▲ 석재를 다양한 방식으로 가공해 입면에 변화를 주었다. 집의 겉모습만 보아도 내부의 공간을 상상해 볼 수 있다.

■ PLAN

대지위치 광교3블록 6-4(수원시 원천동 578-3)

대지면적 262.6㎡ 지역지구 1종 일반주거지역/지구단위계획구역

용도 2종근린생활시설(일반음식점)/다가구주택

도로현황 동측 20m도로, 서측 10m도록

구조 철근콘크리트구조

규모 4층 건축면적 151.63㎡

연면적 472.44㎡

건폐율 57.74%

용적률 179.91%

외부마감 외화강석, 마천석버너, 보더타일, 징크아연판, KCC 하이샤시 2중창,

             thk18 브론즈유리

내부마감 V.P, SILK PAPER, WOOD VENEER, MARBLE TILE

설계시공 이오스건축그룹(EOS A&C) 031-232-6212

인테리어 이오스 인테리어사업부

집도 여러 번 짓다보면 전문가 뺨치는 안목이 생긴다. 올 봄 광교신도시에 상가주택을 올린 윤영희 씨가 그런 경우다. 윤 씨는 2002년 직접 소형임대주택을 지어 임대사업에 뛰어든 것을 계기로, 지금껏 10여 채의 수익형 부동산을 개발하고 임대사업도 하고 있다. 지인의 부탁으로 집짓기를 대신해 주거나, 혹은 여러 사람이 함께 땅을 구입한 후 건물을 지어서 되팔아 판매수익을 나누기도 했다.

▲ 4층 주인세대는 주방과 거실의 개방감이 뛰어나다. 집 한가운데를 움푹 파고든 중정을 만들어 빛을 끌어들이고 있다.

어느 분야의 전문가가 되기 위해서는 1만 시간이 필요하다는데, 그녀 역시 직장생활을 하는 마음가짐으로 한해 1채씩 꾸준히 나홀로 집짓기에 도전하며 노하우를 쌓았다. 땅을 찾는 안목에서부터 수익률 계산, 관련 법률, 금융, 건축, 평면 설계, 마감재 선택과 임대 유치에 이르기까지 공부하고 경험하는 시간으로서 부족함이 없어 보인다.

올 봄 지은 광교 상가주택에도 윤 씨의 오랜 노하우가 녹아있다.

최대 용적률 찾을 땅 골랐다

윤 씨가 선택한 땅부터 살펴보자. 광교신도시 3블록에 위치하는 상가주택용지로, 바로 옆에 아주대병원, 지방법원이 자리하고 수원 구도심과도 밀접해 임대수요가 매우 풍부하다.

용지는 남과 북이 이웃 건물로 막힌 대신, 동과 서가 시원스레 트여 있다. 특히 동측방향에는 20m이상의 도로가 지나고, 그 도로와 대지 사이에는 녹지와 보도가 조성되어 있다.

무엇보다 윤 씨는 일조사선제한을 피할 수 있는 땅이라는 점에서 합격점을 주었다. 건물을 4층까지 올릴 수 있는데다, 최대 용적률을 채워 최대 면적을 지을 수 있는 만큼 수익률도 높일 수 있기 때문이다.

한마디로, 개발 비용을 많이 투자하지 않아도 임대가 잘 되는 지역이라고 판단했다. 입주 전 상가 임대계약이 성사됐고, 2~3층 주택 세입자도 쉽게 찾을 수 있었다.

▲이웃집과 같은 비용을 들이고도 디자인적으로 우수한 외관을 얻게 됐다.

평면과 외관디자인에 집중했다

광교 상가주택은 건축가와의 협업을 통해 더욱 완성도를 높일 수 있었다. 건축가는 그녀가 요구한 실용적인 임대세대와 단독주택 못지않은 주인세대를 세심하게 계획해 주었다.

임대세대는 방이 좀 작더라도 투룸과 쓰리룸으로 계획해 다양한 수요층을 고려했다. 면적이 여유롭지 않기 때문에 공간의 변화를 주기 보다는 가장 효율적이고 실용적인 평면이 되도록 데드스페이스를 최소화했다.

4층 주인세대는 거실의 천장을 높여 풍부한 공간감을 살리고, 다락층과 중정마당을 마련해 채광과 전망이 좋은 단독주택으로 연출했다.

건축가가 제안한 외관 디자인은 평범하고 경제적인 재료의 믹스매치를 통해 세련된 경관을 만들어냈다. 내구성과 내오염성이 우수한, 상가주택에 흔히 쓰이는 화강석과 고흥석을 선택했지만, 돌 가공법과 디자인을 달리해 이웃 집들과 같은 비용을 지불하고도 차별화된 외관을 얻은 것이다.

