지난해 8월 국회에서 공동주택관리법을 제정하면서 주택법에 있던 하자담보 책임기간 규정을 일원화했다. 즉 당초 5년과 10년으로 나뉘어 있던 하자담보 책임기간을 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려해 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년(장수명 주택의 경우 15년)의 범위에서 대통령령으로 정하도록 한 것이다.

이어 국토교통부는 올해 4월 공동주택관리법과 집합건물법의 하자담보 책임기간을 일원화하는 취지에서 공동주택관리법 시행령 및 시행규칙을 입법예고해 8월12일부터 시행되고 있다. 그러나 이는 건설업체들에게 부담을 주는 규제라는 지적을 받고 있다. 즉 담보책임기간이 늘어나면 하자 보수보증금 예치기간 및 보증수수료도 오르기 때문이다.

하자보수비용 배분 등에 문제

먼저 공동주택관리법 및 시행령과 시행규칙에 나타난 주요내용을 보면, 올해 8월12일 이후 신축된 빌라나 아파트는 하자보수보증금 보증기간이 기존의 1, 2, 3, 4, 5, 10년차가 적용되지 않고, 2, 3, 5, 10년차를 적용받는다. 기존 1년차 10%의 해당 공종중 대부분이 2년차 일부 종목과 합쳐져서 15%의 적용을 받는다. 미장, 도장 등 마감공사가 이에 해당한다.

또 기존 2년차 공종중 일부는 3년차 공종과 합쳐져 40%가 적용되며 냉난방, 설비, 단열 등이 해당된다. 1년차 공종과 4년차 공종에 미시공과 변경시공 등이 합쳐져서 5년차 25%가 적용된다. 철골공사, 조적공사 등의 해당된다. 기존 5년차와 10년차 공종이 합쳐져 10년차 20%의 적용을 받는다. 지반공사와 내력구조부 등이 해당한다.

하자진단을 입주자대표회의와 협의해 실시한 후 보증금을 청구하면 30일 이내에 지급하며, 이의가 있을 경우 위원회에 조정을 신청할 수 있다. 이때 입주자대표회의는 반드시 조정에 응해야 한다. 또 입주자대표회의는 보증금을 지급받기 전 미리 보수공사 사업자를 선정하지 못하도록 했다. 또한 보증금을 하자보수 이외의 용도로 사용해서도 안된다.

하자심사분쟁조정위원회의 하자여부 판정에 대한 효력도 강화했다. 하자로 판정되면 사업주체가 60일 이내에 하자보수를 실시해야 하며, 그 결과를 하자관리정보시스템에 등록해야 한다. 기한내에 보수를 이행하지 못했을 경우 1000만원의 과태료가 부과된다.

그러나 이처럼 개정된 하자관련 내용에도 여전히 문제가 많은 것으로 지적된다. 특히 하자판정시 보수실시기간을 정해놓은 것에서도 알 수 있듯 업체에게는 불리하게 작용하는 대목이 적지 않다. 업체뿐만 아니라 입주민들도 오히려 종전보다 더 어려워질 수 있다. 결국 하자를 진단하는 기술사나 건축사 등에만 유리한 내용이 됐다는 비판도 있다.

또 실제 하자보수를 하면 옥상이나 지붕, 외벽과 창호접합부 등 누수에 해당하는 부분의 공사가 많고, 비용도 이런 부분에서 많이 발생한다. 그러나 개정된 내용에는 이런 부분이 별로 반영돼 있지 않다. 전용부분의 보증발생시기도 인도일부터라고 돼 있는데, 미분양이 발생한 경우 어떻게 해야 하는지에 대한 언급이 없다.

공인감정기관 지정 검토 필요

그간 공동주택 하자관련 제도에 대한 문제점은 수없이 지적돼 왔다. 이에따라 정부에서도 관련제도를 개선해 왔지만, 이번 법령 제·개정에서도 나타난 것처럼 여전히 문제점이 나타나고 있다. 특히 공동주택관리법은 관리측면에 중점을 두고 있지만, 실제 하자관련 제도의 문제는 하자의 판정기준 등 진행과정에도 많은 문제를 노출시켜왔다. 

지난해 11월5일 서울주택도시공사(SH) 산하의 SH도시연구소에서 주최한 ‘하자저감을 위한 공동주택 하자관리체계 개선방안’을 주제로 한 정책토론회가 열렸다. 이 토론회는 급증하는 공동주택의 하자분쟁과 입주자와 관리주체와의 하자처리 기준에 대한 인식차이에 따른 갈등을 줄이는 방안을 마련하기 위해 마련된 것이다. 이날 토론회에서도 하자관련 제도의 개선방안에 관한 의견들이 개진됐다.

이날 토론회에서는 건설산업연구원 두성규 연구위원이 ‘하자분쟁의 주요 쟁점사항 및 제도개선 방안’을, 한라대학교 서덕석 교수가 ‘공동주택 하자소송의 현황 및 시사점’, SH도시연구소 김형근 연구위원이 ‘공공주택의 하자관리체계 개선방안’에 대해 발표했다.

