모든 설계는 이야기에서 시작된다

건축주 A씨가 설계사무소를 찾아와 쏟아 놓은 이야기를 들어보자.

A씨는 20년간 헤어디자이너로 일해 온 아내에게 새 매장을 열어주기로 작심하고, 자신이 살고 있는 생활권에서 가까운 신도시를 찾아 점포겸용주택지를 마련했다. 1층은 상가, 2층은 임대세대, 3층은 주인이 거주할 수 있는 용지다.

그동안 아내는 임대로 사용해온 헤어샵에 인테리어 투자를 할 수 없어 내심 속상해했다. 아내는 집이자 일터가 되는 상가주택을 자신의 취향대로 멋스럽게 꾸밀 수 있겠다는 생각에 행복해했다.

A씨는 아내와 외관을 어떻게 꾸밀까 이야기 나누던 중 미니멀 스타일의 노출콘크리트에 관심을 갖게 됐고, 적합한 디자인도 구상해 보았다.

임대세대는 2룸이 있는 가구 2세대를 들이기로 했다. 여유롭지 않은 면적에 최대한 효율적인 공간이 되면서 시각적으로 넓어 보이는 개방감 있는 평면도 구상했다. 현관과 거실이 대칭으로 배치되면 길게 시야가 확보되어 좋을 것 같았다.

부부가 살게 될 3층 주인세대는 현관에서 바로 거실이 보이는 구조보다는 복도사이로 정원이 보였으면 했다. 복도를 따라 빛을 받으며 거실로 이동할 수 있는 평면을 상상했다.

특히 주된 생활공간인 거실을 넓게 하면서 주방과의 관계를 친밀하게 하고 싶었다. 주방과 거실이 모두 테라스와 접했으면 좋겠다는 희망도 가졌다. 정원이 보이는 식당에서의 일상을 그려보며, 어린 딸을 위해 정원 한켠에 조그만 연못도 계획하기로 했다. 다락을 만들고 옥상과 연계해서 바닥에는 데크를 깔아 나무의자를 놓아두고 하늘을 바라볼 수 있는 우리만의 쉼터를 만들자고 다짐했다.

설계는 건축주의 이야기를 구체화하는 과정이다

건축주의 이야기와 희망사항은 건축가를 통해 건축적 언어인 설계도면으로 완성되고 이것이 시공자에게 전달된다. 건축을 전공하지 않았다면 그 언어들을 정확히 이해하기 어려울뿐더러, 굳이 애써서 자세히 읽으려 하지 않아도 좋다.

A씨가 설계자를 찾아와 쏟아놓은 이야기에는 이미 많은 내용이 내포되어있다. 전체 건물의 콘셉트 디자인이 나왔고, 입면마감이 결정됐으며 1층 상가, 2층 임대세대, 3층 주인세대라는 평면계획이 어느 정도 결정했다.

오른쪽 <그림1>에서 보이는 것처럼, 부부가 상상한 3층 주인세대의 정원과 연못의 모양을 설계자에게 전달하면, 그것이 설계도면으로 그려지고, 시공으로 현실화 되는 프로세스를 거치게 된다.

설계자에게 있어 건물과 공간에 대한 건축주의 생각과 희망사항은 설계의 단서가 된다. 건축주의 이야기가 가능한 자세할수록, 가족구성원의 생활패턴 습관까지도 세세히 반영될수록 설계도면은 우수해진다. 점포주택은 다양한 성격의 공간과 다양한 계층의 사람들이 공존하는 흥미로운 공간이다. 그렇기 때문에 그 안에 사는 사람의 요구조건에 따라 모두 다른 공간설계와 외부디자인이 도출된다.

