융복합시대의 주택산업 전망

윤주선·한양대 부동산융합대학원 특임교수(건설주택포럼 9대 회장)

● 융복합시대의 주택산업은 주택은 로봇으로, 주택산업은 로봇산업으로 대체될 것이다. 일본의 로봇산업을 예로 들면 그 기술이 주택산업에 곧 적용이 된다. 우선적으로 노인주택에 필요하다. 인류를 위한 기술 연구는 반려로봇으로 끝나지 않을 것이며, 주택 그 자체가 될 것이다.

우리나라에서만 유일한 분양가심의제도가 사라지게 된다면 주택이 마시는 공기와 먹는 물을 냉난방처럼 공급하고, 라이프사이클과 연령대에 맞는 건강 보조시스템을 구축하는 날은 멀지않다. 여기에서 한걸음 더 나아가서 미래의 주택은 옮겨 다니게 된다. 대형컨테이너 트럭이 세우는 곳이 주택이 된다. 모빌주택(Mobile Housing)이 아니라 이것이 ICT 및 AI기술과 만나게 됨으로 인공지능을 갖는 주택로봇이 될 것이다.

융복합시대의 주택은 또 전통적 지대이론과 입지론으로부터 벗어날 것이며, 지가의 차이는 로봇주택의 입지여부에 따라 결정될 것이다. 다기능적 다층도시(multi-functional multi-layered city)는 공공기능건축물이 가상공간으로 이동하면 이곳에 새로운 도시공지가 발생하고 이곳에 로봇주택, 다기능주거가 입지한다는 이론이다. 주택자재산업은 첨단제조업으로 바뀔 것이다. 방 구조도 캡슐룸 구조로 바뀌어 상처를 치유하는 삶을 영위하게 된다.

융복합시대의 도시개발사업은 먼저 1~2인가구의 분포가 도시계획을 선도하게 될 것이다. 이와함께 도시지역의 용도지역별 용적률 상향이 도시모습을 바꾼다. 또한 콜라보레이션, 공간공유, 사물인터넷이 도시개발사업을 변화시킨다.

스페인 바르셀로나의 ‘22@Barcelona Innovation District’는 약 60만평의 미활성 산업단지를 혁신적이고 글로벌 경쟁력이 강한 융복합지역으로 지식기반형 활동에 집중개발(미디어, 정보 및 커뮤니케이션 기술, 에너지, 메디컬 기술, 및 디자인 분야를 한 장소에 집중)했다.

미국 샌디에고 ‘I.D.E.A. District’ 사례는 24시간 도시의 개념과 도시 라이프스타일 경험을 창출하고자 했으며, ‘International Association of Science Parks” 조성으로 혁신지역들과의 글로벌 네크워크를 구성해 혁신적인 경제지역을 모색하려는 도시들을 위한 위대한 원천 역할을 수행 중에 있다.

융복합시대의 부동산산업은 먼저 부동산 금융의 개인화가 이루어질 것이다. 크라우드 펀딩과 같은 핀테크가 발달해 정보의 보편화, 빅데이타의 개인화, 부동산투자에만 사용되는 비트코인과 같은 온라인 가상화폐가 등장한다.

부동산 개발사업은 주식시장처럼 머니게임이 돼 당국의 대책이 필요해진다. 주식시장처럼 투자수익률 정보는 공시가 되고, 투자수익률을 계산하는 인공지능은 인간을 대체하며 끊임없이 발전할 것이다. 모든 부동산 개발정보와 정확한 데이터를 입력시키는 일이 부동산개발업자의 일이 될 것이다.

부동산의 유통에도 변화가 와서 전자계약서 및 대형화, 부동산거래소 등장이 이루어진다. 국토교통부는 2016년 4월에 서울 서초구에서 시범적으로 시행되던 전자계약이 8월30일부터 서울 전역으로 확대돼 시행중에 있으며 2017년 상반기에는 광역자치단체로, 하반기에는 전국으로 확대시킨다는 계획으로 추진하고 있다.

미래주택산업의 과제(주택산업부문)

이상호·한국건설산업연구원 원장

● 주택시장은 2007~008년에 단기정점을 찍고 글로벌 금융위기의 여파로 오랫동안 침체국면이 지속됐다. 2015~016년도주택시장은 회복세를 보였지만 저출산 고령화로 요약되는 인구구조의 변화, 저금리 추세의 종료, 환경과 기술 변화에 따라 과거와 다른 양상을 보일 전망이다.

