● 주택산업연구원은 연구원 자체조사를 통해 2017년 주택시장의 주요변수로 대출규제와 금리, 가계부채, 공급량, 입주량 등 다섯가지를 꼽았다. 이들 변수중 영향력이 가장 큰 메가 변수는 대출규제 금리 가계부채를 포괄하는 주택금융정책이라고 진단했다. 올해에 이어 당분간 주택금융정책의 강도와 속도에 따라 주택시장 방향이 달라질 수 있다는 것이다.

특히 올해는 금리영향 확대가 예상되는 해로 주택시장 충격을 최소화할 수 있는 금리인상폭과 속도조절이 중요하다. 지난해 미국의 금리가 인상되면서 국내 기준금리 인상 압력도 상존하나 가계부채 리스크로 급격한 금리인상은 어려울 것이라는 게 연구원측의 예측이다.

올해 하반기쯤에 인상 가능성이 있으나 국내 기준금리 인상폭이 제한적일 수밖에 없고 따라서 기준금리 인상 자체가 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보고 있다. 다만 금융권에서 자체적으로 결정하는 기준금리와 시장위험을 반영한 가산금리 스프레드금리 가 급격히 인상될 경우 주택금융소비자의 심리적 불안심리가 확산되면서 주택시장 불안요인으로 작동할 우려가 있을 것으로 분석했다.

금리수준 높아질 가능성 많다

주택산업연구원이 100여개의 주택업체와 100개의 부동산중개업소를 대상으로 설문조사한 바에 따르면, 시장에서는 주택담보대출 규모가 현재 수준보다 증가할 것이라는 인식과 감소할 것이라는 인식이 공존하고 있는 가운데 주택담보대출 금리는 현재 수준보다 상승할 것이라는 인식이 높은 상태인 것으로 나타났다고 밝혔다.

2017년 주택담보대출 규모가 증가할 것이라고 응답한 비중이 전체 응답자의 48%이고, 감소할 것이라고 응답한 비중이 40.8%였다. 즉 올해 주택담보대출 규모가 지난해보다 늘어날 것이라는 응답이 더 높게 나타난 것이다. 가계부채에 대한 올해에도 여전히 지속될 가능성이 높은 셈이다.

지난해 2월과 5월에 수도권과 지방에 각각 시행된 ‘여신심사 선진화 가이드라인’과 ‘가계부채 관리방안’을 주요 내용으로 하는 825 대책, 그리고 후속조치인 DSR(총부채원리금상환비율, 차주의 연간 소득대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율)도입 등의 영향으로 주택담보대출의 상승 속도는 둔화될 것으로 분석했다.

2017년 주택담보대출 금리는 기존의 수준(2016. 9월기준 2.80%)을 유지하거나 상승할 것이라고 응답한 비중이 전체의 93%를 차지하고 있다. 반면 현재보다 하락할 것이라고 응답한 비중은 7%에 그쳤다. 대부분의 시장관계자들이 올해 국내 금리의 인상이 유력한 것으로 전망하고 있음을 보여주고 있다.

이같은 조사결과를 바탕으로 주택산업연구원은 주택담보대출 금리가 한은의 기준금리 결정방향에 따라 움직일 것으로 보면서도 시장의 불확실성이 확대될수록 한은의 기준금리 결정 여부와 관계없이 상승이 불가피할 것으로 전망하고 있다.

특히 미국의 금리인상이 현실화된 만큼 한국에서도 금리인상 시대가 예상된다는 것이다. 미국이 지난해 12월 금리를 인상한데 이어 트럼프의 대통령 취임으로 올해 상반기 중 추가 금리를 인상할 것이라는 전망이 우세한 실정이다. 이에 따라 한국도 자본유출을 막기 위해 일정 시차를 두고 기준금리 인상을 할 수밖에 없어 저금리 기조를 유지하기에는 무리가 따를 것이라는 게 연구원측의 분석이다.

‘올해 기준금리 동결’ 전망도

한편 IBK경제연구소도 올해 트럼프가 금리인상을 단행할 것이라는 전망이 지배적인 상황에서 한국도 올해부터 금리를 인상할 것으로 예상된다고 밝혔다. IBK경제연구소는 이에따른 중소기업의 금융비용 부담이 가속화될 것을 우려했다.