설계는 점포주택의 경쟁력이다

지난달 점포주택의 자금흐름계획에서 설계단계의 중요성에 대해 언급한 바 있다. 점포주택도 여느 건축물과 다름없이 설계가 중요하고, 설계의 내용이 건물의 경쟁력을 높일 수 있다. 그렇지만 여전히 점포주택의 설계가 수익률을 위주로 하기 때문에 면적을 최대로 해서 임대면적을 극대화하면 되는 것 아니냐고 반문하는 사람들이 많다.

자신이 평생 살아갈 집이기도 한 점포주택을 설계하는 일은, 단독주택이나 마찬가지로 가족들의 철학과 가족구성원에 대한 세심한 배려가 담겨있어야만 한다. 아울러 임대세대 입주자를 위해서는 작지만 살고 싶은 아기자기한 집을 마련해주는 의미가 있다.

평면과 입면디자인도 중요하다. 디자인에 따라 1층 상가의 입점 업태가 결정되기 때문이다. 또한 개성 있는 건물로 돋보인다면 그것이 경쟁력이 된다.

더 나아가 잘 지은 점포주택은 그 마을의 분위기를 쇄신하게 되고, 활기찬 거리가 만들어지는 시초가 될 수 있다. 동네에 유명한 맛 집 하나가 생기면 그 주변에 음식점이 연쇄적으로 입점하고 아울러 사람들이 모이게 되는 것과 같은 이치다.

설계에 반영할 내용을 리스트 업(List-up)하라

평면적인 도면도 이해하지 못하는 건축주들이 시공까지 예상해서 누락된 부분과 문제점을 파악하기란 어렵다. 따라서, 설계 단계에서 시공시 고려할 부분을 꼼꼼하게 정리해서 리스트를 작성하는 것이 계획적이다.

물론 상가주택 설계 경험이 풍부한 건축가들은 문제가 될 성 싶거나 설계단계에서 건축주가 결정해야하는 부분을 미리 언지하거나 선택하도록 할 것이지만 그렇지 않은 경우가 있을 수 있다

그래서 건축주도 공부해야한다. 집을 짓기도 전에 전문가가 되라는 것이 아니다. 그러려면 바쁜 일상 속에서 오히려 즐거움이 아니라 스트레스가 될 수 있다. 잘 정리된 상가주택 전문서적 등을 참고하는 것도 도움이 될 것이다.

설계과정을 이해하며 설계내용을 점검하라

점포주택의 설계는 대개 3개월 동안 기획설계, 계획설계, 허가도면작성, 실시설계 등으로 순차적으로 진행이 된다.

우선 해당필지의 주변환경을 고려해 진입동선과 주차장의 위치, 건물의 향, 코어(계단실 엘리베이터실등과 설비 집약부위)의 위치, 정면성 등을 정하고 대략적인 건물의 규모(용적율) 검토가 이루어지는 단계가 기획설계다. 해당 필지가 도로의 1면에 접해있을 때보다 2면 또는 3면에 접해있다면 설계는 보다 다각적인 검토 속에서 이뤄진다. 만약 건물에 고저차가 있다면 1층에서의 접근성을 입체적으로 검토해야 한다.

계획설계단계에서는 구체적으로 상가의 면적과 상가의 분할 가능 점포수를 예상하고 자세하게는 화장실의 위치가 내부 또는 외부에 설치할지 등을 결정한다.

임대세대계획에 있어서는 2룸, 3룸 여부와 각실 관계의 효율성을 검토해야 한다. 콤팩트한 평면에 데드스페이스(Dead space)가 없는지 살펴야 하고, 설계자에게 다양한 평면을 요구하고 검토해야한다. 또한 주인세대 계획이 나와 가족이 원하는 공간인지 검토하고 반영한다.

주거 공간을 계획 할 때는 우선순위를 정하고 접근하는 게 좋다. 통상 거실> 거실과 테라스> 복도> 안방> 주방과 다용도실> 작은방> 욕실 순으로 우선순위를 둔다. 이렇게 우선순위를 정해놓지 않으면, 하나의 실을 만족하고나면 또 다른 실이 불합리해지는 퍼즐게임을 하다가 시간만 소요할 수 있다.

