1 지역별 양극화 뚜렷해진다

알짜 분양시장 공략하라

▶ 상반기 인기 단지 위주로 하반기도 경쟁 높을 것

올해 상반기 분양시장은 지역별로 양극화 현상이 뚜렷하게 나타났다. 수도권에서는 강남재건축 일반분양 물량, 위례신도시, 마곡지구, 동탄2신도시가 인기를 끌었다.

반면에 강북권 재개발 일반분양 물량, 한강신도시, 인천 등지의 성적표는 시원치 않다. 지방에서도 대구, 부산, 공공기관 이전 혁신도시만 인기를 끌었다.

즉 상반기 분양시장은 지역별로 호불호가 극명하게 나뉘었다고 볼 수 있다. 상반기 인기를 끈 단지위주로 하반기에도 청약 경쟁률이 뜨거울 것이며 일정수준 프리미엄도 기대해 볼 수 있다.

하반기 분양시장에서 주목할 지역은 위례신도시 추가물량이다. 전매제한이 점차적으로 풀리고 있는 위례신도시는 단지별로 5000만원~1억원 정도의 프리미엄이 형성되어 있다.

‘위례자이’ 517가구(9월), ‘위례푸르지오’ 630가구(12월) 등이 분양을 앞두고 있어 상반기에 이어 또 한 차례 분양열풍이 불 것으로 기대된다.

▶ 하반기엔 재건축 시장도 주목받을 수 있다

재건축 시장은 재건축 초과이익환수 폐지 등 규제 완화로 하반기 주택시장에서 주목받을 수 있다.

재건축 시장에서 가장 주목받는 곳은 서울 강남 재건축으로 올 하반기 분양이 예정된 서울 서초구 서초동 우성3차를 비롯해 추가부담금 인상으로 한차례 가격조정을 거친 개포동 개포주공에 대한 투자를 고려해 볼만하다.

특히 개포지구 2·3단지 등이 사업시행인가를 받고 관리처분을 준비하는 상황이고 강동구 고덕주공 2단지는 7월 관리처분, 이르면 10월 중 이주를 계획 중이어서 사업 속도에 박차를 가하고 있기 때문에 투자 우선순위에 올릴만하다.

서울 강남권뿐 아니라 대구 부산 등 도심 역세권 재건축 분양이 상반기 큰 인기를 끈만큼 분양이 예정된 지방 재건축도 노려볼만 하다.

▶ 프리미엄이 형성된 전매가능 단지도 관심 가져라 

정부가 전매금지 기간을 6개월로 단축함에 따라, 올해 하반기부터 전매가 가능해진 단지도 관심을 가져볼만하다.

청약 낙첨자가 더 많이 발생한 지역의 경우 전매 금지기간이 풀리는 시점에는 분양권 매매로 관심이 쏠리기 때문이다.

수도권에서 청약 낙첨자가 가장 많은 곳은 경기도 안양시 관양동 평촌더샵센트럴시티, 서울 송파구 문정동 송파파크하비오푸르지오, 서울 강남구 대치동 래미안대치청실 등이다. 

또, 5000만원~1억원 전후로 프리미엄이 형성된 위례신도시의 분양단지들의 경우 총 가구수보다 낙첨자가 더 많이 발생해 전매 금지기간이 풀리면 분양권 매매로 관심이 이동될 것으로 예상된다.

2 아파트 입주 시점에

분양하는 상가도 안정적 투자처다

▶ 상가는 단지 내 상가 위주로 접근해라

여윳돈을 가지고 은행예금 금리를 약간 웃도는 수준의 기대수익율을 가진다면 상가 투자를 우선 고려해볼 만하다. 

그중에서 유망상가는 안전성을 겸비한 단지 내 상가를 들 수 있다. 고정 배후거주세대라고 하는 최소안정 수요를 기반으로 하면서 대개 실투자금액이 일반 근린상가에 비해 대체로 낮다는 특징을 가지고 있다.

