PART1

공동주택 사업시 인허가 절차 문제없나

복잡한 인허가 절차에 사업자 업무부담 과도

공동주택 사업자 A 씨는 사업계획승인 당시 수개월에 걸친 환경·교통영향평가를 수행하고 그 결과를 반영해 아파트단지와 인접한 도로 폭과 차선을 설계해 공사를 마쳤다. 준공 심사를 앞두고 경찰서가 실시하는 교통규제심의를 받았는데, 갑작스럽게 이미 공사를 마친 도로 폭과 차선을 넓히도록 요구받았다. 도로 맞은편은 민간택지인 탓에 도로 폭을 넓히려면 단지 쪽을 줄여야하는 상황. 이 경우 아파트 용적률과 녹지비율 등이 달라져 손해가 발생했지만, 분양 승인을 받기 위해서 A 씨는 울며 겨자 먹기로 지시사항을 수용했다.

주택사업승인 인허가 절차가 충돌되는 경우 불이익을 겪는 탓에 주택사업자들의 불만이 높아지고 있다. 주택사업자 A 씨는 사업승인신청 전 실시하는 사전영향평가와 준공 후 실시하는 규제심의 내용이 서로 달라 피해를 본 사례다.

건설산업연구원에 따르면 주택사업자가 주택사업승인을 받기 위해선 17개 소관부처의 82개 관련 법령에 따른 인허가 절차와 20~25개의 관련 기관 및 부서협의를 거쳐야 한다. 각각의 인허가 절차와 요건이 근거 법령과 담당부서에 따라 조금씩 상이해 주택사업자에게 혼란을 일으키고 있다.

또한 복잡하고 까다로운 인허가 심의 및 인증제도가 주택사업자에게 과도한 업무부담을 떠넘기고 있다. 주택사업자가 사업승인을 신청하기 전에 환경영향평가, 교통영향평가, 건축심의(16층 이상), 문화재 지표조사 등 각종 심의 절차를 완료해야 하기 때문이다.

이마저도 관계기관이 모두 달라 제때 협의를 진행하기 어렵다. 외부 기관의 협조를 받아 심의를 거쳐야 하는데, 이들 심의위원회의 심의방식과 내용에 대한 명확한 가이드라인이 없는 탓이다. 사업자 입장에서 인허가에 대한 예측과 대비를 하기 어려워 사업에 어려움을 겪고 있다.

인허가 소요기간 지연, 사업자 금융부담 높여

도시지역의 개별입지에서 20세대 이상의 공동주택을 지을 경우, 사업자는 사업계획승인 신청 전에 각 60일 정도 걸리는 매장문화재지표조사와 교통영향평가를 수행해야 한다. 절차가 복잡한 환경영향평가의 경우 사전심사와 본안심사를 합쳐 8~9개월의 기간이 소요되기도 한다. 사업계획이 받아들여진 후에는 최소 30일이 소요되는 위원회를 여러 번 거쳐야 해 인허가처리에만 수년이 걸리는 사례가 속출한다.

과도한 인허가 업무부담에 이어 인허가 절차에 상당한 시간이 걸리는 점도 사업자에게 큰 부담이다. 10년 전만해도 사업계획승인 준비 기간이 평균 1개월~1.5개월이 걸렸는데, 현재는 각종 사전검토 및 인증제도 준비로 이전보다 3배 늘어 평균 3개월~3.5개월이 걸린다.

사업신청이 받아들여진 후에도 관련 부서와 외부 유관기관의 협의, 도시계획위원회 자문 등 복잡한 인허가 절차가 기다리고 있다.

사업자들은 심의위원회가 비정례적으로 운영되는 탓에 심의기간이 무한정 늘어난다고 하소연한다. 심의 결과에 따라 사업계획을 보완·수정해 재심의를 받아야 하는 경우는 더욱 문제가 심각하다. 보완·재심의 횟수에 대한 별도의 규정도 없어 과도한 수정·지적 사항이 반복되기 일쑤다. 요건을 갖춰 사업승인을 신청해도 인허가에 걸리는 시간을 예측할 수 없는 이유다.

문제는 인허가 기간이 지연될수록 사업자의 금융 부담이 늘어난다는 점이다. 중견업체들 중 수백억원에 이르는 택지대금을 완납하는 경우는 많지 않다. 대부분 대출을 이용하기 마련이다.

그런데 사업에 걸리는 시간이 길어지면 대출금과 이자 등 금융비용이 증가할 수밖에 없다. 택지대금을 완납했다하더라도 사업이 늦어지면 그만큼 기회비용이 발생하게 돼 사업자에게 손해다.

