#1 지난 7월 중순, 2주택자에 대한 전세임대소득 과세방안을 철회하기로 결국 당정이 합의했다. 임대소득에 대한 과세는 올해 2월26일 발표된 ‘주택임대차시장 선진화방안’에 포함돼 연초부터 모처럼 살아나기 시작하던 주택시장에 찬물을 끼얹었다. 특히 2주택자의 전세임대소득 과세방안이 결정적이었고, 업계에서는 이의 철회를 강력히 요구했다.

#2 올해 3월, 한국은행은 올해 1월 가계대출이 지난해 12월보다 2조원 줄어들어 11개월만에 감소세를 보였다고 발표했다. 주택대출잔액은 1000억원 줄었지만, 지난해 12월 3조9000억원이 늘었던 점을 감안하면 상대적으로 큰 감소폭이다. 당시 한은관계자는 가계대출 감소원인의 하나로 주택관련세제의 감면시한 종료를 꼽았다.

#3 아파트를 완공한지 5년이 지났지만 아직도 일부가 미분양으로 남아 있는 주택건설업체는 이 아파트에 대해 종합부동산세 합산과세의 부담을 안아야 한다. 당초 다주택자에게 세금을 부과할 목적으로 도입된 종부세가 엉뚱하게도 아파트를 건설해 공급하는 것이 주업인 주택건설업체의 목을 죄는 상황이 된 것이다.

이들 3가지 사례는 주택관련 세제가 주택시장과 주택수요자, 그리고 주택건설업체들에게 어떤 영향을 미치는지를 보여주는 사례들이다. 주택임대차시장 선진화방안으로 불거졌던 전세임대소득 과세방안은 잘 알려진 것처럼 아닌 밤중에 홍두깨격으로 주택시장의 분위기를 일시에 바꿔놓으며, 혼란에 빠뜨렸다.

한시적 세제혜택이 종료되면서 주택담보대출 등 가계대출이 감소한 것은 주택수요가 감소했음을 의미하는 것이다. 즉 이는 경기조절수단으로서의 주택세제의 기능을 보여준다. 실제로 그간 침체된 주택시장을 살리기 위해 한시적 감면혜택을 준 예가 몇차례 있었는데, 경기가 제대로 살아나지 못하고 반짝경기에 그쳐 오히려 시장의 원성을 들은 경우가 많다.

주택관련 세제중 주택건설업체에 적용되는 것도 적지 않다. 주택업체가 취득한 토지에 대한 과세에서부터 예로 든 미분양주택 종부세 과세, 주택업체가 주택을 분양해 분양받은 사람에게 소유권을 이전할 때 내야 하는 취득세에 이르기까지 부담해야 할 세금이 부지기수다. 여기에다 준조세 성격의 각종 부담금도 엄청나다.

2005년 시장활황기 세제체계 유지

주택과 관련된 세금으로는 크게 거래세와 보유세로 나눌 수 있다. 거래세는 취득 및 양도와 관련된 세금이고, 보유세는 주택을 보유하는 중에 부과되는 세금을 말한다. 그리고 이들 세금은 다시 부과주체에 따라 국세와 지방세로 나뉜다. 집을 상속하거나 증여할 때 내는 세금이나 양도세, 종합부동산세 등은 국세다. 또 집을 취득할 때 내는 취득세와 보유시에 내는 재산세는 지방세다.

문제는 현행 주택관련세제가 2005년 주택시장 활황기에 도입된 내용이 대부분이라는 점이다. 따라서 시장이 과열된 상황에서 투기억제의 목적으로 도입된 세제이다보니 시장의 침체가 장기화된 현재의 시점에서는 주택소유자자들이나 주택수요자 모두에게 부담이 되는 내용이 적지 않은 게 사실이다.

먼저 보유세부터 살펴보자. 보유세는 주택을 보유하는 중에 내는 세금으로 재산세와 종합부동산세가 이에 속한다. 이들 세제 역시 2005년 부동산시장 과열을 잠재우기 위해 나온 8·1대책에 근거하고 있다. 당시 정부에서는 잇따른 투기억제대책에도 불구하고 집값상승세가 가라앉지 않자 세제대책을 들고 나온 것이다.

당시 참여정부는 ‘보유세 강화·거래세 완화’라는 정책 목표를 설정하고 세목 신설, 과세 표준 인상, 세율 조정 등 대부분의 조세 수단을 이용해 광범위한 세제체계의 개편을 실시했다. 이른바 종합부동산세라는 새로운 세목이 신설됐고, 부동산가격 공시제도 및 실거래가신고제도 등 과세표준도 현실화됐다. 취득세 및 재산세 등 세율조정도 이루어졌다.