게다가 최근 오피스텔과 도시형생활주택 인기가 2.26주택임대차시장 선진화 방안 이후 시들해지면서 투자자들이 상가로 발을 옮기는 것도 단지 내 상가의 전망을 밝게 하고 있다.

서울에서 탄탄한 고정배후수요를 갖춘 상가를 찾는다면 위례신도시, 내곡·세곡지구 보금자리 지구 내 신규 단지내 상가를 들 수 있다.

지난해 위례에서 분양된 일부 아파트는 최초 분양가격에 프리미엄이 5000만원까지 붙을 정도여서 하반기에도 위례신도시를 비롯해, 세종시와 혁신도시에서 분양하는 단지 내 상가에 관심을 가질만 하다.

▶ 단지 내 상가투자도 유의할 점이 있다

상가 가운데서도 근린상가와 단지 내 상가는 투자 방식이 다르기 때문에 주의해야한다.

근린상가는 ‘고수익 고위험’ 투자에 해당한다. 상권 형성 기간이 길어지면 자칫 손해가 될 수 있다. 반면 상권이 빨리 형성되면 초기 몇 년간은 연 6~8% 수익도 가능하다.

반면 단지 내 상가는 연 3~6%대의 수익률을 기대할 수 있다. 수익은 낮지만 안정적이며 공실 걱정도 근린상가보다 적어 위험성이 낮은 투자라는 특징을 갖고 있다. 

하지만 배후 가구수에 대비해 주변상가가 지나치게 많은 단지 내 상가는 수익률이 떨어질 수 있어 치밀한 사전조사와 전략적인 입찰이 필수적이다.

고정배후수요인 아파트 입주 시점도 잘 살펴야 한다. 이왕이면 본격적으로 입주를 시작한 단지가 좋다.

입주를 막 시작한 단지에서 분양하는 상가의 경우 권리금 등이 아직 매겨지지 않아 주변 근린상가보다 상대적으로 높은 수익률 등을 보장하고 있어 안정적인 투자처로 자리매김할 수도 있기 때문이다.

3 공단 형성되어 있는 지식산업센터

관심 대상에 넣어라

▶ 위례나 마곡 문정지구 등지 아파트형 공장 유망

지식산업센터도 하반기 투자처로 추천할만하다.

경매시장에서도 지식산업센터(아파트형 공장)이 큰 인기를 누리고 있다. 응찰자가 몰리고, 감정가보다 비싸게 낙찰되는 사례가 속출 중이다. 실제 지식산업센터에 대한 고객들의 투자문의가 많이 늘었다.

개인이 임대사업을 할 수 있도록 하는 법안이 하반기 중 통과되면 임대수익을 거두려는 투자자들이 더 늘어날 것으로 보인다.

단 공급 물량이 늘면서 수익률은 갈수록 떨어지고 있고 정부가 각종 세제 지원 축소에 나서고 있는 점은 체크해야 한다.

서울 위례나 마곡 문정동 등 개발가능성이 높은 지역과 구로구, 금천구, 경기 부천시 등 이미 공단이 형성되어 있는 지역이 투자 유망할 것으로 보인다.

4 규제완화로 사업성 높아진 지역조합아파트

하반기에도 인기끌듯

▶ 조합원 모집 쉬워진 지역조합아파트 성공 사례 나와

조합원 모집이 사업 성공의 관건인 지역조합 아파트는 하반기에도 인기를 끌 가능성이 크다.

지역조합아파트는 특정 지역 내 조합원끼리 땅을 사 아파트를 짓는 방식으로, 조합원이 50%만 모이면 조합 설립 후 사업계획 승인, 착공까지 절차가 간소해서 관심을 가져볼만하다.

대개 초기에 조합을 대행하는 시행사 등이 부지를 매입해 조합원을 모집하는 경우가 많다.

지역조합아파트는 일반분양 아파트에 비해 이자 등 금융비용이 적은 것이 가장 매력이다.

