주택임대차보호법에서는 임차인의 소액보증금을 보호하기 위한 장치를 두고 있다. 집주인의 금융문제가 발생했을 경우 임차인의 피해를 최소화하기 위해서이다. 집주인이 집을 담보로 금융기관에서 대출을 받으면, 선순위는 금융기관이다. 대출을 해주면서 집에 대한 저당권을 설정하기 때문이다. 이 때 임차인은 후순위의 지위를 갖기 때문에 보증금을 안전하게 보호하는 것이 어려워질 수도 있다.

2억짜리 주택이 있다고 가정해보자. 보증금 5000만원에 임차인이 살고 있다. 집주인이 주택을 담보로 1억2000만원을 은행에서 대출받았다. 집주인이 원리금상환을 하지 못하자, 대출금을 회수해야 하는 은행은 집주인의 집을 경매에 넘겼다. 경매시장에서 집은 낙찰가율 70%에 낙찰됐다. 즉 2억짜리 주택이 1억 4000만원에 팔린 것이다. 선순위를 확보하고 있는 은행은 대출금 1억2000만원을 먼저 회수해 가버렸다. 그리고 2000만원이 남았다. 이것이 후순위인 임차인의 몫이 된다. 이렇게 억울한 임차인이 발생하는 것을 막기 위해 주택임대차보호법에서는 임차인의 우선변제권 제도를 두고 있다.

<표1>에서 보는 바와 같이 보호대상 임차인의 보증금 범위와 우선변제 보증금은 지역에 따라 다르다. 보증금 규모가 서울시 9500만원, 수도권 과밀억제권역 8000만원, 광역시 6000만원, 그 밖의 지역 4500만원 이하인 임차인은 지역에 따라 1500만원에서 3200만원까지 선순위인 금융기관보다 먼저 변제받을 수 있다. 위 사례의 경우 서울지역이라면 2000만원이 아니라 3200만원을 먼저 돌려받을 수 있다. 이 때 은행은 경매가액 1억 4000만원 중에서 임차인의 우선변제액 3200만원을 제외한 1억800만원만 회수할 수 있다. 즉 은행은 1200만원의 손실이 불가피하다.

서민금융 지원하는 대표적인 금융상품 MCI

임차인 보호를 위한 소액임차인의 우선변제권은 금융기관 입장에서 보면 위험상황이다. 이러한 위험을 없애기 위해 대출금융기관은 자체적으로 대출 가능한도에서 소액보증금액 만큼을 차감하고 대출을 실행한다.

주택대출 취급시 ‘임대되지 않는 방의 개수’에 따라 총 대출한도에서 소액보증금을 차감하고 최종 대출한도를 산정한다. 즉 담보인정비율(LTV) 범위 내라고 해서 해당금액을 전액 대출 받을 수 있는 것이 아니다. 이러한 이유로 주택 구입을 희망하더라도 대출한도가 충분히 나오지 않아 어려움을 겪는 경우가 많다.

이런 경우 모기지신용보험(MCI:Mortgage Credit Insurance)에 가입하면 지급보증액 만큼 소액보증금을 차감하지 않고 대출을 받을 수 있다. 이런 면에서 MCI는 서민금융을 지원하는 대표적인 금융상품이라고 할 수 있으며 서울보증보험에서 판매하고 있다.

MCI는 주택구입자가 주택담보대출시 LTV 범위 내의 전액을 대출받을 수 있도록 소액임차보증금을 담보한다. 결국 소액임차보증금만큼 대출한도를 높이면서 위험부담을 보증회사가 담당하기 때문에 대출금융회사와 차입자 모두에게 유리하다. 특히 소액임차인의 우선변제 보증금 범위가 지속적으로 확대되고 있는 상황이므로 더욱 더 유용하게 활용될 수 있다.

보험기간은 대출기간 이내로 설정하며, 아파트, 연립, 다세대, 단독주택(1세대 주거형태)에 한하여 취급하고 있다. 보험가입금액은 (대출금액-유효담보가)×110%로 설정한다. 이 때 유효담보가는 대출금융기관이 대출금액 중 위험을 인수하는 금액을 의미한다.

MCI상품을 이용해 대출한도를 늘리고자 하는 소비자는 서울보증보험에서 상담·신청을 하면 된다. 금융회사와 서울보증 간 전산을 통해 보험청약 및 증권발행이 이루어지고 있어 차입자가 금융회사에서 주택담보대출을 받을 때 별도로 서울보증을 방문할 필요가 없다는 점에서 편리하다.

대출 금융사 손해 보상하는 모기지보험(MI)

MCI와 유사한 상품으로 소액임차보증금을 포함하여 담보인정비율(LTV)를 초과하여 대출받을 수 있는 모기지보험(MI: Mortgage Insurance)이 있다.

MI는 2005년 주택담보인정비율(LTV)을 규제함에 따라 자금여력이 부족한 무주택 서민층의 주택 마련을 지원하기 위해 도입을 결정했다. MI는 주택담보대출 차주의 채무 불이행으로 대출 금융회사가 입은 손해를 보상해주는 일종의 보증보험이다. 대출 금융회사는 증가된 신용위험의 일부를 모기지보험회사에 전가함으로써 대출금 회수의 안전성을 확보하게 된다.

차주는 주택담보대출시 모기지보험 가입으로 적용되고 있는 LTV보다 상향된 비율로 대출을 받을 수 있기 때문에 적은 초기부담금으로 주택 구입이 가능해진다.

MI제도 도입 초기에 MI를 가입하면 LTV가 20%포인트 상향 인정되면서 최대 80%까지 인정되었다. 가입대상, 대출용도, 대상지역, 주택규모 등은 <표2>와 같았다.

2008년 들어 지방주택시장의 침체가 장기화되면서 어려워지자 6월에 지방 미분양대책 관련해 모기지보험의 가입범위를 확대했다. LTV를 최대 80%에서 85%로 5%포인트 상향 조정했고, 국민주택규모 이하 주택 요건도 폐지했다. 2013년 8.28대책에서는 전세수요의 매매수요 전환을 위해 모기지 보증 가입조건을 현행 무주택, 1가구1주택에서 다주택자까지 1년간 한시적으로 완화하고 있다.

이러한 모기지보험은 캐나다, 호주, 홍콩, 미국 등 많은 나라에서 활용되고 있는 금융상품으로 우리나라에서도 시장이 더 넓어질 것이다. 소액임차보증금 우선변제나 대출한도 부족으로 어려움을 겪고 있는 소비자들은 모기지신용보증이나 모기지보험을 잘 이용하면 좀 더 안전하고 유용하게 금융을 이용할 수 있다.

김덕례

현재 주택산업연구원 연구위원. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 국토연구원, 한국건설산업연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원을 지냈다.