거시경제

하반기 거시경제가 부동산에 시장에 미칠 영향을 두고 의견이 엇갈린다.

일각에서는 거시경제 회복세는 완만하나 지속될 것으로 보인다는 의견을 내놓고 있다. 세계 경제의 불안정 요인들이 여전히 남아 있으나 몇 년 전에 비해서는 상대적으로 안정되고 있다는 것이다.

다른 한편에서는 내수 부진 속에 세월호 사건 이후 위축된 소비심리로 하반기 내수 및 소비가 지속적으로 위축될 것이라는 예상을 내놓고 있다. 이렇게 되면 경제성장은 전망치 보다 둔화될 가능성이 높다. 한국금융연구원은 연초 4.2%에 서 4.1%로 성장률을 하향 조정했고, 무디스도 우리나라 성장세를 3.8%에서 3.6%로 조정했다.

주택산업연구원 권주안 선임연구위원은 “경제성장세 둔화가 소비와 주택시장 위축으로 이어진다면 침체로 전환하거나 장기화될 우려가 있다”며 “주택시장 회복 기대감을 반영했던 가계대출수요도 관망세로 돌아서고 있어 주택시장 회복 가능성은 부정적이며 하반기에 침체를 유지할 것”이라고 전망했다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “원화절상으로 수출이 다소 둔화되더라도 당초 예상과 달리 내수가 부진하면서 수입도 줄어 불황형 대규모 경상 수지 흑자는 다시 나타날 것으로 보인다”며, “2분기에는 세월호 여파가 소비 등의 지수에 영향을 미칠 것이나 3분기 이후에는 다시 회복세를 나타낼 것”으로 기대했다.

규제완화

박근혜 정부 2기 내각이 출범하면서 내수 진작에 대한 숙제를 고민 중이다.

부동산 시장에서 임대소득 과세와 LTV, DTI, 부동산 규제 완화가 화두가 되고 있는 이유다.

정부가 2주택자의 전세 임대소득에 대한 과세 방안은 이미 백지화됐다. 이로써 올 상반기 주택시장을 일대 혼란에 빠뜨린 임대소득 과세 논란이 일단락됐다.

여전히 논란 속에 있는 LTV, DTI 완화는 부동산 시장에 대한 효과를 검증받았기 때문에 실시 여부에 관심이 모이고 있다.

다만, 가계부채 문제나 부실 대출 문제 등과도 연관되어 있어 반론이 만만치 않다. 고용이 증가하고 소득이 올라가지 않는 한 주택 실수요가 증가하지 않으니 결국 부실 대출 문제를 키운다는 얘기다.

전문가들 “LTV, DTI로 부동산 시장에 심리적인 변화는 다소 있을 것”으로 내다보고 있다.

금리인하

2기 내각 출범 이후 최대 관심사는 금리인하를 통한 소비진작이다. 최경환 부총리와 이주열 한국은행 총재의 만남이 톱 뉴스에 오르는 이유다.

부동산시장에서 금리는 여러 경로로 영향을 미치게 된다. 우선 금리가 인하되면 가계는 대출 이자 부담이 줄어든다. 이렇게 되면 하우스푸어 문제 해소에도 어느정도 영향을 끼칠 수 있게 된다.

전세의 월세전환이 가속화될 여지도 높아진다. 금리인하로 전세금을 받아 은행에 예치하는 것이 더 이상 매력적이지 못하기 때문이다.

전세물건이 줄어들면서 전세가율이 역대 최고치를 경신할 가능성도 높아진다. 전세가율 상승은 전세입자의 매매 수요로의 전환을 촉진시킬 수 있다는 예측이 가능해진다. 금리인하에 DTI·LTV 규제완화까지 더해지면 대출규모 확대가 예상된다.

유엔알컨설팅 박상언 대표는 “최근 들어 주식시장에서는 부동산 규제완화 효과를 선반영, 대형주를 중심으로 건설주들이 상승세가 두드러졌다.”면서 “미국의 조기 금리인상우려에도 불구하고 부동산 경기를 중심으로 한 내수경기를 살리기 위해 한국은 금리인하가 유력, 하반기 부동산 경기 회복에 큰 도움을 줄 것”이라고 내다봤다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “중앙정부부처와 공기업 지방이전으로 인해 지금 수도권 부동산 시장과 지방 부동산 시장은 전혀 다르게 움직이고 있다”며, 금리인하가 현실화될 경우 “수도권 주택 시장 회복을 견인하고 지방은 조정을 보다 부드럽게 할 것으로 보인다”고 밝혔다.

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주택산업연구원 전망 보고서

“하반기 주택시장 회복 가능성 적어”

 

주택산업원구원은 최근 ‘2014년 하반기 주택시장 전망’ 보고서를 통해 “하반기 주택시장은 회복을 기대하기 어렵다”를 결과를 내놓았다.

매매가격은 1% 미만, 전세가격은 2% 내외 상승할 것으로 내다봤다. 감소했던 미분양 물량이 5월 들어 증가세로 전환되고, 매매가 하락세로 바뀌는 현상은 구매수요 소진에 기인한다고 지적하면서 하반기 공급과잉 우려가 증대되고 있다고 주장했다.

 

주택시장 동향

2012년 이후 인허가 물량은 글로벌 금융위기 이전의 50만호 수준을 유지하고 있는데, 미분양은 해소되지 않고 있다.

특히 미분양 위험은 하반기 주택시장 회복에 부담으로 작용할 것으로 판단된다. 미분양의 감소세가 둔화되거나 5월부터는 증가세로 전환됐다. 주택시장에 남아 있는 구매수요가 어느 정도 소진되어 미분양 감소세가 둔화되고 있는 것으로 보인다.

하반기 입주물량이 전년 동기대비 증가할 것으로 예상되어, 추가 구매수요 촉발 없이는 단기에 주택시장 회복은 기대할 수 없을 것으로 보인다.

 

HBSI 조사에 따른 하반기 전망

주택산업연구원이 조사한 주택경기실사지수(HBSI)에 따르면 최근 규제완화 추진을 반영해 시장 회복에 대한 기대감이 상승한 것으로 나타났다.

그러나 거시경제 여건과 미분양 등 단기 변화를 감안할 때, 하반기 주택거래량은 미미한 회복세, 공급량은 상반기 수준을 유지, 매매가격은 미미한 상승세, 전세가격은 상승세 둔화로 전망된다.

2014년 하반기 주택시장은 상반기 분위기를 유지하는 정도의 혼조세로 요약해 볼 수 있다.

규제완화 등 정책변수가 추진되는 경과에 따라 심리회복으로 이어진다면 미미하나마 연말 시장 회복세 징후로 연결될 것으로 판단하고 있다.