최근 제주도 부동산시장에 나타난 변화들을 요약한다면

주거, 교육, 의료, 기업 비즈니스 환경이 융합되면서 단순한 주거와 관광산업 영역을 넘어 다양한 부동산 상품이 등장하고 있다. 그 중 분양형 호텔과 호텔서비스가 가능한 레지던스형 오피스텔 등 수익형 부동산이 제주에서 봇물처럼 터져 나오고 있다.

부의 축척보다는 생활환경의 질과 삶의 질 등을 추구하는 세대가 제주 사회의 중추로 등장, ‘힐링 제주’의 가치가 더욱 높아지고 있는 점도 큰 변화다. 제주유입 인구 증가와 더불어 관광객 1000만명 시대에 들어선 제주지역 관광호텔 등에 대한 수익이 기대되면서 내·외국인 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

제주 부동산시장의 동력은 무엇이라고 보는가

제주는 최근 급속한 인구 유입 등으로 인구 60만 명을 넘어서고, 제주를 방문하는 연중 관광객 수가 1000만 명을 돌파했다. 지난해만 하더라도 5월까지 한달 평균 680명이 제주 정착을 결정했지만 올해는 5월 말까지 월평균 856명이 제주행을 실행했다. 이러한 유입 인구 증가와 관광객들의 증가가 지역 부동산 시장에 직접적 영향을 미쳤다고 본다.

제주지역 주택사업 현황은 어떤가

현재 도내 주택건설사업자 등록업체가 167곳이다. 주택시장 규모에 비해 업체가 난립하는 게 아니냐는 우려의 목소리도 있지만 이중 꾸준히 사업을 추진하는 곳은 30%내외다.

제주도는 쾌적한 자연환경과 정주여건이 좋아 은퇴한 고소득 전문직은 물론 영어국제학교 학부모도 많이 이주해 오고 있다. 인구 증가 지역은 공급에 비해 수요가 넘쳐나 신규 분양하는 아파트의 희소성이 부각돼 향후 프리미엄도 기대해 볼 수 있다고 본다.

요즘 도내 주택분양시장은 중소 면적을 중심으로 활성화되고 있다. 지난 5월말 현재 도내 미분양 주택현황은 408곳으로 전월 503곳과 비교, 95곳 감소했다. 건설사들이 미분양 물량을 소진하기 위해 다양한 혜택을 제시하면서 최근 인기를 끌고 있다.

제주에 유입되는 중국 부동산자본의 양상은 어떠한가

중국 자본이 제주도를 낙점한 것은 입지와 제도적 장점 때문으로 분석된다. 노비자와 세금 감면 인센티브, 부동산 영주권 제도(투자이민제), 중국 주요 도시와 비행기로 불과 2~3시간이면 도달하는 가까운 지리적 접근성, 빼어난 자연경관 등의 요인이 복합적으로 작용한 덕분이다.

제주에 투자한 중국계 부동산 개발업체는 대부분 관광개발사업을 추진하면서 우선 호텔과 콘도미니엄, 리조트 등 숙박시설 조성에 나서고 있다. 이들 기업들은 숙박시설을 중국인들에게 분양한 뒤 분양대금을 다시 투입하는 방식으로 제주에서의 개발사업을 이끌어가고 있다.

제주 부동산 가격에 거품이 있다는 지적에 대한 입장은

중국 자본을 비롯한 외부 자본의 도내 부동산 시장으로의 유입은 도민들의 심리적 거부감을 떠나 향후 장기적 관점에서 제주경제에 심각한 문제로 등장할 가능성이 있다. 부동산 시장의 과열은 결국 땅값 상승과 아파트 등 주택의 상승으로 이어지고, 이는 도민들의 주거비에 부담을 주게 된다.

예를 들어, 몇 년 전부터 외부 아파트 건설업체가 제주에 진출하면서 분양가가 급격히 상승했고 이에 따라 도내 집값이 급속도로 뛰어올랐다. 이 같은 집값의 상승은 소비를 둔화시키고 도내 중소기업들의 임금 상승과 영업실적 부진으로 이어져 제주경제에 부작용을 일으킬 우려가 있다.

그리고 제주도의 외자 유치 관련 제도가 자리 잡기 전에 중국 자본이 대거 부동산 개발사업에 몰려들어 투자와 투기를 구분하기 어려운 측면이 있다. 중국 경기 변동에 따라 유동적이지만 지역경제 활성화와 고용창출이라는 지역 내 선순환구조를 위한 안전장치 마련이 시급하다. 이 같은 시각에서 볼 때 외부자본의 제주유입 문제에 대한 논의를 심도 있게 진행해 대책이 마련돼야 한다.

마지막으로, 현재 제주도가 펼치고 있는 부동산 관련 정책과 제도를 평가한다면.

제주도를 향한 외국자본들의 투자행렬은 근 10년 전부터 큰 관심과 논란을 불러 온 사안이다. 2006년 ‘특별자치도’로 출범한 제주도는 국제자유도시를 표방하며 대규모 개발 사업을 추진하는 과정에서 자연스럽게 외국자본 투자가 이어지기 시작했다.

일명 ‘국제자유도시 핵심 프로젝트’라고 이름 붙여진 개발 사업들은 대단위 자본이 투입돼 호텔·리조트 등을 건설하는 내용을 포함하고 있다. 헬스케어타운, 신화역사공원, 휴양형 주거단지 등이 그것이다. 최근 수년 사이엔 이들 사업 외에도 빗장이 풀렸다고 할 만큼 물밀듯이 외국 투자자본이 밀려오고 있다.

‘부동산 투자 이민제’ 또한 중국의 개발 열풍에 불을 지폈다. 중국 개발업체들로선 이민·레저 선호가 높은 부호들의 뭉칫돈을 제주도에 짓는 콘도·호텔 분양 수요로 끌어들일 수 있는 새 시장이 열린 셈이다.

하지만 빛이 있으면 그늘이 있는 법이다. 중국 자본에 의한 토지 잠식, 부동산 시세 차익을 노린 투기자본 변질 우려, 중산간 난개발 가능성 등 부작용을 걱정하는 목소리가 나오고 있는 것이다.

원희룡 도지사 당선인 새도정준비위원회(이하 준비위)가 기존 ‘영주권 제도’ 개선안으로 ‘부동산ㆍ금융투자 영주권 제도’를 내놓은 것도 이런 이유 때문일 것이다.

금융투자를 유도하면 막대한 규모의 토종자본을 조성할 수 있게 된다. 예컨대 영주권 부여 건수를 제주 인구의 1%인 6000건으로 가정한다면 3조원 가량을 마련할 수 있다. 그럴 경우 풍력 등 제주의 미래산업에 대한 투자가 가능해진다.

외국 자본을 ‘토착자본화’할 수 있다는 점에서 긍정적으로 본다. 특히 단순한 투자유치를 넘어 기업과 지역이 상생할 수 있는 사후 관리체제를 구축한다는 면에서 의미가 크다 하겠다. 관건은 소관부처인 법무부가 제도 개선안을 수용하느냐 여부에 달려있다.