한국금융연구원은 미국의 정책금리 인상으로 우리나라의 금리나 환율의 위험성이 부각될 수 있어 2018년부터 금융시장에서 외국인 자본의 본격적 이탈 가능성이 있는 것으로 전망하고 있다. 반면 하나금융투자는 미국의 점진적인 금리인상 기조 하에서 한국은행의 운신폭은 좁아질 것이라며 한국은행이 올해 기준금리를 동결할 것이라는 전망을 내놓았다.

한국은행은 금리인상을 두고 매우 고민이 깊어질 것으로 보인다. 미국 금리 인상에 따른 외국인의 자본이탈을 막기 위해 기준금리를 인상하면 가계부채가 우려되기 때문이다. 그렇다고 경기부양을 위해 금리를 인하하면 자본 유출에 따른 금융시장 혼란이 부담스러운 상황이다.

한편에서는 미국의 금리인상 속도가 급격하게 빨라지지는 않을 것이라는 전망도 적지 않다. 미국 경기가 생각보다 완벽하게 회복되지는 않았다는 것이 시장의 인식이며 이러한 상황에서 미국이 금리를 인상하면 달러 강세로 바뀌면서 전반적으로 미국 경제 자체가 흔들릴 우려가 커지기 때문이다.

따라서 트럼프의 경제정책에 대한 불확실성으로 시장금리 변동성이 확대될 가능성을 염두에 둘 필요가 있지만 금리상승 폭은 제한적일 것이라는 관측이 많다. 또한 미국의 금리변동이 당장 시장에 충격을 주기보다는 시차를 두고 우리나라에 영향을 주기 때문에 올해보다 내년에 영향을 줄 가능성이 높다.

늘어난 입주물량도 주요 변수 꼽혀

올해와 내년에 걸쳐 늘어나는 입주물량도 주택 및 부동산시장의 주요 변수로 꼽힌다. 부동산114에 따르면 2014년 이후 아파트 분양물량이 크게 늘어나면서 2017년과 2018년 입주물량도 크게 늘어나는 것으로 나타나고 있다. 올해 아파트 입주물량은 1999년 36만9000여 가구 이후 최고치인 37만가구에 이른다.

최근 입주물량이 가장 적었던 2012년의 17만9000여 가구와 비교하면 두배가 넘는 물량이다. 더욱이 2018년 입주물량은 올해보다 더 많은 41만가구에 이를 것으로 보인다. 올해와 내년의 물량을 합치면 77만8000여 가구가 공급되는 셈이다.

2013년∼2022년까지 국토교통부의 중장기 아파트 공급계획을 보면, 연평균 27만가구 정도로 올해와 내년 공급물량은 이보다 무려 10만가구 이상 많이 공급된다. 일부 지역의 공급과잉이 우려되는 것은 입주물량 증가→아파트 전셋값 하락→역전세난→급매물 증가→아파트 매매가격 하락으로 이어질 가능성 때문이다. 여기에 금리인상과 부동산규제 강화 등의 변수가 추가되면서 부동산시장은 더 위축될 수 있다.

실제로 부동산규제 강화는 올해 부동산시장에 영향을 미칠 주요 변수로 떠오르고 있다. 지난해 강남 재건축 등 일부 주택시장의 과열현상이 나타나면서 정부의 부동산정책 기조가 부양에서 규제로 전환됐다. 즉 그간 규제완화를 통해 수요를 확대하던 정책에서 공급물량 조절을 통한 수요규제로 바뀐 것이다.

박근혜정부 출범 이후 그동안에는 LTV와 DTI 완화, 재건축연한 단축, 분양권 전매제한기간 단축 등 부동산규제를 완화하는 정책을 줄곧 펴 왔다. 이에따라 전국 아파트 매매가격은 2014년부터 상승세로 돌아서 그 해에 2.72% 상승했고, 2015년 5.6%, 2016년 10월기준 3.59% 올랐다.

그러나 2015년 7월 ‘가계부채 종합관리방안’ 발표 부동산정책의 기조가 서서히 바뀌기 시작했다. 2016년 하반기 들어서는 부동산규제가 한층 더 강화됐다. 강남권을 중심으로 재건축 아파트와 분양시장이 과열양상을 보이면서 정부가 본격적으로 부동산시장에 칼을 빼든 것이다.

2016년 8월 주택공급 축소와 중도금 대출규제를 담은 ‘8·25 대책’에 이어 11월에는 ‘11·3 주택시장안정 관리방안’이 발표됐다. 강남서초송파강동 등 이른바 서울 강남4구를 중심으로 한 주택시장의 과열현상 확산을 막기 위해 전매제한 기간 연장과 청약제도 등의 부동산규제를 강화했다. 실제 이 대책 이후 강남권 재건축이 크게 위축됐다.