수익성을 고려하는 상가주택의 경우 평면과 외관 디자인에 큰 방점을 두어야 한다는 게 그녀의 생각이었고, 건축가는 제한된 경비와 조건 속에서 최적의 디자인을 만들어 주었다.

▲ 주방에서 바라본 거실. 정면부가 서쪽을 향해 있는 주택인지라 남쪽의 빛이 아쉽다. 중정을 만들어 남쪽 태양을 거실까지 불러들이고 있다.

상가주택도 주택, 오래가는 집을 지었다

윤 씨의 상가주택 속내를 들여다보면 실용성의 실체를 엿보게 된다. 건물 전체에 내단열과 외단열을 적용한 벽체는 이웃한 주택들과 비교해 눈에 띄게 두툼해져 있다. 윤 씨는 몇백만원 차이에 불과한 단열재 사용을 아끼는 것만큼 어리석은 게 없다고 지적한다.

▲ 거실과 오픈되어 있는 다락방이 폭넓은 공간감을 선사한다.

이 주택은 층간소음에도 대비하고 있다. 법적으로 설치의무가 없는 차음재를 층간 바닥에 설치한 것이다. 4층 주택이지만 엘리베이터도 설치했다. 젊은 임차인들은 엘리베이터 유무를 꼭 확인하기 때문에 임대에 직접적인 영향을 끼친다는 것이다. 향후 10년, 20년 후 임대수요가 노인층으로 변할 수도 있기에 대비해야 한다는 게 윤 씨의 판단이다.

모든 재료 선택시에는 내구성, 내오염성을 최우선으로 선택했고, 시공이 용이한지 훗날 하자보수시 자재 수급이 쉬운지도 확인했다.

1 다락층에서 나설 수 있는 테라스를 두 곳이나 만들어 두었다. 사진은 동측 테라스의 모습이다. 2 4층 주인세대의 중심 공간인 중정. 프라이빗한 침실영역과 공적인 거실 주방 영역을 자연스럽게 분리시키는 역할을 한다.

상가주택은 시간 싸움, 시공사를 잘 선택했다

광교 상가주택은 계획했던 기간 안에 완공하고 입주했다. 상가주택이 일반적인 단독주택과 다른 점이 있다면, 바로 개발 타이밍을 잘 맞춰야 한다는 점일 것이다. 공사기간이 마냥 늘어져 임대시기를 놓치게 되면 집주인은 금융상 큰 손해를 보게 된다. 그렇기 때문에 시공자와의 호흡이 매우 중요하다고 강조한다. 건물의 질 역시 시공자에게서 나온다. 아무리 설계를 잘해 놓아도 시공자가 협조하지 않으면 속수무책이라고.

1 건축가는 주택 출입구 디자인에도 정성을 들였다. ㄱ자로 꺾인 캐노피가 아늑함을 주며 도로에서의 시선도 막아준다. 2 4층 주택이지만 엘리베이터를 설치했다. 집주인은 임대주택에 꼭 필요한 아이템이라고 강조한다.

윤 씨가 말하는 시공자 잘 고르는 묘안이 하나 있다. 바로 계약서에 약속한 공사 기간을 지키지 못할 경우 손해를 책임진다는 내용의 패널티 조항을 꼼꼼히 넣으라는 것이다. 이런 조항을 거부하는 시공자와는 계약하지 말 것을 권한다. 그녀는 또 불법 건축을 대수롭지 않게 여기는 시공자와도 일하지 않는다. 불법 건축이 훗날 부메랑이 되어 고통받는 건축주를 숱하게 보아왔고, 나중에 집을 팔기도 어렵기 때문이다.

건축주의 판단과 자세도 중요하다. 빠른 판단이 필요할 때 머뭇거리면 공사가 계속 지연된다. 이에 대비해 미리 건축에 대해 공부해 두어야 한다고 당부한다.

디자인 노트

입면디자인,

절제된 마감재료에 개성 담아

상가주택은 평면설계에 있어서 자유롭지 못하다. 1층 상가의 면적과 임대세대 가용면적의 극대화는 수익률과 관계되기 때문이다. 다소 위축된 평면설계는 입면상에서도 다분히 반영되어 무미건조한 입면디자인이 될 수 있다. 여타 상가주택의 외관을 보면 단조로움을 피하기 위해 내부 프로그램과는 관계없이 다양한 마감재가 형태적 논리를 무시하고 현란한 색채로 치장된 것을 볼 수 있다.