주택시장을 둘러싼 여건변화에 따라 미래주택시장에 대한 시각과 인식의 전환도 필요하다. 첫째 미래주택산업에서는 양보다 질이 중요하다. 주택산업도 공급자가 아니라 수요자의 눈높이에서 질적 수준을 어떻게 높일 것인지에 초점을 두어야 한다. 둘째 주택시장 내·외부 변화를 모두 눈여겨봐야 한다. 분양에서 임대로 전환하는 것과 같은 주택시장 내부의 변화는 물론 큰 틀에서 우리나라 도시정책이 어떻게 변화할 것인지도 중요하다.

셋째 부동산 상품중에서 주택만 따로 생각할 시대는 지나가고 있다. 앞으로 개발사업의 흐름은 주택을 포함한 다양한 복합개발사업이 주류를 이룰 것이다. 넷째 미래의 주택시장이나 산업은 단선적이지 않다 글로벌 경제여건이나 수급구조 변화 등에 따라 호황과 불황이 반복된다.

미래 주택산업의 5대 과제를 살펴보면 먼저 ‘부동산 종합서비스 산업’으로 재편이 첫 번째 과제다. 2016년 초에 정부는 “부동산산업을 부가가치 높은 서비스산업으로 육성하겠다”는 방침을 발표했다(국토교통부 2016.2). 중장기적으로 이같은 정부 정책방향이 구체화될 것이고 이에따른 부동산산업의 변화에 주택업계도 적응해야 할 것이다.

두 번째 과제는 주택개발 패러다임 변화에 대응한 비즈니스모델 개발이다. 신도시건설 대량공급 분양중심 등에 기반한 기존의 주택개발사업 패러다임은 더 이상 작동하기 어렵다. 주택업체들도 새로운 주택개발사업 패러다임을 읽고 새로운 트렌드에 올라타야 할 것이다. 곧 대규모 개발에서 소규모 복합개발로 이동하는 것이다.

세 번째 과제는 인구 및 가구구조 변화에 대응한 주택사업모델 개발이다. 인구 및 가구구조의 변화는 주택산업에도 큰 영향을 미칠 것이다. 생산가능 인구의 감소, 1인가구 급증, 고령화에 따라 주택산업이나 상품 및 사업방식도 큰 변화가 불가피하다.

네 번째 과제는 기후변화와 4차 산업혁명시대의 그린스마트 주택 개발이다. 기후변화나 사물인터넷 등과 같은 환경 및 기술발전을 어떻게 주택산업에서 수용할 것인가 하는 과제도 중요하다. 환경, 안전은 물론 에너지절감과 정보통신기술의 활용확대는 주택산업의 새로운 수요를 창출하는 변수가 될 것이다.

마지막 다섯 번째 과제는 공기업과 민간기업의 역할 재정립이다. 신도시건설이나 대량공급시대가 끝나가는 마당에 공기업과 민간기업의 역할을 어떻게 재정립할 것인가도 중요한 과제다.

최근 2·3년간에 걸친 주택시장의 호황은 신도시건설정책, 저금리 추세의 장기화, 경기활성화를 위한 정부의 적극적인 주택경기 부양정책 등이 복합적으로 작용한 결과다. 과잉공급에 따른 주택산업의 위기를 우려하는 목소리도 높지만 인구 및 가구구조의 변화나 4차 산업혁명시대를 맞아 스마트주택, 스마트도시를 비롯한 새로운 주택사업 기회도 있다. 단기적으로 신규분양사업이 위축된다 해도 재고주택의 급증은 새로운 관리 및 임대사업 기회도 제공할 것이다.

주택사업의 패러다임도 공급자중심에서 수요자중심으로, 양에서 질로 다른 부동산상품과의 복합개발 중심으로 바뀌게 될 것이다. 이에따라 다양한 유형의 주택사업 및 비즈니스모델이 개발될 것이다. 정부의 ‘부동산서비스산업’ 육성방안에 따라 주택을 포함한 ‘부동산종합서비스산업’과 ‘종합부동산업체’도 형성될 것이다.

공공임대주택정책의 성과와 발전방향(주택정책부문)

천현숙·국토연구원 연구위원

● 공공임대주택의 효시는 1989년 도입된 영구임대주택이다. 이후 1998년 국민임대주택이 도입돼 현재까지 공급되고 있고, 10년 공공임대주택도 2003년 이후 공급되고 있다. 2004년부터는 다가구 매입임대주택, 2006년부터 전세임대, 2013년부터 행복주택이 공급되는 등 정부별로 다양한 공공임대주택이 공급돼 왔다.