평면도의 검토가 완료된 후 실시되는 단면도설계에서는 각층 높이와 벽의 두께, 단열재의 두께 등도 확인하도록 한다.

허가도면을 작성할 때는 평면, 면적, 입면이 모두 결정나야 한다. 허가완료를 득한 후에 평면이나 면적, 입면을 바꾸려하면 설계변경에 따른 행정절차를 밟아야 하기 때문이다. 행정절차를 다시 거치면서 허비하는 시간도 적잖다.

허가가 완료되면 실시도면을 작성하게 된다. 이때 디테일한 부분과 전기, 소방, 각종 기계 설비 도면을 꼼꼼하게 체크하도록 한다.

각 단계에서 검토하지 않고 다음 단계로 넘어가면서 이전단계를 수정하는 것 또한 비효율적인 시간 운용이 되므로 주의한다.

체크 포인트 리스트를 활용하라

필자가 설계, 시공하면서 건축주와 협의를 위해 작성한 항목들을 중심으로 점포주택 설계시 체크리스트를 작성했다<표1 참고>. 지면 관계상 빠진 항목도 있다. 우선 실생활의 편리를 위한 기능적인 부분 위주로 정리했다. 만약 설계도면에 체크리스트의 내용이 제대로 반영되지 않았다면, 시공과정에서 항목들을 체크하고 주문할 수 있는 기준으로 활용해도 좋다.

설계는 시공에서의 오류를 미연에 방지하는 기능을 가지고 있다. 따라서 사전에 꼼꼼하게 검토할수록 시행착오를 대폭 줄일 수 있다. 물론 시공계약을 할 때도 협의할 수 있는 항목들이다.

일반적으로 요구하지 않아도 시공 시에 반영할 내용이지만 체크항목이 많고, 어떤 내용에 있어서는 서로 간과하거나 누락되는 경우도 있다. 필수조건이 아닌 선택사항도 있으므로 설계과정 또는 시공과정에서 협의하는데 참조하면 도움이 될 것이다.

설계단계에서 시공을 연상하고 시뮬레이션하라

설계단계에서 시뮬레이션을 많이 거칠수록 완성도 높은 건물이 나온다. 3D 시뮬레이션 프로그램으로 조감도를 만들어 입체적인 외관을 살펴보도록 한다.

이때, 외부입면에 설치하게 되는 선홈통의 위치가 디자인에 저해되지는 않은지, 창호와 간섭이 없는지 등을 파악해서 위치를 조정해야 한다. 우편함의 위치도 현관에 인접한 곳에 자연스럽게 배치되는지를 파악하고, 가스계량기의 위치가 노출되지 않으면서 안전한 곳에 설치되는지도 살핀다. 외부 벽등(조명)의 위치와 CCTV의 위치도 시뮬레이션을 통해 입체적인 검토를 진행해야 쉽게 확인할 수 있다.

이런 설비적인 요소들은 건축주가 요구하지 않으면 도면에 표기되지 않거나 누락되는 경우가 많다. 결국 시공과정에서 결정하다 보면 미관상 완결성이 떨어지거나 뜻하지 않은 문제점들이 발생할 수 있다.

소규모의 점포주택 설계에 있어서 대부분의 설계사무실이 시뮬레이션 검토 과정을 생략하므로 요구를 하거나 최초의 설계계약 내용에 있는지를 확인하도록 한다. 아니면 충실하게 만든 입면도를 활용해서 검토할 수 있다.

시공과정에서 시행착오를 줄이기 위해서는 설계과정에서의 꼼꼼한 체크가 선행되어야한다. 체크할 시점이 설계단계에서 시공단계로 넘어가면서 시간과 비용은 예상보다 많이 소요된다.

설계도면에도 품질이 있다.

