓이냐’ 는 등 체면을 의식한 조언을 쏟아냈다. 하지만 S씨의 생각은 달랐다. 우량 부동산을 시세보다 값싸게 매입할 수 있다면 체면보다는 실속을 챙기기로 했다.

결국 S씨는 시세(35억원)보다 훨씬 저렴한 가격(23억원, 시세의 65.7% 수준)에 낙찰받음으로써 체면보다는 실속에 투자했다. 요컨대 현명한 부자라면 부동산에 투자할 때 체면보다는 실속에 투자해야 할 것이다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 MBA를 졸업하고 단국대 부동산학 박사과정을 수료했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며 현재 하나은행 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연을 하고 있다.