현재 공공임대주택은 신규 건설방식과 기존주택 매입방식, 기존주택 임차방식 등으로 구분된다. 현재 공급되고 있는 임대주택의 유형은 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택, 분양전환 공공임대주택, 매입임대주택, 전세임대주택 등으로 나눌 수 있다.

공공임대는 기본적으로 소득 5분위 이하의 무주택 임차가구를 대상으로 하고 있다. 영구임대 및 매입임대는 1~2분위를 대상으로 한 것이고, 국민임대와 5·10년 공공임대, 행복주택 등은 3~5분위를 대상으로 한 것이다. 다양한 임대주택이 늘어나면서 정부지원도 증가했다. GDP 대비 재정보조비율은 0.009%이며, 융자지원까지 포함할 경우 0.36%이다.

공공임대주택은 최근 신규 건설방식이 감소하고 전세방식의 비중이 늘고 있다. 매입임대 및 전세임대는 제도 도입이후 지속적으로 공급이 증가하는 추세이다. 이는 건설과정이 필요없어 수요에 즉각적으로 대응할 수 있는 이점이 있다. 또 도심의 저소득층 생활권에서 주거를 공급하는 것도 장점이다.

지역별로는 공공임대주택의 공급비중이 서울 18.7%, 경기 24.6% 등으로 수도권 비중이 매우 높다. 지역별로 1~2분위와 3~5분위의 입주가능 재고량이 다르다는 문제가 있고, 소득분위별 부담가능한 임대주택 재고분포가 다르다. 서울은 영구임대주택 비중이 높은 반면 경기도는 국민임대 비중이 높다.

공공임대주택 공급방식은 박근혜 정부 들어 건설임대 물량이 줄고 매입 및 전세임대 물량이 늘고 있다. 이에따라 도시외곽에 위치한 공공택지를 활용한 공급방식에서 기존 주택을 매입, 임대하는 다가구매임임대주택 정책을 도입하고 있다. 그러나 공공임대 재고 증가에는 한계가 있으며, 건설형 공공임대주택 공급에 대한 정책적 뒷받침 및 재원배분이 필요하다.

현재 공공임대주택의 입주대상은 무주택 저소득층에서 신혼부부, 청년층 등으로 다양화하고 있다. 수요자 맞춤형 공급인 특별공급제도를 통해 3자녀 특별공급, 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급 등 전체의 65%가 특별공급형태로 공급된다. 박근혜정부 들어 도입된 행복주택은 전체의 80%를 신혼부부와 청년층에게 공급하고 있다. 최근에는 지역별로 특화된 프로그램이 추가되기도 한다.

민간임대주택의 평균 거주기간은 3.1년인 반면 공공임대주택은 5.6년으로, 장기간 안정적 거주를 도모할 수 있다. 실제 입주자들사이에서도 이사걱정을 덜 수 있는 것으로 나타나고 있다. 한편 임대료가 소득에서 차지하는 비율은 영구임대 11%, 국민임대 14%로 민간임대의 16.4%에 비해 낮은 수준이다.

공공임대주택은 무주택 저소득층의 주거안정을 도모하고 주거복지수준을 제고한다는 점에서 매우 중요한 사회적 정책이다. 그간 적지 않은 성과도 거뒀지만, 향후 보다 바람직한 정책으로 질적 도약과 발전을 위해 몇가지 보완점이 필요하다. 우선 공공임대주택정책은 보다 광의의 주거복지정책의 틀 속에서 계획이 수립되고 운영돼야 한다.

또한 그동안의 공공임대주택의 성과와 한계를 평가하고 이를 반영한 정책수립이 필요하다. 향후 공공임대주택이 지속가능한 정책이 되고 지역별, 계층별, 수요에 적절히 대응하기 위해서는 현재의 수요자 맞춤형 정책이 더욱 강화된 다품종 소량생산형 공공임대주택이 돼야 한다. 민간의 역량을 활용할 수 있는 방안도 필요하며, 지자체의 적극적인 참여와 역할강화도 필요하다. 

민간임대주택 공급 활성화를 위한 정책과제(주택정책부문)

장태일·건국대학교 겸임교수, 포럼 초대회장

● 정부의 임대주택공급 정책을 보면 1982년 임대주택 육성방안을 발표한 것을 시작으로, 1984년 임대주택건설촉진법을 제정했고, 1988년에는 주택 200만호 건설계획중 임대주택 비중을 35만호로 계획했다. 1993년 임대주택법을 전면 개정, 시행했으며, 참여정부 출범과 함께 민간 중대형임대주택 건설지원정책을 수립했다. 그러나 이같은 지원정책에도 민간 임대주택공급은 6.5%에 불과했다.

