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[제주는 지금! 제주 부동산개발지역 현장르포 ①]

PART1 국제자유도시로 나아가는 불편한 여정

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2014년 대한민국에서 가장 뜨거운 부동산시장은 제주가 아닐까.

정착, 여가, 창업, 노후생활, 영어교육, 투자이민 등 다양한 목적을 지닌 사람들이 제주로 이주하면서

제주 부동산 시장은 활화산 같은 폭발력을 보이고 있다.

제주는 투자이민제를 실시한 2010년 이후 인구가 계속 증가세다.

지난 한해 제주인구 증가세가 2.6%로 최고치를 기록하며,

올해 62만명을 무난히 넘어설 것이라는 전망이 나왔다.

특히 육지에서 이주해오는 40~50대 이주민과 외국인 수가 인구증가를 견인하고 있는 것으로 나타났다.

중국, 홍콩 등 외국 부동산개발회사의 거대 자본 유입도 화제다.

제주는 지금 ‘공사 중’이라는 빨간불이 커졌다.

2박3일간의 제주 투어에서 곳곳에 파고든 대규모 개발 현장들을 목격할 수 있었다.

급격한 이주민 증가와 외국 투자자본 유입이 제주 부동산 시장에 영향을 주고 있는 것만은 분명해 보인다.

지금 제주에서는 무슨 일이 벌어지고 있는 것일까.

국제자유도시를 꿈꾸는 제주가 펼치는 개발 현장 속으로 들어가 본다.

취재 구선영 기자 사진 왕규태 기자

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▲ 서귀포시 동흥동에 조성중인 제주헬스케어타운

▲ 제주 서귀포 중산간지역에 자리잡은 제주헬스타운은 조망권이 수려하다.

국제자유도시로 빗장은 열었는데…외국자본에 민감한 제주

7월3일 오전 9시 방문한 제주특별자치도청. 7월1일 민선6기가 출범한 직후 도청 분위기는 한껏 긴장돼 있다.

원희룡 제주특별자치도지사 당선인은 취임사에서 “좋은 투자는 적극 유치하되, 제주의 가치를 훼손하는 투기자본과 난개발에는 엄격하게 대응하겠다”고 강조했다. 그동안 외자 유치에 두 팔을 걷어 부친 전임 도지사와는 분명한 선긋기다.

취임 직전인 지난 6월19일에는 ‘투자이민제 개선안’을 내놓기도 했다. 현행 5억원 이상 외국인 부동산 투자자에 영주권을 부여하는 부동산 투자이민제를 개선해, 추가로 5억원 이상의 공채(제주지역개발채권)를 매입해야 영주권을 부여하는 ‘부동산·금융투자 영주권제도’ 도입이 개선안의 골자다.

이 개선안은 이해당사자 협의나 사전 검증없이 새도정준비위원회가 일방적으로 발표한 내용으로 실현가능성에 의문을 제기하는 지역 언론의 질타를 받기도 했다.

제주도청에서 만난 국제자유도시본부 관계자 또한 “법률로 고시된 투자이민제도를 제주도의 권한으로 바꾸긴 힘들지 않겠냐”는 반응을 보였다. 또, “제주특별자치도라는 명칭이 무색하게 제주도는 여전히 중앙정부에 대한 종속관계를 벗어나지 못하고 있고 그렇다고 지원을 더 받는 것도 아니다”며 불편한 심기도 내비췄다.

7월21일 원 도지사는 자신의 의지를 재차 드러냈다. 주간정책회의에서 “개발사업 관련 각종 심의나 평가를 관행적으로 통과시켜줘서는 안 된다”고 강조한 것. 실제 6월 예정됐던 신화역사공원 착공식이 무산됐다. 신임 도지사가 8월말까지 개발계획을 재검토할 시간을 달라며 유예한 것이다.

▲ 국제자유도시 핵심프로젝트 대다수를 추진중인 JDC(국제자유도시 개발센터) 전경. 제주시 첨단과학기술단지 내에 자리한다.

국제도시 개발 효과 못 느껴, 제주 민심은 빨간 불

실현가능성 여부와 상관없이 새 도지사의 계속되는 행보는 민심 달래기의 일환으로 볼 수도 있다.

최근 제주에서는 외국인들의 부동산 매입과 개발참여에 따른 도민사회 우려가 높아지고 있다. 특히 중국인들이 내국인을 앞세워 불법적으로 토지를 사들인다는 흉흉한 소문까지 돌고 있지만, 제주 현지에서 사실을 확인할 수 없었다.

다만 외국투자자본이 투입된 대규모 개발현장을 바라보는 제주도민의 우려 섞인 시선을 만날 수 있었다.

서귀포시에 살고 있는 백모 씨는 “국제화를 이유로 개발을 늘렸으면 좋은 일자리가 늘던지 도민 소득이 늘던지 아니면 거주환경이라도 좋아져야 하는데, 도민이 느끼는 효과는 전혀 없고 대규모 개발 여파로 땅값만 춤추고 있어 불안하다”고 말했다.

제주도민들의 시각은 주택저널이 입수한 제2차 제주국제자유도시 종합계획(2011년12월 발간, 1550쪽) 보고서에서도 확인할 수 있었다.

2차 종합계획을 수립하기 직전인 2010년 7월9일부터 7월21일 실시한 지역주민 설문조사에서, 제주국제자유도시 사업의 일환으로 진행되고 있는 개발과 투자가 지역사회에 가져온 효과가 없다는 부정적 의견이 상대적으로 높게 나타났다.

또한, 2002년 기본계획 추진 이후 추진 전보다 일자리(취업기회), 소득 수준, 주택마련의 기회와 가능성, 치안 수준은 오히려 나빠졌다는 의견이 지배적인 것으로 드러났다. 다만 불만족스러웠던 교육환경, 의료환경은 다소 향상된 것으로 평가했다.