전문가가 아닌 일반인들은 도면의 품질을 확인하기 어렵다. 시공업자에게 시공을 맡기면서 설계까지 저렴한 비용으로 의뢰하는 경우는 설계도면의 품질을 논하기 어렵다.

기본적인 도면으로 허가를 득하면 되고 시공업자의 습관화된 시공방식이 곧 설계도면이 되는 것이다. 시공업자의 숙련도가 절대적으로 우수하다면 이 또한 설계비를 절약하는 방법이 될 수 있지만 불확실성과 리스크가 내재되어 품질을 보장할 수 없는 것이 현실이다. 여러 형태의 도면들을 살펴보자.

● 초급도면(허가도면)

허가를 득하기 위한 아주 기본적인 도면으로 구성된다.

시공상 또는 공간구조상 불합리하여 시공과정에서 변경이 발생하게 되며, 도면을 무시하고 현장에서 즉흥적인 판단으로 시공이 이루어 질 수 있다. 기능적으로 미완성되어있고 미적으로 어색한 디자인이 결과물이 될 것이다.

● 중급도면

공간적으로, 기능적으로 문제점은 없으나. 미적 완성도가 미흡하다. 특히 상세도 등 디테일 도면이 없어서 정확한 견적산출이 어렵다. 중급도면으로 공사를 하다보면 시공사의 자율적인 견적에 의존하게 된다. 반면, 시공사의 창의적인 제안을 도출하는데 있어서는 긍정적인 측면이 있을 수 있다.

대부분의 점포주택 설계 도면이 중급정도의 도면에서 납품되고 있으며, 내부 프로그램(평면구성)과 외부입면디자인에 보완을 거치고 있다. 도면의 내용을 보완하기 위해 건축주와 시공사간의 충분한 사전협의가 이루어진다면 시공하는 데 무리 없는 도면이 될 것이다.

● 고급도면

건축주와 설계자가 수차례 협의를 통해 도출되는 도면으로, 건축주의 의견이 자세하게 반영되어 평면적으로 완성도가 높아 시공 시 변경이 거의 없고 미적으로 완성도가 높다.

정확한 견적이 가능한 디테일 도면과 내외장재의 구체적인 품목과 품질이 명기되고, 가구 위생기구 주방가구 등의 제품명과 색상 등도 구체적으로 명기된다. 도면이 상세할수록 시공자는 도면에 충실 할 것이고, 이를 반영하기 위한 의지와 책임감을 갖게 된다.

고급설계도면을 원하면서 작품성이 뛰어난 유명한 건축가의 사무실에 의뢰해 물량산출서 내역서까지 요구할 수 도 있다. 물론 설계비는 상당히 지불해야 할 것이다.

물량산출과 내역서 작업을 설계사무실에서 할 경우 당연히 정확한 도면이 그려져야 할 것이다. 또, 설계단계에서 시공비예측이 가능해서 건축주입장에서 자금 흐름을 계획하고 준비 할 수 있어야 한다. 이렇게 하면 시공과정의 리스크와 불확실성을 대폭 줄일 수 있다.

설계도면의 완성도를 높이면 좋겠으나 이는 설계비와 비례하게 되므로 중급정도의 설계도면으로 신뢰할 수 있는 시공사를 만난다면 내가 원하는 집을 완성하는데 무리는 없다.

건축은 아는 만큼 보인다

건축주가 공부한 만큼 설계자에게 요구하게 될 것이고, 실제 그 만큼 반영될 것이다. 건축과정에서 만나는 건축가와 시공사들은 건축지식을 단시간에 습득한 건축주보다 전문가이기 때문에 그들의 의견을 신뢰하고 따라주는 것도 잊어서는 안된다.

점포주택 경험이 많은 설계자와 일하라

점포주택의 성격을 잘 이해하고 다양한 필지를 접해본 건축설계사무실을 선택하라고 당부하고 싶다. 점포주택은 단독주택 또는 상가전용건물과는 성격이 다르다. 택지지구 내에서 필지의 입지조건에 따른 상가의 구성 방법이 달라야하며, 대지에 따라 임대가구의 수와 방의 개수가 달라야한다. 이런 내용은 이미 앞전에 자세히 설명한 바 있다.