과다한 부동산 보유를 억제하고 지방 재정 균형 발전을 목표로 도입된 종합부동산세는 헌법재산소의 위헌 판결 등 부침을 겪으면서 시장 영향력이 크게 축소됐으나 아직도 세목은 유지되고 있다. 지금도 각종 세금 및 주택공급의 기준이 되고 있는 주택가격의 금액기준이 이때 생겨난 것이다.

참여정부의 세제개편때 종합부동산세 신설과 함께 기존의 종합토지세를 재산세로 통합하고, 주택은 건물과 부속 토지에 대해 통합 과세하기 시작했다. 부동산 관련 보유세를 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 이원화하고, 주택에 대해서는 토지?건물을 통합 과세하기 시작한 것이다.

이와함께 현실화율이 낮았던 시가 표준액도 주택공시가격을 도입하면서 현실화했다. 지방세의 과세 표준 산정 방식 변경으로 과세 표준이 크게 상승해 재산세의 세율체계가 조정됐다. 또한 과세 표준 현실화율도 주택공시가격의 50%로 규정하고, 유예 기간을 가진 이후 2008년부터 매년 5%씩 인상해 2017년에는 현실화율 100%를 목표로 설정했다.

거래관련 세제로는 취득세와 양도세를 들 수 있다. 2005년 이전에는 취득세율 2%, 등록세율 3%였다. 2005년 이전 주택의 과세 표준은 토지와 건물을 별도로 평가한 후 합산하는 방식으로 책정되면서 상당히 낮은 현실화율 수준을 보였다. 그러나 2006년부터 실거래가 신고 제도의 도입으로 실제 거래가격이 과세 표준으로 바뀜에 따라 거래세의 과세 표준이 크게 올라갔다.

이에 따른 급격한 세 부담 완화 및 거래세 완화라는 정책 목표에 따라 2005년 1월5일 이후 취득세율 2%, 등록세율 2%로 기본 세율을 조금 낮췄다. 그리고 2011년에는 취?등록세를 취득세로 통합하고 기본 세율을 4%로 유지했다. 그러나, 실제적으로는 그간 한번도 기본 세율이 실행되지 못한 채 감면 정책이 이어져 왔다.

양도소득세 부과는 참여정부 당시 거의 징벌적인 차원에서 이루어졌다. 8?1대책 직전인 2004년부터 양도소득세의 세율을 인상시키고 다주택자에게는 50% 이상의 중과제도를 신설해 도입했다. 보유 기간 1년 미만의 경우 종전 36%에서 50%로, 2년 미만은 9∼36%에서 40%, 미등기 양도자산은 60 → 70%로 인상했다.

이뿐만 아니다. 다주택자 중과제도를 실시해 2주택자는 50%, 그리고 3주택 이상 보유에는 60%의 고율을 적용했다. 금융위기 이후에도 다주택자 양도소득세 중과 기본 원칙은 유지하면서 2년 이상 장기보유자를 중심으로 경기조절수단으로 다소 조정이 이루어지기는 했다. 특히, 장기 보유 2주택자를 위한 세율 조정이 주를 이루었다.

한시적 감면조치 남발로 시장혼란만 초래

이들 주택관련 세제의 가장 큰 문제점은 그간 시장상황이 크게 변하고 있음에도 아직도 시장과열기인 2005년 당시의 8?1대책 내용의 근간을 유지하고 있다는 점이다. 당시의 주택시장 상황이 가격 급등 등 투기 우려가 컸던 호황기였다면 현재의 주택시장은 금융위기를 거친 이후 장기 침체를 겪고 있는 상황이다.

2005년 당시의 상황은 시장호황기에 따른 양도소득세 징수 등을 통해 보유를 억제하기 위한 목표가 세제에 담겨 있었다. 과세표준을 현실화하고 다주택자에 대한 중과제도를 도입한 것 역시 같은 맥락이다. 당시 이 제도를 도입할 때도 한시적인 성격이 있었지만, 결국 제도의 근간이 상황이 바뀐 지금까지도 그대로 이어져오고 있는 셈이다.

다만 금융위기 이후 주택시장이 침체에서 장기간 벗어나지 못하자 한시적 감면조치는 여러번 이루어졌다. 2011년 이후 취득세 감면조치가 여러번 시행됐던 점이나 양도세 중과에 대한 감면조치도 몇차례 한시적으로 이루어졌다. 그러나 역시 중요한 점은 2005년 당시의 세제 골간이 그대로 유지되고 있다는 점이다.

