1 전입신고+확정일자 받기

■ 전세금 보호하는 가장 간단한 방법

세 얻은 집으로 이사를 왔다면 그 당일로 주민센터(동사무소)로 달려가 전입신고와 확정일자를 받아두어야 한다. 전입신고는 내가 이 집에 들어왔다고 신고하는 것이고, 확정일자는 언제부터 들어왔다고 등록하는 것이다. 먼저 전입신고를 하고 난 후, 전월세 계약서를 담당공무원에게 주면 계약서에 확정일자를 받은 날의 도장을 찍어준다.

전입신고와 확정일자는 훗날 경매 등에 대비해 전세자금을 지킬 수 있는 가장 중요한 포인트다. 나중에 대출로 인해서 경매가 진행되어도 전입신고일과 확정일자가 대출보다 빠르면 임차인에게 우선변제권이 주어져 보증금을 받을 수 있다.

그러나 확정일자는 신고한 다음날부터 효력(대항력)이 발생하기 때문에 그 사이 집주인이 대출을 실행할 수 있다는 맹점이 있다.

2 전세권설정등기 하기

■ 세입자가 경매 청구 가능, 집주인 동의 선행돼야

전세권설정등기를 하는 것도 전세금을 보호하는 방법이다. 전세권설정등기란 등기소에 가서 세를 얻은 집의 등기부동본에다 자신이 전세 세입자라는 사실을 기록하는 것이다. 세를 얻은 집에 이사하거나 전입신고를 하지 않아도 전세권설정등기를 할 수 있다.

만약의 경우 계약이 종료됐는데도 집주인이 전세금 반환을 미룰 때 전세입자가 전세권을 물권으로 해서 바로 경매청구가 가능하기 때문이다. 확정일자를 받은 경우는 보증금 반환 청구 소송을 제기 후 판결을 받아 강제집행 절차를 거쳐야 보증금 회수가 가능하다.

전세권설정등기는 집주인의 인감증명서, 등기권리증 등을 제출해야 하기 때문에 사실상 집주인 동의를 얻기가 어렵다. 비용도 발생한다. 전세금의 0.2%에 이르는 등록세를 내야하고 전세권 말소시에 등기말소비용을 물어야 한다.

확정일자가 나을지 전세권설정등기가 더 나을지 실익도 따져봐야 한다. 집이 경매에 넘어갈 경우 확정일자를 받은 세입자에게는 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금을 보상해주는데 비해, 전세권설정등기를 한 경우에는 건물 가격만으로 보상해주기 때문에 보증금 전액을 보장받지 못할 수도 있다.

3 전세금보증보험 가입하기

■ 집주인 동의 없이 가입, 전세금 전액 보장

전세금보증보험도 일종의 전세금 보호 장치다. 전세 만기 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않거나, 임대기간 중 경매 또는 공매에 의한 배당실시 후 임차보증금을 반환받지 못할 경우, 보험사에서 대신 전세금을 지급해주며 보험사는 집주인을 상대로 전세금을 청구하는 방식으로 세입자를 보호한다.

전세권설정등기와 다른 점이 있다면, 전세금보증보험은 집주인의 동의 없이도 상품에 가입할 수 있다는 점이다.

전입신고를 하고 확정일자를 받는 것과 비교해 보면 어떨까. 이 같은 방법도 효과를 누릴 수 있지만 선순위 대출 등이 있으면 보호를 못 받을 위험이 존재한다. 이에 비해 보증보험은 보증 계약한 전세금 전액을 보장받을 수 있다.

보증보험에도 한계가 없지 않다. 전세금과 집담보대출금의 합이 집값의 75%~100%(주택 유형에 따라 다름) 까지라는 교집합을 충족시키기가 쉽지 않다. 그럼에도 불구하고 전세금보증보험은 갈수록 가입자가 늘어나며 깡통전세의 피해를 막을 수 있는 대안으로 부상 중이다.

■ 서울보증 vs 대한주택보증 상품 비교

전세금 보증보험은 민간회사인 서울보증과 정부 주도의 대한주택보증 두 곳에서 운영 중이다. 서울보증보험의 ‘전세금보장신용보험’과 대한주택보증의 ‘전세보증금 반환보증보험’이 그것이다.

신청시기 및 대상주택

전세보증금 보증은 단독주택(다가구), 연립·다세대, 주거용 오피스텔, 아파트 등 주거용 주택을 대상으로 한다. 대한주택보증은 입주일(확정일자 취득일)로부터 1년 이내, 계약기간 2년 이상의 전세계약주택이 가입대상이다. 서울보증은 임대차계약을 맺은 날로부터 5월 이내에 가입할 수 있다.

보증한도

서울보증보험이 대한주택보증에 비해 가입 문턱이 낮다. 아파트의 경우 집주인의 주택 담보 채무(선순위채권 등)와 전세금을 합한 총액이 주택 시가의 100%이내 까지 보장받을 수 있다. 대한주택보증은 90%이내 까지 보증한다.

아파트 이외의 주택은 보증한도가 70~80% 선으로 다소 낮아진다.

서울보증은 지난해 10월부터 지역별 전세보증금 한도 제한을 없앴다. 대한주택보증은 전세보증금 보증한도를 수도권 3억원 이하, 그 외 지역은 2억원 이하로 제한한다. 물론 전세금 전액이 아닌 일부만도 가입할 수 있다.

집주인담보대출은 주택가격(KB시세 기준)의 60%까지 인정한다.

보증요율

대한주택보증의 보증료율은 개인임차인이 연 0.197%로, 1억원을 기준으로 했을때 연 19만7000원의 보증료를 내야 한다. 법인 임차인도 전세금보증을 신청할 수 있는데, 연 0.297%의 보증료를 내야 한다. 서울보증은 0.232%를 적용해, 1억원을 기준으로 했을때 연 23만2000원의 보증료를 물린다. 단, 할인·할증률이 적용되는 경우 보험료가 가감될 수 있다.

전세보증금 반환보증+안심대출

 전세보증금 반환보증과 전세금대출을 하나로 묶어서 가입할 수도 있다. 대한주택보증은 올해 1월부터 전세금안심대출보증상품을 출시해 운영하고 있다. 저렴한 금리로 전세자금을 대출 받는 동시에 전세계약 만료시 전세보증금을 안전하게 반환 받을 수 있는 보증상품이다. 임차인이 전세금안심대출보증에 가입하더라도, 임대인에게는 불이익이 없다. 단, 만기 때 임차인에게 돌려 줄 전세금을 대출은행에 지급하면 된다.