두성규 연구위원은 그동안 하자보수 관련 법제가 상당부분 정비됐고, 공동주택과 관련된 건축기술 및 자재 품질이 진화·발전됐지만, 하자발생은 불가피한 측면이 있다는 점을 설명했다. 특히 입주자의 품질에 대한 기대감 및 권리의식이 높아지면서 하자분쟁이 매년 증가하고 있음을 지적했다.

하자분쟁에 대한 해결책으로는 이해당사자들 모두 국토교통부의 ‘하자심사분쟁조정위원회’를 적극 활용할 것을 제안했다. 실제 하자심사분쟁조정위원회에 조정신청건수도 최근 늘어나는 추세에 있고, 판결의 효력도 강화되고 있다. 이와함께 하자판정에서 문제가 되는 감정인제도 개선의 일환으로 공인감정기관 지정 등을 검토할 필요가 있다고 제안했다.

하자판단 기준 정립돼야

서덕석 교수는 하자보수비용에 소요되는 비용을 기준으로 시설공사별 하자발생 현황을 정리했는데, 이에 따르면 철근콘크리트공사 50.9%, 마감공사 21.6%, 조경공사 6.2%의 순으로 발생하고 있다. 서 교수는 철근콘크리트 하자의 경우, 구조적 문제를 일으킬 수 있는 사항을 제외하고는 안전, 기능상의 하자라고 할 수 없고, 무해한 미세균열 등의 문제를 지나치게 확대해석하는 것은 바람직하지 않다고 주장했다.

서 교수는 또 하자로 인한 갈등은 상호 협의를 통해 사전에 해소하는 것이 중요하며 이를 위해 거주자의 생활에 직접적인 영향을 미치는 사항을 우선적으로 개선, 불편을 해소하고 피해를 최소화할 것을 제안했다. 또한 제도 정비 및 하자판단기준 정립을 위해 하자관련 자료수집 및 분석 등 데이터 마이닝 기법을 활용한 공동주택 하자점검 정보시스템 개발이 선행돼야 한다고 주장했다.

김형근 연구위원은 공동주택에서의 하자유형을 부실공사 성격의 ‘법적 하자’와 잔손보기 성격의 ‘민원성 하자’로 구분하면 ‘법적 하자’가 10%, ‘민원성 하자’가 90%를 차지한다고 밝혔다. 2013∼14년 SH공사 홈페이지에 올라온 하자관련 민원 2600여건을 분석한 결과, 법적하자는 설계단계 0%, 시공단계 14%, 유지관리단계 2%에 불과했다.

또 전체 민원 중 설계관련 7%, 유지관리관련 10.5%, 시공관련민원 82.5%로, 하자관련 민원 대부분은 시공관련 민원인 것으로 나타났다. 최근 입주를 완료한 468세대를 대상으로 한 설문조사에서는 입주민의 46.7%가 ‘생활에 불편한 것’은 하자라고 인식하고 있으며, 도배, 마루 등 경미한 민원성 하자의 우선 처리를 희망하는 것으로 나타났다.

양측 참여 현장검증, 통일 매뉴얼 마련

특히 하자관련 제도에서 주택건설업체들이 가장 크게 느끼는 문제는 하자판정에 관한 문제다. 법원에서 하자와 관련된 소송시 하자에 대한 감정인들의 판정이 들쭉날쑥해 같은 내용을 두고도 다른 판결을 내리는 경우도 적지 않았다. 법원에서도 객관적인 하자감정을 위해 ‘하자감정 실무처리지침’을 만들었고, 국토교통부에서도 이 문제의 개선을 위해 지난해 ‘하자판정기준’을 만들어 배포하기도 했다. 

또 최근에는 국토교통부 하자심사분쟁조정위원회의 역할이 커지면서 조정신청을 하는 사례도 늘고 있는데, 여기서도 역시 가장 문제가 되는 것은 하자감정부분이다. 입주민의 입장에서 보는 시각과 건설업체의 입장에서 보는 시각이 서로 다를 수 있는 만큼 이에 대한 공정한 판정이 필요한데, 실제로는 감정인들이 자신들의 이익에 따라 움직이는 경우가 다반사이기에 일어나는 일이다.

최근 경기대학교 대학원에서 건축공학을 전공하는 이진오씨는 ‘공동주택 하자검정 관련 분쟁 저감방안 연구’라는 석사학위 논문을 발표했다. 이씨는 이 논문에서 ‘객관적 하자판별을 위한 판정기준 및 제도가 마련돼야 한다’는 의견을 개진했다. 하자분쟁시 객관적인 하자판별을 위해 양측이 참여하는 현장검증 및 통일된 매뉴얼 마련 등이 필요하다는 것이다. 논문의 주요 내용을 살펴보자.

