1 집주인과 계약자가 동일한지 확인하기

?의외로 많은 세입자들이 집주인과 계약자가 동일 인물인지 확인하지 않는다. 집주인이 갖고 나온 등기사항증명서와 신분증을 직접 확인하자.

대리인이 나왔다면 인감증명서, 위임장, 대리인 신분증을 받아야 한다. 임대인과 직접 통화해 위임 사실을 확인하고 보증금은 임대인 명의의 계좌로 직접 송금한다. 공동소유의 경우에는 소유주인 두 사람 모두의 성명, 주민등록번호, 도장이 계약서에 명시돼야 한다.

요즘은 집주인이 내놓은 주민등록증이나 운전면허증의 진위를 확인할 수 있다. 전화로 국번 없이 1382를 이용하거나, 민원24(www.minwon.go.kr)의 ‘주민등록증진위확인’ 서비스를 이용해도 좋다.

2 권리순위와 근저당 설정 유무 확인하기

임대계약을 체결하려는 집에 선순위 대출이 있는지, 먼저 입주한 세입자가 있는지 꼼꼼히 확인해야 한다. 계약 체결, 중도금, 잔금 지급시에 각각 등기사항 증명서를 떼어 근저당, 가압류 등 선순위 권리자가 있는지 여부를 확인하면 된다. 또 이들의 보증금총액이 얼마인지 파악해서 자신의 전세금이 안전하게 보호될 수 있는지 따져야 한다.

3 집주인의 미납 국세 확인하기

선순위 대출 말고도 전세금을 안전하게 지키는데 위협이 되는 복병이 하나 더 있다. 바로 집주인이 체납한 국세다. 확정일자를 받기 전 발생한 체납 세금으로 인해 전세금을 떼이는 세입자가 적지 않다.

다행히 변경된 표준주택임대차계약서에서는 국세체납확인을 필수사항으로 도입해 세입자의 피해를 막을 수 있는 길이 열렸다. 임대인으로부터 납세증명원을 제출받거나, 임대인의 동의를 받아 관할세무서에서 미납 국세 현황을 확인하면 된다. 납세증명원은 국세청 사이트 홈텍스에서 간편하게 발급할 수 있다.

4 대출이 적은 집 구하기

전세금 상승으로 인해 전세금과 대출금이 집값 가격 이상으로 상승하는 주택이 늘어나면서 세입자들이 노심초사다. 또, 주변 시세 보다 높게 보증금을 설정해 놓은 집은 훗날 전세계약이 끝나고 이사하려고 할 때 집이 잘 나가지 않아 고생하기도 한다. 이로 인한 피해를 겪지 않으려면 애초에 대출이 적은 집을 구하는 게 방법이다.

통상 아파트의 대출+전세금의 합계가 매매가의 70%를 넘지 않으면 대체적으로 전세금을 안전하게 보전할 수 있다고 본다. 지역마다 물건마다 사정이 조금씩 다를 수 있으므로 먼저 해당 지역 아파트나 빌라 등의 경매시 낙찰가가 몇 퍼센트 정도인지 확인해 보는 게 정확하다.

5 집 상태를 확인해 추후 집주인과 시비 없애기

전세물량은 부족하고 전세 값은 치솟으니 일단 전세물건이 나면 잡아놓고 보자는 게 요즘 세입자들의 심리다. 그렇다 해도, 집에 하자가 있는지 여부는 확인한 후 전세계약을 해야 사는 내내 후회가 없다. 특히 내부 수리가 필요할 만큼 하자가 있는 경우에는 반드시 계약서의 특이사항에 명시해야 훗날 집주인과 시비가 생기지 않다.

6 전입신고와 확정일자는 가장 중요!

이사 당일 아침 곧장 세를 얻은 동네의 동사무소로 달려가 전입신고와 확정일자를 받아두어야 한다. 전입신고와 확정일자는 훗날 경매 등에 대비해 전세자금을 지킬 수 있는 가장 중요한 포인트다.

7 허가받은 공인중개사를 통해 계약하기

공인중개사는 계약시 중개대상물의 소유권, 저당권, 임차권 등의 권리관계와 수도, 전기, 가스, 벽면·도배 상태 등을 성실하고 정확하게 확인해 임차인에게 설명하고 설명의 근거자료를 제시해야 한다. 즉, 계약 물건에 대해 확인해 주어야 한다는 얘기다. 따라서 허가받은 공인중개사를 통해 계약한 경우 훗날 피해가 발생했을 때 소송을 걸 수 있다. 계약서와 함께 중개업자책임보증보험 증서(사본)도 받아둔다.

8 특약사항은 계약서에 명시하기

계약서를 잘 쓰는 것도 중요하다. 계약서의 빈 칸을 꼼꼼히 채우고, 보증금 액수를 적을 때는 숫자 말고도 한글 등으로 추가 표기해 두는 게 좋다. 계약일과 잔금일 사이는 넉넉하게 잡아두는 게 세입자 입장에서는 유리하다.

계약서에는 집주인은 물론이고, 세입자, 중개업자의 주소, 연락처, 주민등록번호, 사업자등록번호가 모두 기재돼야 한다. 집주인의 이름이 주민등록증과 등기부등본상의 이름과 서로 일치하는지도 확인한다. 계약금과 잔금, 월세 등이 입금될 집주인의 계좌번호도 적어둔다.

집주인과 말로 오고간 약속은 반드시 계약서의 특약사항 칸에 적어야 훗날 시비의 소지가 없다.