전문가 52명을 대상으로 한 인터뷰에서는 ‘제주국제도시’가 제주발전의 미래상인가에 대한 합의가 일반주민은 물론 지역 전문가와 정치인, 학계와도 이뤄지지 못한 채 사업이 진행됐음을 확인할 수 있다.

주민들은 국제자유도시 추진과정에서 도민 의견이 반영되지 않았다고 밝혔다. 전문가들조차 국제자유도시계획이 발전을 위한 수단으로만 나아가는 것 아니냐는 의문을 제시하고 있다.

인터뷰에 참여한 전문가들은 “국제자유도시 추진과정에서 구성원들이 소외받지 않고 갈등이 최소화되며, 투자금액이 지역에 선순환 되고, 내생적 자원을 활용한 이익이 구성원들에게 적절히 배분되는 것이 성공의 관건”이라고 진단했다.

“제주 미래 비전은 국제자유도시보다는 국제관광 휴양도시, 생태의 섬, 평화의 섬 방향으로 가야 한다”는 전문가들과 주민들의 인식이 일치한다는 점도 국제자유도시로 발돋음하려는 제주의 행보를 어렵게 하고 있다.

투자진흥지구 총사업비 중 77% 외국기업이 점유

제주도민들의 호응을 얻지 못하고 있는 국제자유도시의 실체는 무엇일까. 이를 알아보기 위해 제주국제자유도시 종합계획과 추진 현황을 분석했다.

제주자치도는 2002년 제1차 제주국제자유도시 종합계획을 공표한다. 관광, 의료, 교육, 청정 1차산업 등 4대산업을 기반으로 상대적으로 낙후되어 있는 제주를 발전시키고 사람·상품·자본의 이동이 자유롭고 기업 활동 편의를 최대한 보장한 국제자유도시를 만드는 목표를 세웠다. 지금은 첨단산업까지 더해 5대산업을 육성한다는 방침을 갖고 있다.

외국자본 유치를 위해 제일 먼저 제주투자진흥지구 제도를 도입한다. 내국인과 외국인 투자에 대해 2015년까지 조세 감면 등의 인센티브를 제공하는 제도다. 관광, 문화, 교육, 의료, 첨단 분야에 24개 업종에서 투자자가 희망하는 지역에 5백만불(한화 5억원) 이상 투자하면 투자진흥지구로 지정해 준다.

올해 6월 기준으로 45개소의 투자진흥지구가 지정됐다. 1948만㎡ 면적에서 총 사업비 11조4141억원이 투자될 예정이다.

이 가운데 외국투자기업은 올해 4월말 기준 18개 사업장. 최종 개발이 완료되기까지 예상되는 총 사업비 규모는 8조8690억원으로, 4월말 현재 7822억원의 외화자금이 제주에 도착했다.

중국기업이 12곳으로 가장 많고, 일본 홍콩 싱가폴 말레이시아 호주 등이 참여하고 있다. 중국 투자사업의 총 규모는 3조3610억원으로, 총 사업 규모의 37.8%를 차지한다.

투자액이 가장 큰 사업장은 신화역사공원으로, 홍콩과 싱가포르의 합작기업인 람정제주개발(주)이 총사업비 2조5600억원을 투자하기로 했다. 2위는 말레이시아의 버자야리조트그룹이 개발하는 예래휴양형주거단지다. 총사업비가 2조4656억원으로, 4월말 현재 외화자금 1514억원이 도착했다.

외국인 토지취득 현황은 어떨까. 올 3월까지의 누계를 보면, 제주의 외국인토지보유는 도 전체 면적의 0.6%인 1만1063㎡로 국적별로는 미국, 중국, 일본 순이다. 중국은 0.2%에 약간 못 미치는 면적을 점유하고 있다.

제주도청 투자유치과 측은 “시중에 떠도는 중국자본 침투에 대한 우려와 달리, 실제 중국인 보유 토지는 대부분이 목적이 뚜렷한 투자유치기업의 사업장으로 부동산 투기라고 볼 수 없다”는 입장이다.

새 도지사가 진입 문턱을 높이겠다고 밝힌 ‘부동산 투자 이민제도’의 성과는 어떨까. 2010년부터 실시한 투자이민제도를이용해 거주가 가능한 F-2비자자격을 취득한 외국인은 2013년 10월 기준 271명이다. F2비자를 5년 유지시 영주권(F5)을 얻게 된다.

▲ 토지분양이 완료되고 현재 100개 기업이 입주한 제주첨단과학기술단지. 대표적인 이주기업으로 다음스페이스가 있다.

콘도, 리조트 숙박 중심의 개발 형태가 더 큰 문제

앞서 살펴본 외국자본의 유입, 외국인 토지취득, 부동산 투자이민 현황만 봐서는 제주도민이 우려하는 만큼은 아니다. 이보다 제주도민들이 갖는 우려는 외국자본이 들어와서 진행하고 있는 개발의 내용에 있는 것으로 파악된다.

서귀포시에서 활동 중인 공인중개업자는 최근 가시화되고 있는 개발사업에 대해 쓴소리를 한다. 그는 “예래휴양단지, 제주헬스케어타운 등에 외국투자개발회사들이 본격적으로 들어와서 공사 중인데, 죄다 콘도부터 짓고 있으니 그나마 늘고 있는 중국인 관광객도 거기서 다 흡수하게 생겼다”며, “경관 좋고 아름다운 주요 지역을 투자진흥지구라는 명목으로 다 풀어서 결국 중국자본만 좋은 꼴을 만든다”고 지적했다.