대한민국이 늙어간다. 나이 60에 환갑잔치를 벌이던 시대를 지나, ‘인생은 60부터’라던 시대도 지나, 이젠 ‘건강 100세’ 시대를 맞았다. 반세기도 채 안되는 세월 동안 우리 국민의 평균수명은 크게 늘어났다. 2014년 현재 한국인의 평균수명은 남자 77.2세, 여자 88.4세다. 국민 대부분이 건강하게 100세를 사는 시대도 머지 않았다.

반면 출생률이 빠르게 떨어지면서 전체 인구 가운데 노인 인구가 차지하는 비율이 초고속으로 높아지는 중이다. 이른바 고령화사회다. 고령사회가 이미 눈 앞에 와 있고 초고령사회도 머지 않았다. 안구 구조의 변화가 ‘빠르게’ 이루어지면서 대한민국은 ‘빠르게’ 늙어가고 있는 것이다.

세계에서 가장 빠르게 늙어가는 대한민국

국제연합(UN) 정의에 따르면 전체 인구 가운데 65세 이상 인구가 차지하는 비율(고령화율)이 4% 미만인 사회를 '연소인구사회', 4%에서 7% 미만은 '성숙인구사회', 7%를 넘으면 '고령화사회', 14% 이상 '고령사회, 20% 이상은 ‘초고령사회’라 한다. 우리나라는 2000년 고령화율 7.2%로 고령화 사회에 진입했으며, 2018년에는 14.3%로 고령사회에, 2026년에는 20.8%로 초고령사회에 들어설 전망이다.

사회 고령화의 원인은 출생률의 저하와 평균 수명의 신장에 따른 결과이다. 즉, 출생률이 계속해서 감소함에 따라 젊은 층의 두께가 얇아지고 상대적으로 전체 인구에서 노인층이 차지하는 비율은 높아지는 것이다. 다산다사(多産多死)의 시대에서 소산소사(小産小死)의 시대로의 변화에 따른 필연적인 결과가 고령사회다. 이에 따라 인구 구조가 '피라미드형'에서 '종형'으로 더 나아가 '항아리형'으로 바뀌고 있다.

각국에서 두루 나타나는 현상이다. 하지만 그 정도나 속도는 나라에 따라 다르다. 고령화율이 7%에서 14%에 달하는데 소요된 기간을 살펴보면 미국은 69년(1945년~2014년), 영국 46년(1930년~1976년), 독일 42년(1930년~1972년), 프랑스 114년(1865년~1979년), 스웨덴 82년(1890~1972년)이 각각 걸렸다.

그러나 일본이 고령화를 이룬 기간은 불과 24년(1970~1994년)이다. 일본의 고령화율은 1970년에 7.1%, 1994년에는 14%에 이르렀다. 고령화는 그후 더욱 빠르게 진행돼 2025년에는 27.4%에 달할 것으로 전망된다.

우리나라의 고령화는 일본보다 더 빠르게 진행되고 있다. 정부 예측에 따르면 2000년 고령화사회에 진입한 후 불과 18년만인 2018년에 고령사회로, 그로부터 8년 후인 2026년에는 초고령사회로 진입하게 된다. 불과 26년만에 고령화사회에서 초고령사회로 이행하게 되는, 세계에서 가장 빠르게 늙어가는 나라가 된 것이다.

이처럼 사회가 고령화되는 데 따른 문제는 곳곳에서 다양하게 나타난다. 노동인구의 고령화, 노동인구의 부족, 가족구조의 변화, 보호수요의 증가, 연금이나 의료 등의 사회보장 지출의 증가 등등. 지금까지는 겪어보지 못했던 새로운 문제들을 맞게 되는 것이다.

우리보다 앞서 고령화를 경험하고 있는 나라들은 다양한 대책들을 마련해 시행하고 있다. 스웨덴에서는 고령사회에서 부족한 노동력을 보충하기 위해 외국인 노동력의 수입과 여성의 능력개발에 적극 나서고 있다. 또한 고령자가 되어도 모든 국민이 안심하고 생활할 수 있도록 사회보장제도를 정비했다. 재택치료, 치매성 고령자를 위한 보호시설 설립, 다양한 치료가 가능한 주택 개발 등 개인의 수요에 맞는 서비스나 치료가 제공되고 있다.

일본도 고령화에 대응하기 위해 '고령자 보건복지 추진 10개년 전략(골드 플랜)', '신(新)골드 플랜'(1995년 시작, 골드 플랜을 수정한 것)에 기초해 각종 재택 서비스나 시설 서비스 등을 도입했다. 연금제도를 비롯한 고령화를 위한 다양한 제도 개혁도 서두르고 있다.