설계자는 주거세대에 대한 건축주의 생각을 잘 읽고 도면으로 구체화 할 수 있는 철학적 식견 또한 필요하다. 설계사무실을 방문해서 그 동안의 실적을 살펴보고 건축주의 콘셉트와 설계사무실의 특성이 잘 맞는지를 미리 파악하면 설계진행과정에서 의견을 조율하는데 수월하다.

아울러 수익률분석과 대략적인 시공비산출이 가능하다면 재료의 선택에 있어서 명확한 결정을 내릴 수 있고 시공 시 변경이 최소화될 수 있기 때문에 설계사무실을 선택할 때 참고하기 바란다.

건축주는 모든 도면을 다 읽을 수 있어야한다?

건축주가 생활하는 데 겪었던 경험을 토대로 원하는 내용이 도면에 반영되었는지를 확인하면 될 것이다. 설계과정에서 도면은 주된 커뮤니케이션의 도구이고 그 중 평면도가 많은 얘깃거리가 될 것이며 이 단계에서 많은 논의가 오고가게 된다.

시간이 허락한다면 꼼꼼하게 체크하면서 확인하는 절차를 거쳐도 좋을 듯하지만, 거의 수 십장이 넘는 도면을 습득하기란 쉽지 않으며 머리가 아플 것이다. 처음 집을 짓는다는 설렘과 흥분은 땅을 구입하면서 걱정으로 바뀌고 설계를 시작하면서 고민이 늘어나고 시공을 하면서 늙는다.

건축주 스스로 상세도면을 검토하기 위해 발버둥치기 보다는 자신의 이야기와 꿈을 전달하고 이를 이해하고 신뢰할 수 있는 전문가를 찾는 것이 집짓기를 즐기는 방법이 될 수 있다.

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점포주택 설계계약 방식

1. 설계와 시공 분리 계약

가장 일반적인 설계계약방식으로 설계사무실과 시공사가 분리되어 진행된다. 설계를 먼저 진행하고 설계도면을 기준으로 시공사견적을 받는 시스템이다.

시공에 구속되지 않고 설계 본연의 영역에 충실해 원하는 만큼의 다양한 콘셉트의 외관디자인을 확인할 수 있다는 것이 장점이다.

단점은 설계단계에서 예산에 대한 검토가 미흡하기 때문에 건축주가 비용절감에 대한 노력을 동시에 해야 한다는 점이다. 디자인에 치중한 나머지 시공사 견적 시 마감자재가 고가임을 인지하게 되고 시공과정 중 재료변경의 가능성이 내재되어 있다.

check point!

물론 설계단계에서 설계도면에 따른 물량산출과 내역작업이 선결된다면 시공비 예상이 가능하다.

하지만 대부분의 사무실에서 내역작업은 하지 않기 때문에 대략의 단가를 확인하는 절차가 필요하다.

또, 설계허가접수 전에 별도의 시공사 협의를 통해 시공비용을 검증하는 단계를 거쳐야한다.

2. 턴키 방식

설계와 시공을 모두 실시하는 건축사무소에 의뢰하는 것을 두고 턴키방식의 계약이라고 부른다.

설계와 시공의 불일치를 최소화 할 수 있고, 시공단계에서의 설계변경이 불가피할 경우 신속히 대응할 수 있다.

설계와 시공을 동시에 진행하기 때문에 시공비를 절감하는 방안을 모색하기에 유리하다. 프로젝트의 진행이 신속해 제한된 기간에 준공을 앞두고 있다면 이 방법을 택하는 것도 좋다.