공동주택에서의 건설 분쟁을 원천적으로 차단한다는 것은 거의 불가능에 가까우므로 분쟁을 가능한 최소화시키고 입주자와 사업주체간 분쟁을 저감, 사회적 비용을 줄이기 위한 분쟁저감 방안이 추진돼야 한다.

하자소송의 특성상 법원은 감정인의 감정결과에 큰 영향을 받기 때문에 공정하고 객관적인 법원의 감정제도의 정립이 매우 중요하다. 그러나 법원의 하자감정과 관련해 고층아파트 외벽 균열을 감정인이 육안으로 판별해 실제상황과 괴리가 있는 감정을 하는 등 기술 실무적인 문제가 발생한다.

따라서 △객관적 외벽균열의 판별을 위해 감정인의 감정 후 원고·피고 참여 현장검증을 통한 결과를 감정서에 반영, △하자보수공법 및 보수단가 적용시 시중적용 비용 고려, △감정인 권한을 하자 보수물량만 산정토록 하고 하자보수 비용은 입찰이나 제2의 감정인에게 의뢰, △실투입 하자보수비에 근거한 직접 보수명령판결 제도화 등의 방안을 제시했다.

하자관련 소송시 감정인 선정도 문제

특히 콘크리트 균열 등에 대한 하자보수공법 및 적용기준 등이 일정하지 않아 감정인마다 다른 감정보고서가 작성되고 있다. 또 실제 하자보수 공사비와 법원 감정시 산정하는 하자보수 공사비 차이도 크다. 여기에다 동일한 하자라도 법원마다 상이한 판결을 내리는 경우가 있으므로 조속한 시일 내에 통일된 ‘하자보수공법 및 보수기준 등 매뉴얼’을 마련하는 것이 시급하다.

일반적으로 하자보수의 50% 이상이 철근 콘크리트 균열과 관련된 것이고, 그 중 허용 균열 폭의 분쟁 비중이 70% 정도에 해당되는 실정이다. 국토교통부에서 제정한 콘크리트 구조설계기준이나 건축 구조설계기준 등에는 0.3㎜ 미만의 콘크리트 균열은 경미한 것으로 보아 허용균열 폭으로 인정하고 있지만, 법원실무감정에서는 하자로 인정한 경우도 있는가 하면 그렇지 않은 경우도 있어 입주자 및 시공자에게 혼란을 야기하고 있다. 따라서 콘크리트 허용 균열 폭의 기준이 마련돼야 한다.

이외에도 하자분쟁 저감 방안으로 △하자심사분쟁조정위원회 활성화 방안 적극 강구 △사업주체와 입주자간 하자종료 규정제도 정립 △불합리하게 감정 업무 수행한 하자진단업체 제재 강화 등이 필요하다.

이씨의 논문내용이 비교적 하자소송과 관련된 제도의 문제점을 잘 짚어내고 있는 것으로 보인다. 특히 주택업계의 입장에서도 하자판정에 대한 명확한 기준이 마련되지 않은 채 하자감정인들의 입맛대로 감정이 이루어지는 경우가 많은 점을 문제점으로 지적해 왔다. 입주자나 업체나 모두 수긍할 수 있는 판정기준이 마련돼야 한다는 점이다.

특히 이같은 하자판정의 문제는 기획소송과도 밀접한 관련을 맺고 있다. 일부 변호사사무실 등에서 입주자대표회의를 부추겨 하자소송을 하게 되는 경우 하자보수 비용을 되도록 많이 받아내기 위해 하자를 부풀리기 십상이다. 그러자면 하자감정인을 자기 편으로 끌어들여 자신들에게 유리한 하자감정을 하도록 해야 하는 것이다.

실제 하자와 관련된 소송을 담당하는 판사들의 경우 건설공정에 관한 세부적인 지식을 가지고 있는 것은 아니어서 건설분야의 전문인들에게 일정부분 의존할 수밖에 없는 한계가 있다. 바로 이 때문에 하자감정인이 필요한 것이다. 문제는 공정한 하자감정인을 어떻게 선별할 수 있느냐 하는 점일 것이다.

주택업체들의 경우에도 웬만한 규모의 업체라면 대부분 고문변호사 등을 두고 법률적인 자문을 얻는 경우가 많다. 그러나 이들 역시 법률적인 지식은 풍부하지만, 전문적인 건설공정에 대해서는 제대로 알기 어렵다. 그렇다보니 하자와 관련된 소송에서도 제대로 대응하지 못하는 경우가 많다.

따라서 앞서 언급한 이씨의 논문에서처럼 하자판정에 대한 기준을 마련하는 것과 함께 공정한 하자감정인을 선정할 수 있는 방안을 마련할 필요가 있다. 어느 한쪽에 불합리한 감정을 했을 경우 감정인이나 감정업체에 대해 일정한 제재방안을 강구하는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것이다.