우리나라는 특히 한국전쟁 이후 출생한 이른바 베이비붐 세대((1955~1963년생))가 노인이 되면서 고령화가 가속화되는 ‘압축적 고령화현상’을 보이고 있다. 이에 따라 생산연령 인구의 감소, 노인을 위한 사회복지비용 지출의 증가, 사회적 부양부담의 증가 등 사회문제가 발생하고 있다.

정부는 2004년 ‘고령화 및 미래사회위원회’를 대통령자문기구로 설치하고 범 부처 간 유기적인 협조를 통해 저출산·고령사회 대응을 위한 국가실천전략을 추진했다. 2005년 ‘저출산·고령사회기본법’을 제정해 대통령 직속 ‘저출산고령사회위원회’로 개편했다.

2005년 하반기부터 시범사업을 거쳐 2008년 7월부터 ‘노인장기요양보험제도’를 시행하는 등 사회적 노력을 기울이고 있다. 최근 들어서는 지방자치단체들도 장단기 고령화 및 고령사회 마스터플랜, 고령사회조례 등을 만들어 고령화 사회에 적극적으로 대응하려는 움직임을 보이기 시작했다.

고령화시대의 주택시장

고령화 시대는 우리 사회 구석구석까지 그 영향을 미치고 있다. 주택시장과 주택산업 또한 당연히 그 영향권에서 벗어날 수 없다. 미래의 주택시장을 움직일 가장 큰 변수는 고령화일 것이다.

주택시장에서 가강 쉽게 예측할 수 있는 고령화의 결과는 주택수요의 위축이다. 인구가 줄고 고령화가 가속화될수록 주택수요는 감소할 수밖에 없다. 무엇보다도 베이비붐 세대가 점차 고령기에 진입하게 돼 주택수요는 필연적으로 줄어들 것이 확실하다. 중장기적으로 보면 주택수요는 점진적으로 감소하면서 주택시장은 실수요자 중심으로 재편될 것으로 보인다. 고령자들을 위한 새로운 주택시장도 생길 것이다.

고령화가 진행될수록 노인층의 노후생활자금 마련이 현실적인 문제로 떠오르게 될 것인데, 이 역시 주택시장에 적지 않은 영향을 미치게 될 것이다. 부동산의 처분 또는 거주주택의 축소 가능성은 더욱 높아질 것이기 때문이다.

2013년 현재 65세 이상 고령가구의 가처분소득은 월 평균 109만원. 그러나 적정생활비는 142만원(최소생활비 91만원)으로 현재로서도 노후생활비 부담이 적지 않은 상황이다. 앞으로 이 부담은 더욱 커질 것이 확실하다.

공적연금은 아직 충분하지 않은데다 국민연금의 소득대체율이 낮은 수준이어서 고령자의 생활에 현실적인 어려움이 따르게 되는 것이다. 거기다 2009년 현재 국내 고령자 가운데 공적연금을 수령하는 고령자는 약 143.2만명으로 전체 고령자의 27.6%에 불과한 실정이다.

국민은행 보고서에 따르면 국내 베이비붐 세대의 66% 정도는 노후준비가 되어 있지 않는 것으로 조사됐다. 베이비붐 세대 758만명 중 10년 이상 연금보험료를 꾸준히 납부해 노후연금을 받을 사람은 256만명(전체의 33.8%)에 불과한 실정이다. 또한 연금 수혜층의 월 평균 연금수령 예상액도 45.8만원에 그치고 있다. 생활비의 충당을 위해 이들이 기존 주택의 규모를 줄여가거나 처분해야 할 수밖에 없는 처지인 셈이다.

국토연구원에 따르면 연령대가 높을수록 가구원수 및 소득수준이 줄어들게 되며 주택 면적도 좁아질 것으로 보고 있다. 50~60대 가구의 거주주택 전용면적은 평균 80㎡로 가장 크고 그 이상의 고령자층으로 갈수록 좁아지게 돼 80세이상 고령가구의 경우는 거주면적은 63.6㎡에 그치게 될 것으로 보인다.

특히 연령층이 높을수록 독거노인 비중이 빠르게 증가함에 따라 고령인구의 소형주택 선호도는 꾸준히 증가할 것으로 예상되고 있다. 정부 통계에 따르면 2000년 54.3만가구(3.7%)이던 독거노인 가구수는 2010년 102만가구(6.0%), 2020년 151만가구(8.0%), 2030년 234만가구(11.8%) 등으로 빠르게 증가할 전망이다. 이와 같은 변화가 미래 주택시장과 주택산업계를 좌우할 간단치 않은 변수가 될 것이다.

무장애 주택 리모델링 시장에 주목하라

고령화시대의 가장 유망한 사업으로 꼽히는 것이 주택개조사업, 주택리모델링업이라는 데 관련 전문가들의 의견이 일치한다. 이 같은 전망은 주택시장의 움직임과 고령자들의 주거의식을 살펴보면 보다 확실해진다.