시행사나 조합 대행사 등이 가져가는 일정 수준의 수수료를 빼면 다른 아파트 사업처럼 조합이나 시공사가 이윤을 많이 남길 필요가 없어 땅값과 건축비 원가에 아파트를 제공한다.

조합원 입장에선 청약 통장이 필요 없고 초기에 동·호수 등을 우선 선택할 수 있어 좋다. 일반분양에선 경쟁률이 치열해 분양받기 어려운 소형 평형도 선점할 수 있다.

최대 장점은 주변 시세보다 10~20% 가량 저렴한 집값이다. 단, 조합원 모집이 안 되면 사업이 장기화되거나 추가 부담금이 늘어나는 점은 체크해야 한다.

▶ 올해 서울 동작구, 경기 남양주 등지에 사업 예정

지역조합아파트는 최근 정부가 잇따라 규제완화책을 내놓으면서 다시 활기를 띠고 있다. 조합원 모집이 수월해지면서 100% 조합원 모집에 성공한 사업장도 등장하고 있어 고무적이다.

조합원 모집이 가능한 지역 범위가 당초 사업지와 같은 시·군에서 시·도 거주(6개월 이상)자로 확대돼 조합원 모집이 수월해졌다.

또한 지역주택조합도 최대 25%가량은 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형을 공급할 수 있게 됐다. 조합원 추가 모집이 끝난 뒤 일부 잔여 주택을 일반분양으로 판매할 때 유리하다.

국토교통부는 무주택자나 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 1가구 소유자를 대상으로 한 조합원 자격도 전용 85㎡ 이하까지 확대할 방침이다.

올 하반기에는 서울 동작구, 경기 남양주 등지에서 특화된 사업구조를 갖춘 지역주택조합 아파트가 예정돼 있기 때문에 관심을 가질만하다.

5 내집마련 징검다리 상품

분양전환 임대아파트가 뜬다

▶ 저렴하게 거주하면서 분양전환시 시세차익도 가능

 전세난이 지속되면서 ‘분양 전환’ 임대아파트가 무주택자의 내 집 마련 ‘징검다리’ 상품으로 인기를 끌고 있다.

실제 화성 동탄2신도시와 춘천시에서 공급된 분양전환 아파트에 대한 청약자들의 관심이 뜨거웠고 하반기에도 청약열기가 이어질 것으로 본다.

분양 전환 임대아파트는 세입자가 5~10년간 주변 시세보다 낮은 임대료를 내고 살다가 주변보다 저렴하게 분양 전환을 통해 내 집으로 구매할 수 있어 시세차익도 가능하다.

LH 등 공공기관에서 공급하는 분양전환 임대아파트는 소득조건이 붙지만 민간에서 공급하는 곳은 가구주와 가구원 전원이 무주택자라는 요건과 청약통장만 갖추면 신청할 수 있다.

분양 전환 임대아파트를 선호하는 이유는 입주 당시 목돈이 들지 않는 데다 주거비 부담도 일반 전세에 비해 훨씬 가볍기 때문이다.

입주 때 내는 임차보증금은 대개 3000만~5000만원 정도이고 임대료 인상률 역시 연간 5% 이내로 제한돼 있다.

▶ 하반기 수도권에서 4199가구 공급 예정

세금 부담도 크지 않다. 임대로 거주할 때에는 취득·등록세, 재산세·종합부동산세와 같은 세금을 내지 않는다.

또 세입자가 아파트를 분양받은 다음에 되팔아도 그동안의 거주 기간(5~10년)을 인정받아 양도소득세를 면제받을 수 있다.

건설업계도 분양 전환 임대아파트 공급량을 크게 늘리고 있는데 아파트 부지를 조성 원가의 70% 수준으로 싸게 살 수 있는 데다 국민주택기금에서 낮은 금리로 조달이 자금 조달이 가능하기 때문이다.

수도권에서는 7월 인천서창지구, 9월 의정부 민락2지구, 10월에는 부천옥길지구와 안양덕천지구 등이 모두 4199가구를 공급하기 때문에 주목할만하다.