사업 불확실성 높이는 유권해석

지역에서 활동하던 중소건설사 B 씨는 주택사업을 신청할 때마다 특정 인허가 심의에서 번번이 탈락해 골머리를 앓았다. 알고 봤더니, 몇 해 전 같은 지역에서 활동하며 갈등을 겪었던 부동산개발업체 관계자가 심의위원으로 참여했던 것. 심의결과가 전적으로 심의위원회의 판단에 달려있어 B 씨가 심의위원의 눈치를 볼 수밖에 없다.

주택사업을 심의하는 위원회가 공정하지 않은 심의를 내리는 등 비리에 연루되는 경우도 있다. 지역의 경우 인재풀이 작아 주택건설사업 이해관계자가 심의위원으로 참여하는 사례가 종종 적발된다.

주택사업승인과 관련한 각종 심의제도의 기본 매뉴얼이 부재한 점도 인허가절차를 불합리하게 만드는 요인이다. 심의내용이 심의위원의 주관적인 판단에 따라 이뤄지기 때문에 개별 위원회에서 심의 범위를 벗어난 과도한 시정지시와 중복심의가 발생할 수 있다.

또한, 지자체별로 심의기준이 달라 사업자가 인허가 절차를 예측하기 어려워 사업계획을 안정적으로 수립하기 어려운 실정이다.

인허가 절차에서 모호한 규정은 유권해석이나 지침으로 넘겨져 불투명성을 키우는 점도 문제다. 주택사업을 결정하는 인허가 처리가 담당 공무원의 재량에 맡겨지는 셈이다.

인허가 과정에서 협의기관 상호간 의견이 충돌하거나, 인허가 신청자가 수용하기 어려운 수정·지시상항을 요구할 때가 있는데, 이때 판단을 내려야 하는 인허가권자가 명확한 판단을 내리지 않고 서로 떠넘겨버리거나 형식적으로 유권해석을 내려 인허가가 표류하는 경우가 생긴다.

인허가 기간이 지연될수록 손해가 발생하는 사업자의 입장에선 어쩔 수 없이 요구사항을 수용할 수밖에 없다.

PART 2복잡한 인허가절차 개선방향은

복잡한 인허가 절차 간소화하고

사업자의 인허가 예측성을 높여야

불필요한 절차 통합·생략

주택건설사업자들이 지적하는 가장 큰 고통은 인허가 과정에 대한 불확실성이다. 인허가 소요 기간과 심의내용 등을 예측할 수 없어 많은 투자비용과 시간 손실이 발생한다. 정부도 이 같은 인허가절차의 불합리성에 공감하고 지난해부터 인허가예측성을 높이고 절차를 간소화하기 위해 규제개선방안을 논의 중이다.

국토부의 개선방안을 살펴보면 △인허가 일괄협의제도 및 사전심의제도 도입 △인허가 협의기간 명시 △심의위원회 정례화 △인허가 통합 전담부서 설치 등이 있다.

먼저 개별적으로 진행돼 시간이 많이 걸리던 관련부서 및 유관기관 협의를 동시에 진행하는 일괄(수평)협의제도를 도입한다. 또 도시계획위원회 심의시 시군구 도시계획위원회 자문은 생략하고 인허가권자의 판단에 따라 심의위원회를 통합해 운영한다는 방침이다. 국토부는 제도가 개선되면 최소 180일 이상 인허가 기간이 단축될 것으로 기대하고 있다.

그 동안 유명무실하던 인허가 협의기간도 명시한다. 현재 규정에 따르면 사업계획승인 처리기간이 60일로 명시돼있지만, 1~2개월이 소요되는 각 본안심사에 보완·수정 심의까지 더해져 사업계획승인 기간을 초과하는 사례가 빈번했다. 국토부는 심의기간과 보완횟수를 명시해 인허가 지연요인을 제거할 계획이다.

인허가 심의 정례화 필요

무엇보다 현재 비정례화로 운영되고 있는 심의위원회를 정례화해야 한다. 주택사업자들이 심의준비를 다 마치고도 언제 심의가 열릴지 몰라 비용 및 시간 손실을 겪는다.

인허가를 효율적으로 처리하고 주택사업자의 불편을 해소하기 위해 인허가 전담부서도 계획 중이다. 부서가 마련되면 신속한 인허가 처리는 물론, 인허가 신청을 준비하는 중소건설사들을 위해 인허가절차를 검토해주는 컨설팅서비스도 제공할 예정이다.

한 주택사업 관계자는 “부동산시장이 불황을 겪으면서 업계상황이 수시로 변하고 있다. 인허가 절차에 많은 시간이 걸리고 또 언제 사업승인이 떨어질지 몰라 부담이 크다. 처음 사업계획을 구상했던 때와 정작 사업승인이 떨어지고 난 뒤 시장상황이 변하는 경우도 있다.”고 말했다.

복잡하고 까다로운 인허가절차와 결과에 대한 예측불확실성이 주택사업의 리스크로 작용하고 있는 만큼 정부의 규제방안이 하루빨리 제도화될 필요가 있다.