2008년 금융위기 이후 국가적으로도 민간임대주택시장을 주목하기 시작했으며, 2013년말에는 준공공임대주택을 도입했다. 2014년 2월에는 주택임대관리업을 도입했다. 현 정부는 기업형 임대주택 공급을 통한 주거안정정책을 펼치고 있다.

2014년부터 리츠제도를 활용한 기업형 임대주택사업이 본격화됐고, 2016년에는 ‘민간임대주택특별법’을 제정해 2017년까지 15만호 공급계획을 발표했다. 그러나 아직 민간임대주택에서 기업형 임대주택이 차지하는 비중은 미미하다.

전체 제도권 임대주택중 민간부분이 차지하는 비중은 공공에 비해 상대적으로 적다. 민간이 보유한 임대주택중 분양전환하는 공공임대주택은 자가주택으로 전환돼 민간임대가 늘지 않는다. 특히 새로운 정부가 출범하면 중장기 계획이 이어지지 않고 새로운 정책으로 변경되기 일쑤여서 정책적 효과가 감소되는 경향이 나타난다.

그간 민간부문이 공급한 임대주택은 대부분 5년 또는 10년후 분양전환되는 주택이어서 임대주택으로서의 역할을 장기간 수행하기 어려운 문제점이 있었다. 또한 기존의 민간 임대사업은 대부분 임대사업자로 등록하지 않은 비제도권 임대주택으로 규모가 매우 영세해 장기적 안정성을 갖기 어려운 구조였다.

2013년 이후 다양한 민간임대주택제도가 도입됐다. 준공공임대주택과 자기관리형 임대관리업자 제도가 도입됐고, 2015년 이후 특별법 도입과 함께 새로운 유형의 임대주택인 뉴스테이가 등장했다. 뉴스테이는 주택도시기금의 출자와 융자가 가능하고, 8년의 의무임대기관과 함께 연간 5% 이하의 임대료 인상율만 적용된다.

그러나 뉴스테이의 장점에도 불구하고 향후 문제점도 예상된다. 뉴스테이 공급목표 15만호는 전체 주택임대시장의 2%에 불과하며 임대주택시장 전체의 변화를 일으키기에는 규모나 비중이 절대적으로 부족하다. 또 건설위탁형 뉴스테이는 의무임대기간 8년 이후에는 청산가능성이 높다.

매입위탁형 뉴스테이는 전세 및 보증부 월세제도로 인해 장기운영이 어렵다는 문제가 있다. 현재의 뉴스테이는 임대수익형 부동산보다 자본차익형 투자대상에 가깝다.

개인임대사업도 임대료에 기초한 소득수익보다는 가격상승에 의한 자본차익에 의존하기 때문에 정부지원 없이 발전하기는 어렵다. 우리나라 월세 전환시 가장 중요한 정책적 과제는 주거비 상승문제 해결이다. 우리나라의 월세 부담수준은 미국이나 유럽보다는 낮지만 일본보다는 매우 높은 수준이다.

앞으로 민간임대주택 공급활성화를 위해서는 기업형 임대주택사업의 활성화와 더불어 비제도권 시장이 제도권시장으로 들어올 수 있도록 해야 한다. 또한 전세중심의 시장구조를 월세중심으로 전환해야 한다. 이를 위해서는 전월세 전환율을 인하하고 월세 임대료 보증제도 정착, 월세카드 도입 등이 필요하다.

기업형 임대사업자외에도 다양한 임대인 집단을 육성해야 한다. 이를 위해 세제지원을 확대하고, 임대소득세에 대해 분리과세하며, 사회적 임대인을 적극적으로 육성해야 한다. 지역다변화와 공모활성화, 상장원활화, 연기금 참여확대 등을 통한 임대리츠사업도 발전시켜야 한다. 기업형 임대사업의 경우 활성화를 위해 규모제한을 완화하고 주택임대관리업의 중개허용 등 규제를 완화해야 한다.

우리나라는 선진국과 달리 전세제도라는 독특한 임대차제도가 있다. 따라서 단순히 선진국의 민간임대차제도의 도입이나 활용만으로는 문제해결이 어렵다. 전세가 월세화하는 과정에서 가격의 폭등과 주거비 급증이라는 문제가 나타날 수 있다. 따라서 이의 연착륙을 위한 다양한 노력이 필요하다. 현재 시행되고 있는 기업형 임대주택정책은 정부가 바뀌더라도 정책의 연속성 유지가 중요하다.