그러나 한편으로 저금리 상황에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 부동산시장으로 계속해서 몰릴 가능성도 여전한 것으로 전문가들은 분석하고 있다. 부동산시장의 과열양상이 이어질 경우 투기과열지구 지정이나 LTV·DTI 강화 등의 규제카드가 물망에 오르고 있는 상황이기도 하다.

선거 및 통상압박 등도 시장에 영향

예정보다 일찍 치러질 가능성이 높아지고 있는 대통령 선거도 부동산시장에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 꼽힌다. 대선을 앞두고 유권자들은 미래를 약속하는 후보자의 공약에 귀를 기울이게 된다. 통상 선거철이 되면 장밋빛 전망이 쏟아져 그에 따른 기대감이 크기 때문이다. 실제 부동산시장은 대선때면 후보자의 공약에 힘입어 반짝 호황을 누리는 경우가 종종 있었던 게 사실이다.

그러나 2017년의 대통령 선거는 과거와는 다를 공산이 크다. 과거에는 개발위주의 부동산관련 공약이 대부분이었다면 최근 치러진 대선과 총선 등에서는 주거복지와 안정에 초점을 맞춘 공약들이 주를 이루었다. 올해 대선 역시 부동산을 통한 경기부양보다는 저성장 탈출과 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 관심이 쏠려 개발위주의 공약은 많지 않을 것으로 예상된다.

2000년 총선 이후 대선과 총선이 치러진 해의 집값 움직임을 보면 선거이슈가 큰 영향을 주지 못한 것으로 나타나고 있다. 특히 총선과 대선이 함께 진행된 2012년 전국 아파트값은 3.27% 하락하기도 했다. 선거이슈보다는 전반적인 경기여건과 부동산정책에 더 민감하게 반응한 것으로 나타나고 있다.

통상과 정치 불안의 가중도 변수로 꼽을 수 있다. 미국에서 도널드 트럼프가 대통령에 취임하는데 따른 불확실성, 고고도 미사일방어체체(사드, THAAD) 설치에 대한 중국의 통상보복 우려 등은 대외적 잠재 변수라고 할 수 있다.

이들 요인은 수출 중심의 철강·조선·해운 등 국내 기간산업에 구조조정 압력을 키울 수 있는 부분이다. 내수 시장이나 가계 소비 여력 개선이 쉽지 않은 상황에서 대외 요인까지 겹쳐 실물 경기 둔화 속도가 빨라질 수 있다는 우려가 나온다.

‘최순실 게이트’ 등 불안한 국내 정세때문에 주택시장 변화에 대한 대응이 제때 이뤄지지 못할 수 있다는 지적도 나온다. 국내 정치적 이슈가 국정 동력 약화를 야기하는 탓에 여론에 민감한 부동산 분야의 대책이 적기에 적절하게 추진되기 어려워질 수 있다는 관측도 제기되고 있다.

올해 주택 및 부동산시장에 미칠 변수들은 대체로 부정적 영향이 강할 것으로 보이는 내용들이다. 즉 시장에 청신호를 보내줄 변수는 없는 셈이다. 대통령 선거 정도가 그나마 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 요인으로 거론되지만, 특수한 정국의 상황을 감안하면 이 역시 크게 기대하기는 어려운 상황임은 분명하다.

그러나 그렇다고 해서 어두운 면만 있는 것은 아니다. 부동산시장이 아무리 침체기에 빠져 있을 때에도 국지적인 호황은 늘 있게 마련이다. 또 상품에 따라서도 수요자들의 발길을 끌기도 한다. 그런 점에서 보면 각 지역별로 진행되고 있는 개발이슈는 지역별 시장의 변수로서 호재거리로 작용할 수 있다.

예컨대 제주도의 신공항 개발이나 충북 및 경북지역의 내륙고속도로 건설, 지난해 연말 개통한 제2고속철도 등이 그런 예에 속할 것이다. 이들 개발호재로 인해 수혜를 받는 지역이 있고, 이들 지역에 대한 수요자들의 발길이 몰릴 수도 있다. 또한 다품종 소량시대로의 시장의 변화와 함께 새로운 주택상품이 떠오를 가능성도 배제할 수 없다.

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① 민간 연구기관이 본 2017 전망

② 2017 부동산시장 주요변수

③ 전문가가 본 분야별 전망