결국 이같은 한시적 감면혜택을 주는 세제정책으로 인해 시장에 혼란만 초래한 결과가 됐으며, 예측력 없는 세제정책으로 전락하고 말았다. 한시적 조치에 의한 일몰 연장 방식 및 조정은 시장 관계자들에게는 정책적 예측 가능성을 낮추고 시장참여에 대한 리스크만 확대시킨다는 게 전문가들의 지적이다.

일반 주택시장과 관련된 세제문제는 주택건설업체에게도 적지 않은 영향을 미칠 수밖에 없다. 주택세제가 결국은 주택시장이 살아나느냐 침체되느냐와도 직결되는 문제이기 때문이다. 앞에서도 언급한 것처럼 한시적 세제감면으로 주택시장이 반짝경기를 보인다는 것이 이를 웅변해주고 있다.

그러나 주택건설업체들의 입장에서는 이같은 세제문제와는 또다른 고민이 있다. 바로 주택건설사업에 부과되는 각종 부담금이 그것이다. 이들 부담금은 세금이라고 할 수는 없지만, 세금이나 다름없는 준조세 성격을 지니고 있다. 실제로 주택건설업체를 경영하는 CEO들은 이들 부담금의 완화를 요구하는 목소리가 높다.

지난해 한 주택건설업체가 학교용지부담금이 과다하게 청구된 점을 인식하고 이의 반환청구를 위한 소송을 제기했다. 그리고 10여억원을 받아냈다. 이에 힘입어 몇몇 다른 주택업체들도 소송을 청구해 과다 부담금을 돌려받았다. 이들 사례는 이른바 부담금이 얼마나 문제가 많은지를 보여주는 한 단면에 불과하다.

주택건설업체의 한 임원은 “과거 주택건설업체들이 주먹구구식으로 사업을 했던 부분도 없지 않겠지만, 요즘은 합리적인 경영을 하지 않으면 사업을 영위할 수 없다”고 전제하면서 “그런데 사업을 하다보면 정작 세금이 문제가 아니라 부담금이 문제가 된다”고 밝힌다. 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 생기고 있다는 것이다.

중장기적 시장변화 고려한 목표설정 필요

이제 주택시장의 패러다임은 바뀌고 있다. 자가 보유 의식이 약화되고 주거 이동성도 감소하고 있어 세수뿐 아니라 주거복지 관련 재정 압박, 사회적 역동성 저하 등 다양한 사회적 요인의 변화가 이루어지고 있다. 중산층과 젊은 세대를 중심으로 자가보유 의식이 약화되고 있다. 따라서, 자가 보유율도 점진적으로 낮아질 것으로 예상되는 상황이다.

인구 이동자수, 인구 이동률의 감소 추이가 완연하게 나타나고 있어 거래량 및 취득세 감소로 이어질 가능성이 높은 것은 물론 양도소득도 축소되고 있다. 주거 이동성 감소는 노동의 유연성, 사회적 역동성이 저하될 수 있는 측면이 존재한다. 따라서 주거복지는 강화하되 주거 이동성은 보장할 수 있는 방안에 대한 연구가 필요하다.

이와함께 지적할 것은 현재 부동산 관련 세제는 과거 철학을 기반으로 하는 임기응변식 대응이 주를 이루었다. 그러나 이제는 중장기적 시장 상황 변화를 고려해 새로운 목표 설정이 절실한 시점이다. 중장기적 주택 세제의 목표는 자가보유를 지원하고, 주거이동성을 확보하는 것이 기본 방향이 돼야 할 것이다.

이를 위해서는 보유세, 거래세 모두 일부 조정 및 인하가 필요하다. 자가보유 지원은 주거복지 지원 효과도 기대할 수 있으며, 주거이동성 확보를 통해서는 노동의 유연성과 사회적 역동성 등을 지원할 수 있을 것이다. 결국 주택관련 세제는 주택시장 패러다임 변화에 맞는 전반적인 개편을 검토할 필요가 있을 것으로 보인다.

주택건설업체와 관련된 세제, 특히 부담금도 합리적으로 조정될 필요가 있다. 그간 대한주택건설협회를 비롯해 관련업계에서도 이와 관련한 문제점 및 개선을 꾸준히 건의해 왔다. 이들 부담금 문제는 결국 정부가 해야 할 일을 민간에 떠 넘기는 것으로, 합리적인 조정이 반드시 필요한 부분이다.