하지만 설계의 내용이 시공자입장에서 해석되기 때문에 자칫 작품성보다는 실행예산 내에서 비용을 절감하는 방향으로 설계가 진행될 수 있다. 물론 건축주가 우수한 결과물을 위해 시공비를 과다하게 지출할 의사를 밝힌다면 달라지겠지만 대부분 시공비를 어느 정도 한정하고 계약을 하기 때문이다. 

또한 설계와 시공 그리고 감리자의 견제가 어렵다는 것이 단점이다. 그러나 3자간의 원활한 커뮤니케이션은 장점이 될 수 있다. 건축주 입장에서 건축에 대한 지식과 이해가 선결된다면 옳치 않은 시공사의 제안에 현명하게 대처하고 이를 조율 할 수 있어야한다.

check point!

설계와 시공을 모두 한곳에 맡길지라도 설계를 먼저 계약하고, 그 설계도면으로 내역서를 받아 본 후에 시공계약을 하겠다는 전제조건을 제시하는 것도 단점을 보안하는 턴키계약이 될 것이다.

일부 시공사에서 설계를 하청 주는 경우가 있는데, 이때 하청받은 설계자가 시공사의 시공방법에 절대적으로 의존하게 되므로 올바른 턴키방식이라 볼 수 없다.

점포주택 지을때 꼭 알아야할 건축법규 용어

건축면적

외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말한다. 각층별 면적 중 외부로 가장 많이 돌출된 면적까지 더한 그림자들의 합집합으로 이해하면 된다. 왼쪽 그림에서 A면적에 돌출된 B면적과 C면적을 합한 면적인 150㎡가 건축면적에 해당 된다.

A + B +C = 150㎡

용 적 률

대지면적에 대한 지상층 연면적(전체 면적)의 비율이다. 지상층 연면적은 지상 전체 층의 바닥면적을 합산한 면적으로, 그림에서는 대지면적 250㎡에 대한 각층 바닥면적의 합인 450㎡의 비율이므로 450/250x100% = 180%가 용적율이 된다.

점포주택필지는 택지지구마다 차이를 보이며 150%~200%로 용적률을 정하고 있다.

건 폐 율

대지면적에 대한 건축면적의 비율이다. 그림에서는 대지면적 250㎡에 대한 건축 면적 150㎡의 비율이므로 150/250x100% = 60%가 건폐율이 된다.

점포주택필지는 대개 건폐율이 60%이다.

전용면적

거실, 방, 주방, 욕실, 다용도실등 각층 바닥면적에서 공용면적과 서비스면적을 제외한 면적을 의미한다.

공용면적

계단실과 엘리베이터실 및 설비(배관 등)을 설치하기 위해 수직적으로 연결된 면적이다.

서비스면적

서비스발코니면적이라고 하며 외벽 끝에서 1.5m까지 이격된 면적. 건축면적에는 산입이 되지만 용적률을 산정하는 연면적에는 산입이 되지 않아 서비스 면적이라고 한다.

서비스 면적으로 인정 받기 위해서는 외벽면에 창호를 설치해야만 한다.

일조권 사선제한

인접건물의 일조권 확보를 위해 정북 또는 정남방향의 인접대지경계선으로 부터 일정거리를 이격하여 신축하도록 하는 일조권 사선제한은 건축법으로 강제규정하고 있다.

건물의 높이 9m까지는 1.5m를 이격하고 9m이상에서는 높이의 1/2만큼의 거리를 인접대지경계선에서 이격해야한다.

일조권사선제한 적용여부에 따라 용적률에 많은 차이를 나타나게 되고, 택지지구마다 일조제한 방향이 다르므로 토지 구입시 반드시 확인할 조항이다.

도로 사선제한

도로 폭에 따른 건축물의 높이를 제한하는 것이다. 보통 전면도로나 반대쪽 대지경계선까지 수평거리의 1.5배를 넘을 수 없다. 가령 도로 폭이 10m일 경우 건축물의 높이는 도로에 면한 부분이 15m를 넘을 수 없도록 규정하고 있다.