나비처럼 날아서 벌처럼 쏘는 투자법으로 성공한 L씨

“나비처럼 날아서 벌처럼 쏜다!”라는 말을 한번쯤은 들어본 적이 있을 것이다. 복싱계의 살아있는 전설 ‘무하마드 알리’가 1974년 세계헤비급 챔피언 도전 시합에 앞서 기자들과의 인터뷰에서 나온 말인데 지금까지도 회자될 만큼 명언으로 남아있다.

실제로 그는 다른 헤비급 선수들에게서는 찾아보기 힘든 빠른 스피드로 상대의 혼을 빼앗아 수많은 경기를 이길 수 있었다. 스피디한 움직임을 중요시한 무하마드 알리의 독특한 복싱패턴을 설명해주는 명언이었다. 필자가 본 전업주부 L씨의 부동산 투자관 역시 신속한 실행을 중요시한다는 점에서 무하마드 알리의 복싱패턴을 연상케 했다. 

L씨의 첫 번째 투자대상은 입주를 불과 1개월 앞에 둔 미분양 아파트였다. 사연은 이랬다. 2004년 초가을, 평소 부동산 투자에 관심은 많았으나 부동산 지식이 문외한이었던 탓에 언제나 실행까지 이어가지 못했던 전업주부 L씨. 우연한 기회에 알게 된 공인중개사 K씨로부터 수도권 미분양 아파트에 투자하면 적지 않은 차익을 얻을 수 있을 것이라는 솔깃한 이야기를 듣게 되었다. 그리고 며칠 뒤 L씨는 K씨로부터 경기도 용인시 신봉동 148㎡ 미분양 아파트(분양가 3억9000만원) 1채를 소개받게 되었다.

사실 초보투자자인 L씨로서는 투자에 실패할지도 모른다는 두려움에 겁이 났지만 수차례 공사현장을 방문하고 현지 부동산 중개업소를 탐문하면서 점차 투자에 확신을 갖게 되었고, 마침내 투자에 대한 판단이 확고해지게 되자 지체 없이 실행에 옮겼다. 

L씨가 현장방문 및 탐문을 통해 조사한 바에 따르면, 우선 총세대수가 1630여 세대를 구성할 정도의 대단지이고 국내 굴지의 대기업 건설사가 시공을 맡았다는 점에서 입주이후 단지 및 브랜드 프리미엄을 기대할 수 있었다.

또한 2002년 4월 투기과열지구에 대한 분양권전매제한 여파로 한동안 아파트 분양시장이 다소 위축됐던 게 사실이었지만, 그 이후에도 서울 및 수도권지역의 아파트가격이 큰 폭으로 떨어지기는커녕, 오히려 서울 강남지역과 용인시 등 수도권 인기지역을 중심으로 강한 상승세를 지속하고 있었다는 점에서 입주이후 가격상승을 기대할 수 있었다.

실제로 이 아파트는 2004년 12월 입주이후 가격급등이 이어지면서 2007년 2월경에는 최고점인 8억원을 찍기도 했다. 그 후(2006년 11월초) L씨는 이 아파트를 분양가이자 매입가인 3억9000만원의 2배인 7억8000만원에 매각해 적지 않은 차익을 올렸다.

첫 번째 투자를 통해 자신감을 얻은 L씨는 그 후 재개발 및 재건축 투자, 택지개발지구 아파트 단지 내 상가 투자, 단독주택 매입 후 상가건물 개조 등을 통해 많은 돈을 벌 수 있었다.

최근 L씨는 자녀 증여에 따른 절세효과를 기대하면서 연 5%대의 임대수익률과 매각 시 가치상승을 동시에 기대할 수 있는 80~90억 원대의 강남권 근린상가건물을 물색하고 있다. 물론 마음에 쏙 드는 매물을 찾게 된다면 평소의 투자관대로 신중하게 판단하되 신속하게 실행할 생각이다.

우유부단한 성격으로 매각시기 놓친 P씨

반면 필자가 자문 상담한 부자들 중에는 지나치게 신중하고 우유부단해 커다란 손실을 보고 있는 안타까운 사연도 있다. 인천에서 명의로 소문난 소아과 원장 P씨(남·57세)가 그랬다. 평소 친절한 환자응대와 세심한 의술로 입소문이 나면서 환자가 끊이지 않아 그의 병원은 언제나 문전성시를 이룬다. 물론 그 덕분에 적지 않은 돈도 모을 수 있었다. 하지만 안타깝게도 부동산 투자에서만큼은 잘못된 판단(매입)과 우유부단한 성격(매각) 탓에 많은 손실을 보고 있는 그였다. 사연은 이랬다. 

1997년 2월 9일은 평소 병원 개업을 꿈꿔왔던 P씨에게 결코 잊을 수 없는 날이다. 그동안 인천시내에 소재한 종합병원 등에서 소아과 전문의로 의술을 펼쳐왔던 P씨가 그토록 원했던 자신의 병원을 오픈할 장소를 확정한 날이기 때문이다. 더욱이 병원이 들어설 근린상가건물을 매입하기로 계약한 날이었기에 P씨로서는 병원장이자 건물주로의 등극을 예약한 날이기도 했다.

P씨가 계약한 이 건물은 인천시 남구 주안7동 재래시장 맞은편 대로변에 소재한 근린상가건물(대지면적 140㎡, 연면적 1090㎡, 지하1층~지상4층 규모)로서 상권의 배후지로 단독주택과 연립주택이 밀집돼 있으며 재래시장을 찾는 유동인구도 많아 당시로서는 거액인 8억원에 거래됐다. 건물이 매입된 후 P씨의 소아과 병원은 2층에 자리했는데 오픈 이후 만 17년이 지난 지금까지도 환자들로 문전성시를 이룰 만큼 성업 중에 있다. 

그런데 근래 들어 P씨의 표정은 어둡기만 하다. 몇 해 전부터 이어져온 경기불황에 최근 인근지역에 할인마트까지 속속 등장하면서 재래시장상권 내 있는 P씨의 근린상가건물도 임대에 어려움이 커졌기 때문이다.

실제로 3층과 4층의 경우 주변의 임대료 수준보다 훨씬 저렴한 가격에 임대를 내놓았음에도 불구하고 경기불황, 상권약화, 건물의 노후화(1980년 준공) 등으로 1년이 지난 지금까지도 공실상태에서 벗어나지 못하고 있으며 심지어 향후에도 상당기간 임차인을 구하지 못할 것으로 예상되고 있다.

현재 P씨는 이 건물을 15억원에 주변 부동산 중개업소에 내놓았지만 공실여파로 임대수익률이 현저히 떨어지면서 10억원에도 매수자가 선뜻 나서지 않고 있는 실정이다. 더욱이 안타까운 사실은 2007년 3월경 P씨에게도 이 건물을 18억원이라는 좋은 가격에 매각할 수 있는 기회가 주어졌지만 지나치게 신중하며 우유부단 성격 탓에 신속하게 매각을 실행하지 못해 결과적으로 부동산 투자에서만큼은 커다란 손실을 입게 되었다.

요컨대 현명한 부자라면 부동산에 투자하거나 부동산을 처분할 때 판단은 신중하되 실행은 신속해야 할 것이다.