땅의 현재 상태를 알려주는 지목

지목은 땅에 대한 가장 기초적인 정보로써, 땅의 현재 모습과 쓰임새에 따라 28가지로 구분한 것을 말한다. 모든 땅은 반드시 하나의 지목이 결정돼 지적공부에 등록된다. 지목을 알면 그 땅에 건물이 있는지 없는지, 있다면 그 건물이 어떤 용도로 쓰이고 있는지 알 수 있다. 지목은 필지마다 부여되며, 한 필지가 2가지 용도로 쓰일 때는 주된 용도에 따라 설정된다.

지목이 중요한 이유는 현재 땅의 가치를 알려주는 정보가 되기 때문이다. 예컨대, 곧바로 건물을 지을 수 없는 지목인 ‘임야·전·답’과 공장이 있는 공장이 있는 ‘공장용지’, 주차전용 건축물이 있는 ‘주차장’, 주거·점포·상업시설 등이 있는 ‘대’ 등의 지목별로 가치와 용도가 다르다.

Q&A 돋보기

Q. 형질변경과 지목변경의 차이는 무엇인가요 

A. 형질변경이란 토지의 형태를 바꾸는 행위를 말한다. 경사지를 밀거나 논밭을 메워 평탄하게 만드는 일이 여기에 해당한다. 임야나 전·답의 형질을 변경하기 위해선 관할 행정청의 허가가 필요한데, 이를 ‘개발행위허가’라고 한다.

땅의 형질을 변경했다는 것은 곧 땅의 현재 상태가 달라졌다는 뜻이므로, 그에 맞게 지목도 달라져야 한다.

Q. 언제 지목변경을 해야 하나요 

A. 땅을 개발하거나 건물을 지어 토지의 현재 모습이 바뀌었을 때 지목을 변경해야 한다. 또, 땅이나 건축물의 용도가 달라졌을 때도 지목을 변경해야 한다.

예를 들어 밭에 수확물을 보관하는 창고를 지으면 지목은 전에서 창고용지로, 지방도로면의 산지를 벌채하고 주유소를 지으면 임야에서 주유소용지로 바뀐다. 즉, 땅의 상태가 달라지면 그에 맞는 지목을 새로 붙여야 한다. 개발행위 없이 지목만 바꿀 수 없다.

Q. 지목변경 절차를 알려주세요.

A. 지목 변경은 지적공부에 등록된 토지의 지목을 다른 지목으로 바꿔 등록하는 것을 말한다. 관할 행정청의 개발행위허가에 따라 땅을 개발하고 준공확인 및 승인을 받으면 그에 맞는 지목으로 변경해 지적공부를 갱신할 수 있다.

일반적으로 전용허가(농지, 산지) 쮡 토지의 형질변경 쮡 건축물의 건축 쮡 지목변경 절차를 따른다.

Q. 지목과 용도지역의 차이점은 무엇인가요 

A. 지목과 용도지역의 가장 큰 차이점은 각각을 설정하는 기준이 다르다는 점이다. 지목은 토지의 현재 상태에 따라 지정하고, 용도지역은 지자체가 땅을 앞으로 어떻게 이용 및 개발할 것인지를 고려해 결정한다. 즉, 지목은 땅의 현재 가치를, 용도지역은 땅의 미래가치를 나타낸다.

예를 들어, 어떤 땅의 지목이 ‘답’, 용도지역이 ‘상업지역’으로 설정돼 있다면, 그 땅은 현재 벼가 심긴 논이지만 지자체의 개발정책에 따라 앞으로 상업시설이 들어서게 될 것이라고 예상할 수 있다.

또한, 지목구분은 땅에 대한 행위제한을 하지 않는데, 용도지역은 지자체의 개발계획인 담긴 구분으로 용적률·건폐율·건축물용도 등 행위제한을 가진다.