case01

경기도 평촌에 거주하는 김모 씨는 오피스텔에서 월세 200만원, 연간 2400만원의 임대수입을 얻는다. 그런데 임차인이 현재는 업무용으로 사용 중인 오피스텔을 주거용으로 사용하겠다고 알려왔다. 주거용 임대의 경우 김 씨의 주택 보유 여하에 따라 임대소득세 과세에 차이가 생기므로 확인해본다.

Q1. 김씨 부부가 다른 주택을 보유하고 있지 않은 경우 임대소득세는 어떻게 과세되나요?

주택에 대한 임대소득세의 과세요건은 부부가 합산한 주택의 수가 2주택 이상이 되어야합니다. 그리고 1채(원룸포함) 이상을 임대하고 월세를 받아야 과세하는 것이 원칙입니다. 그러므로 김씨를 비롯해 김씨의 배우자가 다른 주택을 보유하고 있지 않다면 오피스텔 월세에 대해 임대소득세가 과세되지 않습니다.

Q2. 김씨가 1주택을 보유하고 있는 경우 임대소득세는 어떻게 과세되나요?

임대소득세는 2주택 이상을 보유한 상태에서 월세를 연간 2000만원을 초과해 받으면 소득세가 부과되는 것이 원칙입니다. 김씨의 경우 1주택을 보유하고 있으므로 임대소득세는 과세되지 않습니다.

참고로 부부의 주택수가 1채만 있는 경우는 주택의 기준시가가 9억원 이하이면 이에 대해 부동산임대소득은 무조건 비과세합니다. 부동산 임대소득이 발생하면 부동산의 소유자에게 건강보험료가 부과될 수 있습니다.

Q3. 김씨와 배우자가 각각 1주택을 보유하고 있는 경우 임대소득세는 어떻게 과세되나요?

주택임대소득의 과세를 판단할 때 주택 수는 부부를 기준으로 합산하게 됩니다. 김씨가 1채, 배우자가 1채로 총 2채의 주택을 가지고 있다면 임대소득세는 2주택 이상을 보유한 상태에서 월세를 연간 2000만원을 초과해 받을 경우 소득세가 부과되는 것이 원칙입니다.

김씨는 주택이 2채인 상태에서 월세 200만원을 받는 것에 해당하기 때문에 과세대상자가 됩니다. 단 이때 2000만원의 초과여부는 개인별로 따집니다. 김씨는 임대소득이 2000만원을 초과하므로 이에 대해 과세하는 것이 원칙입니다.

한편 주택 수는 부부를 기준으로 합산하고, 임대소득은 개인별로 합산합니다.

그러나 2017년 부터는 1주택 자여도 주택가격이 9억을 초과하면 임대소득세를 내게 될 전망입니다. 12월 초 예정된 정부의 결정을 지켜봐야 겠습니다.

case02

이씨의 모친은 현재 집을 1채 소유하고 있는데, 추가로 전세로 살고 있는 집을 구입하고 싶다. 이씨의 부친은 사업을 하고 있으며 모친은 이미 집을 소유하고 있는 상황이라, 딸 이씨의 명의로 주택을 매입하고자 한다. 주택의 가격은 3억6300만원인데, 이씨의 명의로 구입하는 게 맞는 것일까.

Q1. 모친 명의로 집을 구매할 경우, 현재 소유하고 있는 집을 3년 안에 팔아야 하나요?

모친이 집을 추가로 구입할 경우 일시적 1가구 2주택이 됩니다. 모친이 양도소득세 비과세 대상이 되려면, 먼저 취득한 주택의 취득시점을 기준으로 1년 후에 다른 주택을 취득하고, 다른 주택 취득 후 3년 안에 종전의 주택인 먼저 취득한 주택을 처분(2년 보유, 거주요건폐지)해야만 비과세 요건에 해당됩니다.

Q2. 자녀(딸)의 명의로 할 경우 집값에 비해 딸의 소득이 낮기 때문에(연봉 3500만원 미만) 무슨 돈으로 이 집을 샀는지에 대해 조사를 받게 될까요?

우리나라는 취득한 재산가액과 당해 재산세 취득일전 10년 이내에 취득한 재산가액의 합산액이 기준금액 이하일 경우는 자금출처조사를 하지 않습니다. 기준금액 이내라 해도 객관적으로 증여사실이 인정되면 증여세가 과세됩니다. 질의의 경우 연봉이 3500만원인 점과 면제 기준을 만족한다면 주택취득에 대한 자금출처조사는 없습니다.

Q3. 나중에 자녀(딸)가 출가할 경우 모친에게 명의변경을 해주고자 할 때 세금이 발생하지 않을까요?

명의변경은 일종의 증여이고 증여(계약)이란 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에게 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 계약입니다.

질의의 경우 딸이 출가하면서 모친에게 명의변경하는 것은 일종의 증여이고 이에 따라 증여세가 발생합니다.

Q4. 이런 상황에서 누구 명의로 하는 게 현명할까요?

취득세는 모친과 자녀(딸) 중 누가 주택을 취득해도 동일합니다. 모친이 취득 시는 일시적 1가구 2주택이므로 양도소득세 비과세 요건을 구비하면 양도소득세가 없습니다.

그렇다고 해도 자녀 명의로 주택을 취득하는 게 유리합니다. 자녀명의로 주택을 취득하게 되는 경우 지방세인 취득세는 모친이 취득하는 경우와 동일하지만, 추후 부동산의 양도를 고려할 때 자녀(딸)이 1세대 1주택자로서 양도소득세 비과세 요건의 충족시 양도소득세 비과세를 받을 수 있기 때문입니다.

하재윤

행정사. 고려대학교 법학과를 졸업하고 기업체 법제팀에서 근무했다. 금융연수원, 국방대학원과 공인중개사전문학원에서 공인중개사 ‘민법’과 ‘부동산공시법’ 그리고 주택관리사의 ‘민법’을 강의했다. (주)부동산 써브에서 오랜 기간 부동산실무 상담을 진행했다. 현재 1004행정사사무소를 운영하며 부동산 행정과 행정심판, 출입국업무 토지보상·행정법률상담 등을 하고 있다. 공인중개사(11회) 공경매사(2014년) 행정사(3회)자격을 취득했다.