도입시기, 규제기준 다 다르다

담보인정비율(LTV, Loan-To-Value ratio)는 주택담보대출 취급시 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율이며, 총부채상환비율(DTI, Debt-To-Income ratio)는 차주의 연간 소득에 대한 대출 원리금 상환액의 비율을 의미한다. LTV는 2002년도에, DTI는 2005년에 도입됐다. 각 규제가 도입되기 이전에는 금융사들이 자체적으로 주택가격의 70~80%까지 운영했다.

규제기준은 도입이후 수도권과 지방, 투기지역과 투기과열지구 등 지역에 따라 다르게 운영했고 예외규정도 차별적이다. 현재 LTV는 은행권과 비은행권에서 적용하는 비율이 다르다. 은행권에서는 수도권의 경우 50%, 비수도권의 경우 60%를 적용하고 있으며, 10년이상 분할상환인 경우에는 10%포인트 가산하고 있다. 비은행권에서는 70%를 적용하고 있다. <표1>에서 보는 바와 같이 은행의 신규 주택담보대출 취급시 담보인정비율은 최저 40%에서 최고 70%를 적용하여 운용하고 있다. 비은행권 중 보험사의 적용기준은 은행권과 동일하다. 상호저축과 상호금융(신협, 수협, 산림, 농협)은 은행권보다 좀 더 높은 상한기준을 적용하고 있다. 따라서 필요한 자금을 은행권에서 다 조달하지 못한 사람은 나머지 자금을 비은행권에서 조달할 수 있다. 이들이 다중채무자인 것이다.

DTI는 서울 50%, 인천·경기 60%의 적용을 받는다. 지방은 DTI규제를 받지 않는다. 투기지역으로 타 지역보다 좀 더 엄격한 규제를 적용받았던 강남3구(강남, 서초, 송파)는 이명박정부 시절 2012년 5·10대책을 발표하면서 9년 만에 투기지역에서 해제되면서 타 지역과 동일하게 50% 규제기준을 적용받는다. 물론 DTI도 적용을 배제할 수 있는 예외조항을 두어 운용하고 있다.

정부의 입장은 수도권과 지방간의 LTV한도 차이를 좁히고 소득이 충분한 젊은층과 자산을 가지고 있는 은퇴계층을 중심으로 DTI한도를 높이겠다는 것이다. LTV한도가 은행과 비은행권 사이에 15%포인트 이상 차이가 나면서 위험도와 이자부담이 높은 비은행권 중심으로 주택대출이 늘어나고 있는 점을 감안한 완화방향으로 보인다.

특히 DTI는 대출자의 소득을 기준으로 하기 때문에 소득증빙이 꼭 필요하다. 소득증빙이 어려운 자영업자나 은퇴자는 불리할 수밖에 없다. 또한 안정적인 직장을 가지고 있음에도 불구하고 현 소득수준이 낮은 청년층도 불리할 수밖에 없다. 따라서 정부안에 따르면 전체적으로 좀 더 많은 대출을 받을 수 있고, 그동안 상대적으로 불리했던 청년층이나 은퇴자의 대출이 유연해질 수 있다.

LTV와 DTI의 산출방법

LTV와 DTI의 산출방법은 <표2>와 같다. LTV는 주택의 담보가치에 대한 대출금액과 선순위채권 및 임차보증금, 최우선변제소액임차보증금을 모두 합한 금액의 비율이다. DTI는 대출자의 연소득에 대한 해당주택담보대출의 연간원리금 상환액과 기타 다른 부채의 연간이자 상환액을 합한 금액의 비율이다.

수도권에 있는 3억짜리 아파트를 담보로 2억 대출을 받는 경우를 가정해 보자. 이 경우 기존 대출금이나 선순위채권, 임차인에게 돌려줘야 하는 임차보증금, 최우선변제소액임차보증금이 없다고 가정하면, 집주인이 은행에 가면 50% 기준을 적용받아 1억5000만원을 빌릴 수 있다. 저축은행에 가면 70% 기준을 적용받아 2억1000만원을 대출받을 수 있다.

집주인이 1억5000만원보다 적은 자금이 필요하면 은행대출만 받으면 된다. 1억5000만원보다 더 많은 자금이 필요하면, 집주인은 어떻게 해야 할까. 금리가 낮은 은행에서 받을 수 있는 최대한도의 대출을 받고 나머지 필요한 자금은 금리가 좀 더 비싼 저축은행에 가야한다. 저축은행은 담보주택의 70%까지 대출해주기 때문에 은행보다 추가적으로 20%를 더 대출 받을 수 있다. 이 경우 은행과 저축은행의 금리를 적용하여 차주의 이자부담을 추정해 보면 <표3>과 같다.

현행기준을 적용하면 2억 대출을 위해 차주는 연간 820만원~1280만원의 이자를 부담해야 한다. 그러나 완화 기준을 적용하면 차주는 740만원~900만원의 이자만 부담하면 되기 때문에 80만원~380만원의 이자부담을 줄일 수 있게 된다. 차주의 이자부담 감소는 소득과 소비가 변화하지 않는 상황에서 차주의 가처분소득을 늘릴 수 있어 내수경기 진작에 도움이 될 수 있다. 이처럼 LTV 규제기준의 상향은 대출이 꼭 필요한 차주의 이주부담을 줄여줄 수 있을 뿐만 아니라 비은행권의 대출을 은행권의 대출로 전환시킬 수 있어 주택담보대출의 질적 구조개선에도 기여할 수 있다.

<표3>의 대출금은 차주의 상황에 따라 달라질 수 있다. 임차보증금이 있다면 은행권에서 받을 수 있는 규모가 줄어들어 비은행권의 대출을 이용해야 하므로 차주의 금융비용은 증가한다. 특히 현행 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 소액임차보증금제도를 두고 있다.

임차인은 1500만원~3200만원의 소액보증금 범위에서 금융기관보다 먼저 변제받는다. 이에 따른 리스크를 줄이기 위해 금융기관은 주택대출 취급시 ‘임대되지 않는 방의 개수’에 따라 총 대출한도에서 소액보증금을 차감하고 최종 대출한도를 산정한다. 모기지신용보험(MCI; Mortgage Credit Insurance) 등에 가입하면 지급보증액 만큼 소액보증금을 차감하지 않고 대출을 받을 수 있다.