양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택

생계를 같이하는 1세대가 국내에서 한 채의 집을 2년 이상 보유한 후 양도하면 양도소득세를 내지 않는다. 다만 2011년 6월 2일 이전 서울특별시, 과천시, 5대 신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동)지역에 소재한 주택을 보유했다면 3년 이상 보유기간 중 2년 이상을 거주(장기저당담보주택은 제외)해야 비과세 대상이 된다.

이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 건물이 정착된 면적의 5배까지, 도시지역밖에 있으면 10배까지 1세대 1주택의 범위로 본다.

■ 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 경우

- 취학, 1년 이상의 질병치료, 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 경우

- 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 (다만, 출국 후 2년이내에 양도해야 한다)

- 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우 (다만, 출국후 2년이내에 양도해야 한다)

- 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간중에 일시 취득해 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축된 주택으로 세대전원이 이사(완공후2년이내)하게 되어 팔게 될 경우 (다만, 이경우에는 재개발·재건축주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 양도하고, 완공된 주택에서 1년이상 계속하여 거주해야 한다)

- 임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양받아 매도하는 경우로서 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지 세대전원의 거주기간(취학등 부득이한 경우 포함)이 5년 이상인 경우

- 1세대 1주택 일부 수용 후 잔존 주택 및 부수토지를 수용일(사업인정고시일이전에 취득한 주택 및 부수토지에 한함)로부터 5년 이내 양도시 잔존주택 및 부수토지도 1세대 1주택 비과세한다.

■ 1세대 1주택이라도 과세되는 경우

- 1세대 1주택이라도 고가주택에 해당되면 양도소득세를 내야 한다. 고가주택이란 주택 및 그 부수토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원(2008년10월7일 이후)을 초과하는 것을 말한다.

- 1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 매도하는 미등기전매는 양도소득세를 내야 한다.

- 2011년 7월1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액에서 아래 ①과 ②중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세된다.

① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액

② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

- 상시 주거용이 아닌 콘도미니엄은 주택으로 보지 않기 때문에 언제 팔더라도 양도소득세를 내야 한다.

양도소득세가 비과세 되는 2주택자

■ 일시적으로 두 채의 집을 갖게 된 경우

집 한 채를 가지고 있는 1세대가 그 주택을 팔기전에 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년이 지난 후 새로운 주택을 사고 종전부터 가지고 있던 주택을 3년 안에 팔게 되면 양도소득세가 비과세 된다. 다만 수도권 소재 기업(공공기관)의 지방이전으로 종사자가 이전(연접)지역으로 이사하는 경우에는 5년 안에 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않는다.

■ 결혼으로 집이 두 채가 된 경우

각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 또는 1주택을 보유하는 자가 1주택을 소유한 직계존속(60세이상)과 거주중인 무주택자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 된 경우 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 과세되지 않는다.

■ 노부모를 봉양하기 위해 세대를 합침으로써

두 채의 집을 갖게 된 경우

1주택을 소유한 1세대가 1주택을 소유한 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속포함)을 봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 과세되지 않는다. 장기저당담보주택을 소유한 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속포함)을 봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우 양도시기와 상관없이 먼저 양도하는 주택(비과세요건을 갖춘 경우에 한함)은 과세되지 않는다.

■ 상속받아 집이 두 채가 된 경우

- 1주택을 소유하고 있던 사람이 상속을 받아 1세대 2주택이 된 경우, 상속주택이외의 주택을 먼저 팔 때에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보고 비과세 해당여부를 판단한다. 그러나 상속주택을 먼저 팔 경우 양도소득세가 과세되며, 상속 개시 당시 상속인과 피상속인이 동일 세대원인 상태에서 상속받은 경우에는 2주택으로서 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속 개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업 시행 완료 후 취득한 산출주택만 해당)양도시 과세대상이다.

- 다수의 주택을 소유한 자가 사망하여 여러 명의 상속인이 각각 1주택씩 상속받아 이를 양도한 경우 피상속인 즉, 재산을 물려준 사람을 기준으로 1주택만 위 특례규정이 적용된다.

■ 농어촌주택을 포함해 두 채의 집을 갖게 된 경우

- 주택을 소유한 자가 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍·면지역(읍지역의 도시지역내는 제외)에 소재한 농어촌주택 및 고향주택을 보유해 1세대 2주택이 된 경우 일반주택을 비과세요건을 갖춘 후에 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않는다.

남상현

고려대대학원을 졸업하고 국세청에서 24년간 근무하며 조사업무를 주로 해왔다. 현재는 세무법인 호람 대표이사를 비롯, 여러 상장법인의 사외이사, 고문, 감사로 활동하고 있으며 호원대부동산경영학과에 세법 강의를 나가고 있다. 저서로 ‘부동산관련세금 이런 것은 알아두자!’가 있다. 02-525-0621