도시정비사업 활성화를 위한 제안(주택시장부문)

김진수·건국대학교 교수

● 일부 강남권 재건축단지 중심으로 과열양상을 보이면서 규제도입에 대한 의견이 나오고 있다. 가용택지가 거의 없는 도심내에서 양질의 주택공급을 위한 유일한 수단은 재건축·재개발 등 도시정비사업이다. 정부는 강남 재건축에서의 상황을 전반적인 주택시장으로 확대해석하지 않고 서민주거안정, 도시기능 회복, 경기활성화 등을 위해 도시재생사업에 대한 적극적 지원책을 마련해야 한다. 주택정책은 도시의 변화와 발전에 따른 마스터플랜을 수립하고 그에 맞게 장기적인 관점에서 일관성 있는 정책이 필요하다.

현재 도시정비사업에서 사업이익의 상당부분이 기반시설 부담, 임대주택(재건축 소형주택) 건설 등으로 공공의 몫이 되고 있다. 그동안 정부에서는 도시정비사업을 통해 주거환경개선, 기반시설확보, 세입자대책 등 공공이 담당해야 할 역할들을 민간에 떠넘겨 왔으나 현재로서는 경기악화와 사업성저하 등으로 사업진행이 원활하지 않은 곳들이 많다.

민간사업이 진행되지 않는다면 공공에서 직접 기반시설을 확보하고 주거환경을 개선하는데 천문학적 비용이 소요될 것이다. 도시정비사업에 대해 ‘돈이 되는 사업’에서 ‘지원해야 하는 사업’으로의 인식전환이 필요한 시점이다.

기부채납 비율, 임대주택 의무건설 축소 및 기반시설 설치, 세입자 대책 등의 지원이 이루어져야 한다. 일선 정비사업 현장에서 가장 사업성을 약화시키는 주범이 과도한 기부채납 비율이라고 지적하고 있는 만큼 꼭 필요한 정도로 낮추는 것이 중요하다. 도로, 공원 등 기반시설 설치는 기본적으로 공공에서 담당해야 할 부분이라는 점을 고려해 정비사업에 있어 기반시설 설치에 대한 지원을 늘려야 할 것이다.

현재 재개발 사업의 경우 임대주택, 주거이전비 등 세입자에 대한 주거대책을 모두 민간에서 떠안고 있다. 이는 주거복지 차원에서 접근해야 할 문제이므로 정부와 지자체에서 지원하는 것이 필요하다. 정비사업에서 국공유지 무단점유에 따른 점용료 부과 역시 전반적인 시스템이 갖춰지지 않은 문제로 인식하고 불합리한 부과가 되지 않도록 법률에 명확한 규정을 두는 것이 필요하다.

공공지원제(공공관리제)를 주민 스스로 적용 여부를 결정할 수 있도록 해야 한다. 공공관리 도입 이후 사업지연의 부작용 나타나는 곳 많다. 공공관리 운영 결과 뚜렷한 효과가 나타나지 않았고 제도의 실효성에 대한 의견이 엇갈리고 있기에 주민들 스스로 공공지원제 적용여부를 결정할 수 있도록 하는 것이 합리적이다.

서울시의 35층 층고 제한 등 과도한 규제를 풀어야 한다. 서울시의 주거건물은 일률적으로 35층으로 규제하고 있는데 이는 과거 성냥갑 아파트를 양산할 가능성이 높아 도시미관을 해치고 도시경쟁력을 약화시킬 수 있다. 용적률 허용범위 내에서 35층을 기준 층수로 하고 건축설계 및 주변과의 조화, 특화 디자인 등을 심의해 최고 50층 범위 내에서 자연스러운 스카이라인을 살릴 수 있도록 단계별 층수 인센티브 제도를 운영해 최고높이를 차등 적용하는 등의 방법도 논의할 필요가 있다.

일관성 있는 주택정책과 예측 가능한 행정도 필요하다. 주택공급은 장기간이 소요되고 도시정책은 장기적인 관점에서 검토돼야 하지만 지금까지의 주택정책은 시장상황에 따라 임기응변식 단기처방에 집중해 왔다. 따라서 일관성 있는 정책과 예측 가능한 행정을 통해 주택시장에 정책신뢰성을 높여야 할 것이다.