국토부 장기주택계획에 따르면 주택시장은 앞으로 신규 주택착공이 정체되고 노후 재고주택이 증가할 전망이다 그리고 고령자층의 주택보유의지는 여전히 높은 수준을 유지할 것으로 보인다. 집을 가지고 있는 고령자들 가운데 상당수는 새로운 주택으로 갈아탈 여력을 가지고 있지 않으며 이에 따라 기존주택을 개조 또는 리모델링하려는 수요로 바뀔 것으로 보인다. 이에 대한 정부의 정책지원도 이루어지고 있으며 중견주택건설업체들은 이 시장을 눈여겨 볼 필요가 있다.

통계청 조사에 따르면 고령자 상당수는 독립된 자가거주를 희망하고 있다. 자녀세대에 노후의 삶을 의탁하려는 고령자들이 크게 줄고 있는 것이다. 고령자 중 자녀세대와 분리 독립을 희망하는 세대의 비율은 2007년 57.1%애서 2009년 60.6%로 늘었으며 이 같은 추세는 앞으로도 계속될 것으로 보인다.

연령대가 높아질수록 독립거주를 희망하는 세대가 크게 늘어나고 있다는 점도 주목할 만하다. 국민은행 조사에 따르면 독립거주 희망 고령자 중 자신의 주택에 거주하기를 원하는 비중은 75.7%에 달했다. 자신이 가지고 있는 주택은 가장 큰 자산이자 노후생활을 책임져 줄 수입원이기도 하기 때문이다.

이들에게는 주택연금이 가장 먼저 고려하는 수단이 되고 있다. 이를 활용할 경우 평생 거주가능하기 때문이다. 이를 위해서라도 노후생활에 불편함이 없는 평생주택에 대한 선호도는 앞으로도 크게 증가할 것이 확실해 보인다.

전문가들도 고령자 스스로 노후생활에 대한 책임의식이 확대됨에 따라 주택연금에 대한 수요는 점차 증가할 것으로 내다본다. 실제로 국민은행에 따르면 최근 주택연금의 신규가입건수는 빠르게 증가, 2012.4월 현재 공급보증액은 12조124억원을 기록했다.

주택연금을 활용하려는 고령자들이 필요로 하는 것은 무장애주택으로의 리모델링이다. 중견주택건설업계에서도 앞으로 무장애 주택 리모델링 수요가 크게 늘어날 점에 주목할 필요가 있다.

고령자에게 발생하는 사고의 상당수는 가정에서 일어난다. 많은 고령자들이 은퇴 후 가정에서 보내는 시간이 늘어나기 때문이다. 소방안전청 자료에 따르면 65세 이상 고령자 사고의 57.4%가 가정에서 발생하며, 연령대가 높아질수록 가정내 사고발생률이 높아진다. 90세 이상의 가정내 사고율은 무려 85.3%에 이른다. 가정내 사고는 주로 추락, 넘어짐, 미끄러짐 등(63.3%)으로 주택내 고령자를 위한 시설이 제대로 마련되지 않은 데 따른 것이다.

현재 국내 주택의 경우(아파트이든 단독주택이든) 고령자를 위한 편의시설은 사실상 전무하다고 헤도 틀린 말은 아니다. 이것이 고령자의 가정내 사고율을 높이는 가장 큰 요인이 되고 있다. 앞으로 고령자가 생활하는데 불편함 없는 무장애 주택 리모델링 수요는 빠르게 증가할 것이다. 이를 보완하기 위한 무장애 주택 설비산업의 발전도 충분히 예상할 수 있다.

정부에서도 무장애 주택 설비를 위한 지원에 적극 나서고 있다. 자기 소유나 임대주택에 사는 고령자를 대상으로, 주택개조에 필요한 비용을 국민주택기금으로 융자 지원(2013년부터 2만가구 지원 목표)하고 있는 것. 이에따른 주택리모델링 시장의 규모는 적지 않을 것으로 보인다. 중견주택건설사들이 논독 들일만한 ‘특화된 시장’이 모습을 드러내고 있다.

큰 집을 지니고 있는 고령자들은 이를 여러 세대가 거주가능한 중소형주택으로 개조한 후 자신이 거주할 집을 뺀 나머지는 암대해 월 임대수익을 확보할 수 있는 주택개조에 눈을 돌리게 될 가능성이 높다. 이와 함께 오래 된 주거지역의 낡은 주택들을 소형 생활형 주택으로 개축하려는 수요 또한 크게 증가할 것으로 보인다. 안정된 주거생활과 고정된 임대수익의 확보라는 두마리 토끼를 잡을 수 있기 때문이다.