광교주택은 입면디자인에 있어서 내부프로그램을 외면하지 않도록 절제했으며, 이는 다소 과감한 메스의 분절로 이어졌다. 1층 상가와 상부층의 기능적인 구분은 재료의 분리로 표현하고, 2층과 3층은 두 가지 표정으로 분리했다. 최상층인 4층은 오픈된 중정을 중심으로 거실과 침실이 분리되어 대담한 형태적 변화를 노렸다.

건축주의 요구에 따라 내구적이고 내오염성이 있으며 단열성능을 유지할 수 있는 외피, 그러면서 수급이 수월해 경제적이며 시공이 용이한 재료로 석재를 선택했다. 석재가 가지고 있는 중후함을 유지하면서 다양한 표정을 색상과 표면의 마감방법으로 표현하기로 했다.

화강석의 거친 마감은 빛의 표정을 그대로 흡수해 반응하도록 했고, 중앙의 고흥석 물갈기를 통해 화강석과 강한 대비를 주었다. 또한 패턴가공을 추가해 변화를 주면서 해당 건물의 인상을 결정하도록 했다. 상가 높이의 붉은색 캐노피는 면적인 요소에 상반되는 선적요소로 무채색의 석재마감에 강한 악센트로 작용한다.

평면설계,

입체적인 주인세대를 구상하다

건축주는 상가주택을 계획하면서 4층 주인세대를 단독주택의 공간구조가 되기를 기대했다. 따라서 주인세대는 평면적, 입체적으로 풍부한 공간이 되도록 계획했다. 거실중심의 집중형 평면을 취하는 아파트와 차별화된 평면을 구상하면서 외부공간과의 긴밀한 연계성에 주목했다. 오픈스페이스(중정)을 4층 주택의 중심에 배치하고, 중정을 경유하는 복도를 통해 공적영역과 사적영역을 분리했다. 이는 자연스럽게 거실과 침실이 분리되어 가족 간의 프라이버시를 보호하는 평면을 낳았다.

중정에 인접된 거실, 복도는 시각적으로 열리면서 밝고, 확장된 공간감을 경험할 수 있다. 3면이 막힌 내부지향적 외부 테라스는 활용도에 있어서도 적극적이며 실내와의 관계가 더욱 친밀할 수 있다. 주변 인접 건물에서의 시각적 차단과 하늘로 오픈된 테라스는 다양한 활용도를 예상할 수 있다.

또한 정면이 서측이기 때문에 일조조건상 강한 오후의 빛을 받아야하지만 중정을 통해 거실을 남측으로 열리게 하여 남측광이 들어오도록 하였다. 빛은 한결 부드럽고 난방에도 유리한 평면계획이다.

인테리어,

풍부한 공간감과 담백한 물성의 조화

4층 주인세대 인테리어는 풍부한 공간감과 담백한 물성의 조합을 추구한 결과다. 거실의 천장은 다락 높이로 확장하여 넓은 공간이 되었고, 주방을 인접 배치한 LDK방식은 수평적으로 거실의 연장이 되도록 하여 시원한 개방감을 주었다.

거실의 넓은 벽면을 따라 조성된 다락으로 올라가는 계단은 리듬감있는 조형적요소가 됐고, 다락에서 거실과의 관계 또한 오픈되어 입체적이고 흥미로운 동선이 되도록 하였다. 좁은 복도와 확장된 거실 그리고 좁은 다락계단과 다락에서 거실로의 폭넓은 공간감으로 이어지고, 다락의 전 후면에 마련된 외부테라스는 하늘을 향해 열려있는 마지막 공간체험이 된다. 다채로운 공간 경험은 해당 주택의 가장 큰 인테리어 요소일 것이다.

전체적으로 밝게 도장한 벽은 공간의 깊이와 형태를 잘 표현하며, 빛의 변화에 가장 순수하게 반응한다. 아트월의 거친 대리석은 자연광과 인공조명에 따라 변화된 표정을 연출한다. 짙은 월넛 계열의 우드플로링 바닥은 공간에 안정감을 준다. 계단벽면에 자작나무를 덮어 지루하지 않으면서 은근한 변화를 꾀했다. 풍부한 공간감이 강조되면서 내부의 마감재료는 절제되어 최소화되었고 시간의 흐름에 퇴색되지 않는 공간을 만드는 것이 인테리어의 핵심이 되었다.

글 이범식·이오스건축그룹 대표