노후주택을 무장애 주택으로 리모델링하거나 노후주택을 여러 세대가 거주할 수 있는 주택으로 개조하는 사업은 특히 중견주택건설업계에 유리하다. 대형건설사가 적극 참여하기에는 아직 시장이 충분히 성숙되어 있지 않을 뿐 아니라 그 규모 또한 작기 때문이다. 몸집이 작고 발 빠른 대응이 가능한 중견주택건설사들에게는 지금이 기회일 수 있다.

고령자용 스마트 주택 시스템에도 관심을

고급 고령자 주택에 대한 수요도 늘 것으로 보이는데 중견주택건설사들도 이 시장에 주목할 필요가 있다. 일본의 경우 고소득 고령자들은 도심의 고급맨션으로 회귀하거나 전원지역의 고급 주거단지로 이주하는 두 가지 경향을 나타내고 있다. 이에 따라 종합부동산회사와 대형 건설사들은 도심의 초고급 맨션 건설에, 중견주택건설사들은 상대적으로 비용 부담이 적은 전원주거단지 조성에 나서고 있다.

어떤 형태의 주택이든 모두 적용되는 기술이 스마트 주택(Smart Home) 시스템이다. 우리나라에서도 이에 대한 관심이 높아지는 추세다. 스마트 주택이란 긴급 의료시설 연결 시스템, 모니터링 서비스, 의료 및 지역 서비스 제공 등 의료와 디지털 기술이 접목해 고령자를 위한 편의시설이 설치된 주택을 말한다.

뿐만 아니라 주택내 전력저장, 방범, 고령자 건강관리, 주택내 기기와 네트워크 연결 관리, 귀가시간에 맞춘 가전기기 가동 등 다양한 부가가치 서비스를 제공한다. 의료비용 절감 효과와 재택요양을 하는 고령자들의 수요 증가 등으로 스마트 주택의 개발은 전세계적으로 확대되는 추세이며 다양한 기술들이 계속 개발되고 있다.

디지털 강국인 우리나라에서는 이미 대부분의 기술이 구현 가능한 상황이다. 중견주택건설사들로서도 충분히 도전해 볼만한 시장이 바로 스마트 주택 기술을 접목한 고급 고령자주택시장이라고 할 수 있다.

고령사회의 실질적인 문제는 저소득층 고령자 및 독거노인들의 주거보장 대책이다. 고령자의 본인 주택 거주의지는 높지만 이는 저소득 고령자들에게는 사실상 불가능한 상황이다. 그들의 소득수준과 연금부족 등을 감안하면 양로원이나 요양원 등 사회복지시설 입주를 희망하는 수요가 늘어날 것으로 보인다.

실제로 복지부 조사결과 독거노인의 경우 상당수가 독립생활 및 요양원 입주를 희망하는 것으로 나타났다. 독거노인 71.5%가 독립 희망, 이중 무료·유료 양로원 입주희망은 28.5%였다. 이에 따라 저소득층 고령자를 위한 노인전용주택 및 요양시설의 개발 수요는 점차 증가할 것으로 보인다. 중견주택건설업계에서도 이에 대한 전략적 접근이 필요하다.

정부와 지방자치단체에서도 이에 대비한 정책을 마련하고 있다. 정부는 고령사회를 대비해 ‘고령자용 보금자리주택 설계기준’을 만들고 2010년 이후 보금자리주택부터 적용하고 있다. 국민임대주택 및 영구임대주택에 고령자용 주택도 공급하기로 했다. 단지내 장기공공임대주택의 5%(비수도권 3%) 이상을 고령자용 주택으로 확보하도록 했다. 또한 고령자용 보금자리주택 공급시 무장애설계기준을 적용토록 했다.

양로원, 요양원을 포함한 노인집단주거단지는 중견주택건설업계에서 연구해 볼만한 사업이 될 수 있다고 전문가들은 말하고 있다. 우리나라 보다 먼저 고령사회에 진입한 일본의 경우 노인집단주택단지는 지방의 중견주택건설사들에게 매우 유망한 사업의 하나로 꼽힌다. 저소득층 고령자들을 위한 주거단지는 사실상 사회복지정책의 차원에서 조성되는 것이며 이는 중앙정부나 지방정부의 지원으로 이루어진다는 점에 주목할 필요가 있다.

일본의 경우 주거단지의 조성은 지방정부의 지원으로 이루어지며 운영은 입주하는 고령자들의 연금으로 충당하는 방식을 많이 활용하고 있다. 이에 대한 정책적 지원도 이루어지고 있다. 우리나라의 경우도 이와 같은 제도의 정비가 이루어질 전망이다. 정부 또는 지방정부와 함께 노인주거단지를 조성하는 사업은 중견주택건설사들이 충분히 참여할 수 있는, 안정적인 시장이 될 것이다.